2019房價不會大漲或大跌

1月21日，又是一個出口轉內銷的新聞：

彭博社報導，中國計劃將2019年 新髮專項債規模設在2.15萬億元人民幣，但其最終額度仍有待全國人民代表大會審議通過。

這個2.15萬億的地方政府專項債，再加上上一周2萬億元，有人就恐慌了：

這麼著房價是不是又要大漲了？

下圖就是上周2.02萬億元的6個文件：1月15日降準釋放7500億元長期資金+連續五天逆回購釋放1.27萬億元短期資金。

先來分析一下這2.02萬億資金的構成：

降準釋放的7500億是屬於長期資金，水池子的水位妥妥的高升一小截沒的說；

1.27萬億元的逆回購當中，其中7700億元都是一周內的短期資金，另外的5000億資金也是在社會上釋放1個月之後，央媽就要收回的錢（當然，等這1.27萬億元資金到期，央媽可能會再度祭出大手筆逆回購，維持這個規模，但這是另一碼事）。

另外，每一期央媽放水的時候，通常也有相當一部分的逆回購、酸辣粉、麻辣粉到期，所以更值得關注的，其實是新增的放水量。

我們把到期的資金8600億元剔除掉，本周市場上新增的貨幣量實際上是1.16萬元。

——所以，正確的算法是，市場新增水量1.16萬億元！

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現在，我們開始分析房價的問題。

昨天的文章中，我已經談過了接盤俠的問題；

前天的文章中，我談到了當代社會債務、貨幣和信貸互相循環的關係；

今天的文章，主要從貨幣和信貸循環的角度給大家分析，為什麼看起來央媽放水了這麼多，2019年房價再度大幅上漲的可能性還是很低很低？

前兩天，廣發銀行聯合西南財經大學發表了一份《2018中國城市家庭財富健康報告》，其中有一個數據是：

中國家庭總資產配置中，房產占比高達77.7%，金融資產配置僅占11.8%！

我們不去糾結這個數據到底有多準確，但中國城市家庭總資產中，房產是絕對的大頭並沒有誰有疑問——正因為房產是中國城市家庭總資產中的絕對大頭，所以人民幣的廣義貨幣供應量與房價的關係極為密切。

我在2016年也寫過一篇文章，叫做：

天價房與天量錢互為因果、自我強化！

其中論述的一個核心邏輯就是：

因為土地拍賣制度、房屋預售制度和「首付+貸款買房」的三大制度，促使中國和香港一樣，房地產金融化、房地產貨幣化，廣義貨幣供應量這麼大，主要得拜房地產所賜；而反過來，高貨幣發行量，又大力刺激房價上漲——他們互為因果，自成循環。

現實社會雖然很複雜，但其他所有商品價值加起來與房價比都很低很低（你將你身邊的手機、電腦、書本、衣服乃至汽車什麼的，將他們與房價比比就知道了），如果把貨幣數量增多，導致的最終結果就是：房價的漲幅，差不多就是貨幣數量的增加幅度，而過去15年，中國大城市房地產的總體上漲幅度，基本上接近於貨幣供應量增長幅度。

正因為房子在中國城市家庭中的占比如此之高，所以房價問題在中國基本上可以和廣義貨幣問題劃上等號。

但是——這是在實體經濟，特別是居民部門的債務負擔很低的條件下的邏輯。

當實體經濟中的企業部門、居民部門和地方政府部門的債務到達極限之後，因為涉及到償還利息和本金的問題，房價與貨幣的關係演化出了新的邏輯：

房價是否上漲的核心，在於廣義貨幣增速與社會實際利率的差值。

用個小例子簡單說一下關於債務與廣義貨幣的邏輯——

假定全社會上有180萬元錢，但任何使用錢的人都需要支付利息並到期歸還本金，如果社會普遍利率是10%，那麼，明年此時，如果社會上的錢少於198萬元，無數的人將沒有足夠的錢來支付本金和利息，全社會會陷入資產通縮狀態，主要資產價格（房價）將橫盤或下跌。

根據央行最新數據，2018年12月底，人民幣廣義貨幣供應量182.67萬億元，相比2017年底的169萬億元，增長了8.1%。

去年的房價，整體上沒怎麼漲也沒怎麼跌，而廣義貨幣量增加了8%，我們姑且認為8%就是中國社會的整體利率水平（到最終用戶那里去的實際利率，不是銀行表面上的貸款利率，更不是央行的錢出來時候的利率）。

2019年，如果房價要小漲，廣義貨幣供應就必須以超過10%的速度增加；如果要大漲，必須以超過15%的以上速度增加……

這個，還真的有點不容易。

因為中國實體經濟能夠承擔的債務基本到達頂點，除中央政府之外，其他人都是負債累累，正因為沒有人借更多的錢，2015年以來，人民幣廣義貨幣供應已經從14%的年化增長速率，降低到了現在8%的水平。

在央行不調整準備金率的情況下，我們可以算一下，10%和15%的廣義貨幣增長速度，分別需要增加多少基礎貨幣？

當前人民銀行的資產負債表規模是37.25萬億元，如果增加10%，意味著明年至少也增加3.73萬億元的基礎貨幣；如果增加15%，則意味著基礎貨幣增加4.16萬億元。

就上一周，央媽淨增了1.16萬億元的基礎貨幣，如果持續下去，這當然是個不小的量，但央媽在放水的時候特意說明：

1月份是稅收大月。目前已進入1月份稅收高峰期，預計未來幾日銀行體系流動性總量下降較快……

這顯然說明，央媽並未打算將這1.16萬億元的貨幣長期保持下去，最久可能拖到春節過完（春節期間整個社會現金需求量很大，貨幣乘數會下降）就會回收這部分貨幣。

至於彭博新聞中新增的這2.15萬億元地方政府專項債，這是地方政府2019年22.39萬億元地方債限額的一部分，而我在「2019年新增1.39萬億地方債限額，是怎麼回事？」一文中提到，即便地方政府用滿這個限額，相比2018年的18.3萬億元的地方債總量，增加了4萬億元。

新增的這4萬億元地方債，當然不可能全部進入央媽的資產負債表——根據我目前的推算，大約有60%左右的新增地方債會進入央媽的資產負債表，這樣算起來，地方債最終大概只有2.4萬億會進入央媽的資產負債表。

除了地方債之外，央媽早已把市場上該買的高信用等級債券買的差不多了，如果中央政府不額外發行國債，2019年央媽的資產負債表規模也就只是會增加到接近40萬億元的水平。

這意味著，如果不調整準備金率，明年的廣義貨幣增長率也就在7.5%左右；

進一步考慮年初降準1%，2019年還有的降準空間1.5%，明年的廣義貨幣增長率可能會在10%左右；

最大的可能是——明年的廣義貨幣實際增速就在7.5-10%之間。

這樣算下來，不考慮昨天文章中提到的接盤俠因素，明年的中國房價，以人民幣計價來看，也就是維持的水平，只要不出現情緒上的恐慌性拋售或者購買，即便房價上漲或者下跌，其幅度也都將十分有限。

指望2019年房價大漲或者大跌的人，基本上可以洗洗睡了。