房地產稅來襲，樓市邏輯將大變？

這是「環環有房」的第182篇原創。

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官方五天四次提及房地產稅，狼真的來了？

2019年3月5日，政府工作報告指出，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

3月8日，全國人大常委會委員長栗戰書提到，在集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項中，包括了房地產稅。

同日，國家稅務總局局長王軍回答對於房地產稅立法是否將在今年制定完成的問題，王軍表示，「穩步推進。」

3月9日，全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖對大家關心的「房地產稅」立法問題又給出了最新的回應。表示，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，目前，相關部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

這也是五天內官方四次提及房地產稅法。

在中國的當下，房地產稅可謂被賦予了太多的功能或想像的空間。每每提及，人們都用「狼來了」來呼之。在過多的渲染和談虎色變中，房地產稅的真實面目反而漸漸模糊。

房地產稅辨析及其前生今世

房地產稅是一個綜合性概念，包括一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅。在大陸，具體來說，房地產稅包括房屋從開發、交易到保有階段的所有稅種。而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

換言之，房產稅是房地產稅中的一種，包括在其內，它們之間是從屬關係。

在大陸的現行稅制體系中，並沒有房地產稅這一稅種，與房地產相關的稅種有房產稅和土地使用稅。房產稅開征於1986年，僅適用於單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產稅的前身是物業稅。2003年，大陸開始提出物業稅改革，這項改革實際上是在土地公有制下如何對個人住宅征稅。與物業稅改革同步進行的是房地產稅費改革。

由於房產稅是按照租金或者房屋原值進行征收，近年來，國家稅務總局一直在推動房產稅和土地使用稅合併，合併後不按原值征收，而按評估值征收。這其實是在為推動房地產稅鋪道。

2015年8月5日，房地產稅法第一次明確進入中國人大立法規劃。

2017年3月，傅瑩稱房地產稅草案涉及到各方面的利益，爭議較多，「今年沒有把房地產稅草案提請全國人大常委會審議的安排」。

2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文中，明確了房地產稅的開征範圍及征收方式：以往房產稅只針對經營性的房產不涉及住房，而房地產稅則是包括工商業房地產和個人住房。

自2018年兩會開始，有關房地產稅的信息及輪廓則更加清晰。

2018年3月7日，在財政部記者會上，財政部副部長史耀斌用超過900字的「篇幅」解釋了房地產稅。他指出，中國會參考國際上共性的制度性安排的一些特點。會按照中國的國情，從中國的國情出發來合理設計房地產稅制度。

2018年3月，張業遂在回答記者有關「房地產稅法進展」問題時表示，房地產稅立法是社會普遍關注的一個問題，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

2018年9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中，包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內提請審議。

為什麼要推出房地產稅？

在美國，房地產稅是普遍征收，主要用於滿足當地公共服務的資金需求。但是，在大陸，房地產稅的推出有其特定的背景。簡單說，是與土地財政及大陸進入存量房時代密切相關。

自從上個世紀八十年代後期，在深圳、廈門等經濟特區嘗試土地財政以來，三十年間，土地財政成為地方政府的重要收入來源，且在財政收入中所占比重不斷增加。

據長江證券測算，2010年至2016年期間，地方政府公共財政預算收入和基金收入約107萬億元，國有土地使用權出讓金為23萬億元，占比為21.64%，地方政府財政有五分之一的收入來自土地出讓金。

而在2018年，全國土地出讓金收入達6.5萬億元，同期地方一般公共預算收入約9.8萬億元。這意味著，全國平均而言，2018年地方賣地收入相當於地方本級財政的三分之二。

然而，地方財政對土地出讓金的依賴，如同坐吃山空。

近三十年大規模的土地出讓導致的直接後果就是大陸部分城市的土地資源日益緊張，土地財政的可供騰挪的空間越來越小。

盡管2018年土地出讓金收入依然可觀，但在房地產持續調控背景下，前景卻未必光明。地方普遍認為2019年賣地收入會縮水，部分省份縮水幅度超過30%。

以浙江、四川和重慶為例。雖然浙江2018年賣地收入超7700億元，同比大增35.5%。但是，浙江省預計2019年政府性基金收入（約90%為土地出讓收入）下降20.9%。而四川預計2019年土地出讓收入會縮水38.2%，重慶預計其政府性基金縮水33%。

非持續性的土地出讓金收入面臨窘境，地方政府的主要財政收入來源前景堪憂，終有一天會走到盡頭。

另一方面，大陸的房地產市場，正處於向存量市場轉換的過渡期。2017年年底，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌在北京媒體見面會上談到房地產市場的長效機制時，論及為什麼推出房地產稅時，就曾經說過，「這是因為，目前房地產市場出現的一個關鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個房地產市場庫存量明顯下行。」

根據貝殼研究院的數據顯示，2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要管道。這個數字在2018年超過40個。

綜上所述，增量用地的日益稀缺使得土地財政會逐步減少，而大陸正逐步向存量房時代過渡的事實也使開發環節將無稅可收。那新的收入來自哪里？很明顯，房產稅費由開發環節轉向持有環節是大勢所趨，房地產稅應運而來。

房地產稅在哪些方面存疑？

房地產稅包括房屋從開發、交易到保有階段的所有稅種，包括了土地價格。但是，在大陸實施的土地招拍掛制度，在土地出讓環節，這一部分費用就以土地出讓金的形式被地方政府收入囊中。如果再在房地產稅的環節涉及該部分費用，則有重復征稅的嫌疑。

除此之外，在大陸，產權的年限為70年。房產屬於固定資產，而固定資產就必須折舊，如何折舊？以什麼為衡量標準？

2011年1月，為配合當時的調控政策——「國八條」的實施，上海和重慶兩地發布對個人住房征收房產稅試點方案，並開始施行。盡管房產稅和房地產稅涵蓋的範圍不同，但由於兩地在征收細則上存在的不同，也為房地產稅的征收留下了一些懸而未決的疑問。

第一，上海僅對增量住房征稅，不涉及對存量住房征稅；重慶則側重於對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。那麼，未來的房地產稅開征，則涉及到全國信息聯網的技術問題。

第二，上海和重慶的稅率因房價高低分別為0.6%和0.4%。未來的房地產稅的稅率如何計算？

第三，重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。未來的房地產稅的免稅面積如何規定？

第四，房地產稅採取「評估值的征收方式」，是對房屋持有環節的征稅，會基於房屋的原值和現有價值，以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估，進而可以得出相應的納稅份額。那麼誰來評估呢？評估費誰承擔？如何保障評估價公平？