從2016年930新政開始算起，樓市調控已經持續了近29個月的時間了，而且根據政策釋放的信號來看，2019年絲毫沒有全面松綁的意思，樓市逐步進入到了轉型期。對於開發商來說，傳統「拿地賣房賺錢」的開發模式逐漸有了走到死胡同的跡象，當下思考更多的是如何向多元化模式轉變；而對於購房者而言，靠買房獲取暴利的思維模式也變得不合時宜，當下思考更多的是如何才能踏踏實實買一套保值的房子。

筆者認為，當前開發商和購房者的態度和預期出現了明顯的轉變，主要原因是房地產已經走到了轉折的十字路口，但是下一步的樓市走向還存在著一些不確定性因素。所以，無論是擔心如何把房子賣不出的開發商，還是糾結現在到底能不能買房的購房者，簡而言之，目前大家關心的問題幾乎都是一致的，即房地產市場的紅利期結束了嗎？如果沒有的話，未來房地產市場到底還有多少紅利可以獲取呢？

樓市進入轉型期

1、房地產行業地位：房地產行業在國民經濟中的支柱地位固然重要，但是長期以來形成的「一枝獨秀」的地位到了轉變的時候。筆者認為，過去十年間，房地產走得太快了，甚至成了社會資金的「黑洞」，所以目前的轉型既是當前防范風險性因素的需要，也是逐步引導資金流向實體的需要。當然了，去房地產依賴化的過程並非去房地產化，房地產涉及上下遊幾十個行業，地位的根本轉變不可能一蹴而就。

2、住房和投資觀念：在「房住不炒」的定位下，房地產行業告別了高歌猛進的階段，房產投資顯然需要更加謹慎。筆者認為，除了一線城市以及核心城市圈內的二三四線城市，其他三四線城市未來幾乎不具備投資價值。當然，如果你的「根」就在這里，買來自住是完全可以的。不過，隨著房地產長效機制的加快推進，特別是當90後群體成為了社會的主要消費力量以後，必須買房的觀念也開始松動，租房市場的活躍度會越來越高。

房地產兩大紅利

第一，未來10年城鎮人口增量還有2億

2月17日，在某活動論壇現場，貝殼首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，在城鎮化的快速推進下，未來10年大陸的房地產市場還有最後一波增量紅利。對此，我們應該如何理解呢？根據楊現嶺發言來看，目前大陸的城鎮化率為58.5%，到2030年會達到大約70%的水平，而要達到這個水平意味著未來10年還會新增大約2億城鎮人口。

筆者認為，只要有住房需求就會有房地產市場的發展，房價繼續上漲的動力也就存在，而且未來2億城鎮增量人口將會是一個巨大的市場，這無疑會對下一階段的房地產市場形成需求支撐。由此來看，未來10年時間里，房地產市場的紅利期依舊存在，而且這極有可能成為最後一波增量紅利。為什麼這麼說呢？

其實，目前大陸的房地產市場正在從增量市場向存量市場過渡，一線城市幾乎已經到了存量階段，熱點二線城市也正在迎來存量階段，所以，下一階段的房地產市場將會從以新房交易為主導的階段逐步過渡到以二手房交易為主導的市場，而且在這個轉型和過渡的過程當中，租房市場也有極大可能撐起房地產市場的「半壁江山」。

第二，房地產將進入第三階段，還有20年進程

在上個月舉辦的房地產行業領袖年會上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，大陸的房地產發展已經經歷了人均居住面積持續增長的還欠帳階段，房地產高速發展的謀增長階段，接下來即將進入房地產行業的第三階段，即求質量的階段，而第三階段起碼還會有20年進程。那麼，我們應該如何理解求質量階段呢？

在筆者看來，這三個階段其實就是房地產逐步發展完善的一個過程，從謀增長向求質量過渡，發生轉變的大背景是大陸告別了住房短缺的時代，而且人民生活水平普遍提高了，需求也提高了，說得通俗一點，老百姓幾乎都不缺房子了，但是普遍缺好房子。如何定義好呢？好房子就是能夠滿足購房者對於未來環保、健康、綠色、功能等居住環境的要求。

不可否認，從不缺房子到住好房子是房地產市場的大勢所趨，但是這個過程的做到不可能一蹴而就，自然少不了一二十年的進程。在「房住不炒」的定位下，隨著房地產市場的持續調整和轉型，房地產市場開始進入到微利潤時代，對於開發商而言，未來只有通過差異化競爭，建造靠譜的好房子才能獲得更大的市場占有率。

​樓市和房價走向展望

從短期來看，樓市穩字當頭的大基調不會發生改變，筆者多次說過，當前討論房地產市場的走向必須與防范系統性風險放在一起考慮，所以2019年調控政策出現大幅松綁的可能性較低。可能有購房者會說，2019年樓市調控是「一城一策」，所以政策大幅松動的可能性也存在，但筆者認為千萬不要忘了一點，「一城一策」的前提條件是「房住不炒」，這既是房價繼續企穩的「定海神針」，也是購房者的一顆定心丸。

從長期來看，城鎮化和改善需求是房地產繼續前進的重要推力，如果要達到發達國家70%以上的城鎮化水平，大陸的城鎮化還需要10多年的發展過程，所以可以預見的是，房地產市場的紅利期仍然存在，但是在「房子不炒」的長期定位下，穩中有漲或是房價長期趨勢。因此，要想抓住下一波房地產紅利，應該明白的買房的通用原則就是自住需求遇到高性價比的房源可以入手；投資需求需要謹慎對待三四線樓市，但長期看好一二線城市；投機需求不要對賭政策，放棄是最穩妥的選擇。