房地產稅真快來了！不是老生常談

「穩步推進房地產稅立法」，這是今年政府工作報告的新提法。一向先知先覺的資本市場反應激烈，房地產板塊的股價連續三日大幅下挫。別以為老生常談，市場已經意識到，喊了多年的房地產稅是真的快來了！再深入一點剖析房地產稅改革任務的時間節點、落地的基礎條件、地方財政壓力等種種跡象，我們預判，房地產稅立法程序的完成，可能比大家預期的要快得多。

本文來源：蘇寧財富資訊；作者：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍；

原標題：種種跡象表明，房地產稅真的快來了！

一、首先看房地產稅出台的時間節點

2013年十八屆三中全會《全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出，「到2020年，在重要領域和關鍵環節改革上取得決定性成果，完成本決定提出的改革任務」。而「加快房地產稅立法並適時推進改革」是其中的「重要領域和關鍵環節」之一。

隨後，從2014年以來的歷年政府工作報告，都可以看出房地產稅立法一直在按照上述預定目標推進，沒有出現明顯的拖延或滯後。2014年政府工作報告的表述是「做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作」。

2015年-2017年的政府工作報告對此未見新提法，意味著這三年正是相關部門研究制定房地產稅方案的階段。

2018年政府工作報告重提「穩妥推進房地產稅立法」，這一表述與2018年4月21世紀經濟報導關於「房地產稅法草案曾在系統內部征求過意見」的傳聞相互呼應，「穩妥」一詞也說明2018年重點任務是解決各部門之間的分歧。

2019年政府工作報告的最新表述是「穩步推進房地產稅立法」。「穩步」與「穩妥」一字之差，或許意味著部門間的分歧已得到初步解決，正式進入立法程序。3月8日全國人大對今年的立法工作安排中提出「「制定房地產稅法」也驗證了這一工作進度。

因此，如果僅從2020年改革任務的時間節點看，今年或最遲明年完成房地產稅立法的可能性較大。

二、其次看房地產稅落地執行的基礎條件

第一，2018年6月，全國統一的不動產登記信息平台已做到聯網，大陸不動產登記體系進入全面運行階段。不動產登記信息全國聯網後，不同種類房產將統一匯總到國家級平台上，不同地區、不同部門之間「信息孤島」將被徹底打破。另外，國務院剛剛發布的《關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》，要求大幅壓縮不動產登記時間，在2020年前不動產登記數據質量要達到「完善」的水平。如此，為房地產稅征收提供了實際可操作的平台。

第二，2019年個稅專項抵扣政策正式落地，其中首套房貸利息納入抵扣範圍。這一方面會減輕普通家庭稅收負擔，另一方面也會進一步歸集全國家庭住房信息，為房地產稅的征收創造條件。

綜合來看，房地產稅的征收已經「萬事俱備」，只欠立法程序和隨後的細則落地之「東風」。

三、再看房地產稅法出台的立法程序

談到立法程序，許多觀點認為房地產稅的立法將經歷漫長的程序。然而，最近三年的情況與大家想像中的不一樣——2018年全國人大明確提出的制定、修改和審議的17部立法任務中，進入最終審議環節或審議通過的有14部，占比高達82%，而2017年和2016年的占比分別為95%和68.2%。

2019年3月8日，全國人大明確提出2019年「制定房地產稅法」的立法安排，根據歷史經驗，這一表述將加速房地產稅立法程序的完成，2019年房地產稅立法進入最終審議環節的可能性超過60%。

需要指出的是，房地產稅法是一般法律，與《物權法》等基本法漫長立法過程有所不同，也無需提請兩會的全國人代會通過，只需由不定期召開的全國人大常委會審議。

綜上可知，立法程序不會拖房地產稅法出台的後腿。

四、最後看房地產稅加速出台的現實因素

最近一輪的房地產去庫存，被業界稱為「房地產企業最後的狂歡」。地產圈大佬馮侖判斷：房地產進入後開發時代，存量房時代正在來臨。這個觀點，有大量的數據可以佐證。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心披露的數據顯示，2018年城鎮居民人均居住面積達到40.8平米，套戶比達到1.13，而美國、日本、德國、英國的人均居住面積為67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套戶比分別為1.15、1.16、1.02和1.03。由此可見，目前國人的居住條件與發達國家不相上下。

這種居住條件，是在短短二十年內做到的，而在2000年-2018年，大陸城鎮居民人均居住面積從20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地區商品房累計竣工面積達135億平米。可以說，中國房地產市場的跨越式發展，是用短短的二十年時間，走完了發達國家半個世紀以上的歷程。

值得注意的是，2013年-2015年商品房竣工面積達到歷史高位之後，最近幾年竣工面積在一路走低（參見上圖），這印證了新建住房和增量市場的發展空間越來越小，存量房時代漸行漸近。存量房時代的到來，不僅反映在新房和二手房交易的此消彼長關係上，還能在土地交易市場中得到驗證。

2018年末，全國住房市場待開發土地面積4.56億平米，再創近十年來新高。土地庫存的大量增加，已經反映到最近半年的土地交易市場上——全國100大中城市土地成交面積多數月份大幅負增長（參見上圖）；2019年1-2月土地成交總價為3973億元，僅為2018年全年（3.33萬億元）的12%。

土地市場的低迷，將加大地方政府的財政壓力，開拓新的地方財政收入來源迫在眉睫。

事實上，在2018年-2019年兩次政府工作報告中，「穩妥」或「穩步」推進房地產稅立法的提出，都以「健全地方稅體系」作為前置目標。由此可見，房地產稅將成為未來地方財政收入的主要稅源。

綜合來看，房地產稅最終落地不會遙遙無期，相反可能會加速出台。最近，住建部明確表示中央「房住不炒」的調控精神沒有改變。在此大趨勢下，那些在全國範圍持有大量房產的投資客，受房地產稅的影響將較大，這些群體需要未雨綢繆，提前調整自身的資產配置結構。

對於普通家庭而言，房地產稅出台的影響比較有限，即便是全面征收，也會有一定的免征面積或納稅之後的退稅政策安排。換句話說，房地產稅不會明顯增加普通居民的稅負。