加拿大滾雪球式的貸款危機給中國樓市敲響警鐘

加拿大滾雪球式的貸款危機給中國樓市敲響警鐘

（文/馬躍成）

對同一個事物，為什麼會有各種不同的看法？有人說好，有人說壞。就像瞎子摸象，每個人的感受都不一樣，這個情況很普遍，原因就是每個人的知識、能力、觀察角度、思考的方向不一樣。

面對樓市也是一樣，有人說危機來了，快跑吧！有人說沒有泡沫，哪有危機？有人說危機來了會把人搞死，有人信誓旦旦地說搞死了也不承認危機會來。

中國樓市的情況很複雜，有人說很危險，必須懸崖勒馬！也有人說，中國樓市再有黃金一百年也不會出現問題。你說，美國次債危機和中國的首付貸、零首付極其相似，他們說，中國有六個錢包在買房。你說日本當年的泡沫特點在中國已經完全重現，他們說，中國的泡沫是鋼制的。

既然，美國的危機與中國無關，日本的也無關。畢竟那些已經是過去十幾年、二十幾年的事情了。那麼，我們看看，正在上演的加拿大危機會不會給中國有所警示？要知道，加拿大樓市危機的套路，有不少都是中國人帶過去的，也可以說是借鑒了中國內地的炒樓經驗。

最近，加拿大金融機構監管辦公室（OSFI）發布報告顯示：加拿大房屋淨值抵押貸款正在遭遇重大危機。所謂房屋淨值抵押貸款與正常的購房抵押貸款不同，是指加拿大家庭把已購買住宅抵押給金融機構獲得貸款，然後用這筆錢繼續消費或者投資。這個有點像中國投資者使用的金融高杠桿工具，連環貸，以房抵押再貸款買房。

市場遇冷時，意味著這部分家庭的現金流可能出現危機，而現金流危機一旦遭遇經濟下滑，預期收入減少，則極有可能出現破產潮。這對加拿大房地產市場是毀滅性的危機，也可能導致一場席卷加拿大的金融雪崩。在中國燕郊房價慘遭腰斬之後，已經出現資不抵債的情況。而深圳就有個工程師因為公司解聘，擔心兩套貸款房子無法還貸，而跳樓自盡。中國沒有出現連環反應，但是，這樣的事情是存在的。

用上一套房產的增值部分作為抵押物獲得現金，然後用這筆現金再去投資新的房產，然後等新的房產增值了，再用增值部分去投資新的房產，如果房價始終上漲，這種杠桿的杠桿的杠桿並不會出任何問題，因為每個鏈條上的房產都足以覆蓋債務。當房價不漲的時候，麻煩就來了，因為資金是有成本的，房價不漲已經是財務危機了。可如果房價再開始下跌，就意味著違約風險成倍增加。

前幾天，有個人跟我說，他的一個朋友有5千多萬的房產目前砸在手里出不去，原因就是如此，一套房子都賣不出去，而每套房子都需要按月還房貸。一個月即使幾十萬的月供需要支付。他說，現在不是說降價不降價的問題，是根本就無人問津。

據報導，2018年12月，加拿大這種類型的房產抵押貸款餘額為2681.7億加元，比2018年11月少了280億加元，是5年來第一次出現負增長。同比降幅5.06%，環比降幅達到9.47%。

這種情況說明，加拿大炒房家庭的「ATM」遇到餘額問題了，因為房產不再增值，持續抵押貸款的能力越來越差，甚至有些抵押物因為價值貶損已經需要貸款者追加抵押物。

有消息稱，中國當前50%的家庭沒有存款，而80%的家庭有房貸。家庭的負債攀升速度是過快，負債增長的主要構成是房貸。這說明，部分高負債家庭對於風險的承受能力十分脆弱。如果家庭主要收入創造者生病或者失業，這個家庭可能一夜間就會返貧。

央行的數據顯示，2018年末，全國銀行系統本外幣住戶貸款餘額47.9萬億元，同比增長18.2%，增速比上年末低3.2個百分點；全年增加7.36 萬億元，同比多增2316億元。個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。

一般而言，房地產貸款對於銀行來說是優質資產，對房地產商的開發貸、個人住房貸款不良率都低於整體貸款不良率。但自從2016年樓市加強調控以來，房地產貸款的風險也發生了變化。房地產是資金密集的行業，一旦房地產下跌引發其營收下降或者銀行信貸大幅收縮，房地產企業容易出現資金鏈緊張甚至斷裂的風險，將極大提高銀行信貸風險。加拿大正在出現的情況，應該引起中國相關部門和人們的高度重視。【本文由「馬躍成」帳號發布20190304】