房地產調控是2019年 「六穩」的關鍵之一

許召元 國務院發展研究中心產業經濟研究部研究員

2018年下半年以來，大陸房地產市場發展形勢出現了明顯變化，出現兩種風險的可能都很大：一是房地產價格過快回落的風險，二是房地產投資大幅度下滑的風險。2016年4月以來，大陸房地產銷售面積增速持續回落，從歷史經驗看，商品房銷售面積增速變化會直接影響土地購置面積和購置費用的變化，兩者大約有一年的時滯，預計2019年土地購置面積很可能進入負增長。而土地購置面積增長放緩還將直接影響商品房新開工面積的增長。根據經驗可能，在房地產調控政策沒有大的變化的情況下，2019年的房地產投資可能降至零增長附近的水平，這將給2019年的穩投資帶來較大壓力。

考慮到大陸城市化進程仍然處於快速發展階段，特別是城市群的發展近年來有加快的趨勢，大陸人口仍然處於向城市群和大城市集中的進程中，大城市和一二線城市以至部分三四線城市仍然有很大的住房需求潛力，2019年大陸房地產市場仍有投資穩定增長的空間。雖然不少地區仍有較大的房地產需求潛力，但是也要防止出現住房大量過剩的可能。因此，2019年的房地產調控應該兼顧促進房價適度有序下跌化解房價泡沫、促進房地產投資適度增長和防止住房過剩三個目標。要同時做到三方面目標，需要採取合理的政策組合。首先要通過限售、大幅度提高交易稅收，或者征收房產稅等政策。其次，要顯著增加商品房土地供應，尤其是落實好集體經營性建設用地入市的政策。最後，還需要搭配擴大和支持自住性需求的政策。