事跡會實錄 |易居周忻:看好本年海南樓市 易居”短中長跑”有機連絡

3月28日，易居企業控股(02048)在香港舉行2018年年度業績發布會。2018年做到營業收入59.5億元(人民幣，下同)，較去年同期增長28.4%;經營利潤為14.1億元，較去年同期增長47.3%;淨利潤10.8億元，較去年同期增長41.3%;歸屬股東的核心淨利潤11.45億，同比增長63%。每股盈利0.81元，同比增14.4%。董事會建議派發末期股息每股22.67港仙，派息總額占利潤的30%。

會上，易居企業集團董事局主席周忻表示，易居已經構建了一個均衡、穩定的業務架構，「短中長」跑有機結合。「短跑看今年的業績增長，中跑看對中小微的服務和如何把中小微與開發商結合起來，長跑看從房地產到不動產的轉換。」

本文來自 雪花新聞，本文標題：業績會實錄 |易居周忻:看好今年海南樓市 易居”短中長跑”有機結合 ,轉載請保留本聲明！

此外，易居企業集團CEO丁祖昱透露出了2019 年的三個小目標：1.交易服務力爭突破10000億大關，2018年末公司手上已簽署協議的總代理規模有2.8億平方米，同比增長30%以上。今年年初，公司和股東單位萬科華東區域的自銷團隊建立了合作，共同成立了萬科華東自銷公司。

2. 房友做到10000+門店、10000+管道和10000+社區的「3 個10000+」戰略格局。「3個10000+」，第一個是精細門店，去年突破1萬家之後，希望將數量繼續的提升。第二個是管道公司，繼續一二手聯動，希望有一萬家以上的夥伴共同合作。第三個是社區，通過源頭將房源客源聯動起來，支持房友一二手的聯動交易。

3.CAIC資管平台覆蓋5000 幢物業資產。CAIC於1月8日正式推出，過去兩年公司不斷完善存量資管大系統。當中包括商業、酒店等數據庫，基本建成，存量交易平台，和基於區塊鏈的資管平台。基於大數據的診斷和評測平台。

以下為智通財經APP整理的業績會問答實錄。

問：交易收入高度依賴於市場，今年大家都不太看好市場的情況下，公司在自身代理業務上如何維持和保證增長?如何看待2019年的市場?

答：(周忻)丁總是市場專家，雖然有很多地方我跟丁總有不同的意見，但是我想他在數據方面更加的專業一些。市場的問題，丁總會跟大家介紹一下。關於如何看2019年的市場，剛才丁總提了一個小目標是一萬億元，對於團隊來講，這是艱難的目標，如果達成的話，大家應該給予掌聲。

2019年的增長依賴於幾個部分，首先，我們項目的儲備量增加了三分之一，這是基礎。第二個基礎，是與開發商之間的合作，例如與萬科直銷業務的合作。第三個基礎是300億元房友的聯動，2018年只做了180天，今年這部分會有大發展，應該會達到千億級。從公司的角度來說，這三點使我們有機會衝擊上萬億元的交易量。

對於市場來說，今年市場是配合的。作為房地產的服務類公司，我們一直有一個笑話，沒有人買房子的時候，我們也賣不掉，房子搶著賣的時候，我們的價值也體現不出來。只有在坡上和坡下的時候，我們企業的價值和專業度才能更好地提升。2019年對於易居企業集團來講應該是一個好年，應該是個可以證明我們價值的一年。

(丁祖昱)2018年中國房地產的數據上，無論是銷售面積和金額都創了新高。但銷售面積出現了一定的停滯，和2017年差不多。2019年，從銷售面積來說不可能增長，甚至還可能會有所回落，主要集中在一部分三四線城市，一二線城市不會有太大的回調。

從金額上來說，與2018年相比，今年不會有太大的下調，基本上持平。可以認為是高位運行的狀態，從總量來說是足夠的。我們去年的市場占比只有5%不到，與如今的龍頭房企相比，我們的市占率比房企低。

從市場變化情況來說，剛過去的三個月中，市場已經出現了很多變化，如1月、2月20日之前市場還在觀望，但在2月20日之後整個市場出現了一定的回暖，很多一二線城市和一部分三四線城市的表現非常出色。

我們也注意到，市場外部的干預因素，特別是行政調控方面也在發生一些變化。有些四線城市開始放鬆，部分城市的政策性限制取消，還有一些城市正在通過其他的形式進行調整。一城一策、因城施策對市場都會產生正面的效應。

我們做好對市場，特別是一部分城市的長期調整準備，對市場已回穩的城市投入重兵、加強業務。當中有很多具體策略，如今年進入的都是一二線和強三線城市，這些市場的容量比較大，且可以保持很多年，在5到10年內保持目前的容量沒有太大的問題。

另外，我們服務的企業都是大企業，他們的市場份額在今年還會穩中有升，我們希望可以服務大企業，確保整體市場份額不斷提升。在三四線城市中，我們服務高周轉的大企業，比如恒大、碧桂園，他們在三四線城市的占比較高。我們主要服務這些企業，規避可能存在的一部分的風險。

我非常同意主席的說法，2019年對於易居來說可能不是小年，而是大年，真正可以體現專業度的時候是在市場有波動的情況下，是在大家看法有分歧的時候，在市場需要行銷和專業支持的情況下，我們的價值會進一步體現出來。

問：傭金方面今年會提升還是維持現狀?

答：傭金的問題我們已經被問很多年了。在過去6—8年中，我們的平均傭金在千分之8到千分之9之間，無論是大年還是小年。這是比較正常的區間波動範圍，大家不用再過多地研究是0.88還是0.89，意義不大。

問：同行如貝殼、鏈家也有二手房業務，集團未來是否會考慮將房友進行分拆上市?房友與其他平台最大的不同點是什麼，接下來有什麼不一樣的嘗試?

答：(周忻)易居於去年7月20日上市，現在討論分拆的問題，似乎還早了一點。房友是整個易居企業集團的核心業務，也是整個企業中跑未來非常重要的主營業務，我們會很認真地把它做好。

我有二十幾年的房地產二手房經驗，在1997年就擁有了400家二手房的門店，因此我還是有一些二手房基因的。整個中國房地產存量房市場走到今天，已經到了拼未來、拼模式的時候。

未來大家到底如何走?關鍵是，把二手房公司和經紀公司看成什麼。1.有人將門店和經紀公司看成自己的私有財產，這個模式叫做直營。2.有人將其看成工具，希望這些工具能夠為其產生價值，要做的就是在管理上、系統上不斷強化、不斷管控，當然還要付出巨大的代價，進行導流等。有人將其看成一粒粒沙子，希望將沙子聚集成塔。這個時候需要做的，就是水。你要做有黏連性的水，要做的是服務。

如今二手房市場的打法萬變不離其宗是這三大類，房友屬於第三類。這段時間鏈家、貝殼真的很火，他們用各種流量、資金砸下去，將每個二手房門店，由鐵打成鋼，這是他們的故事。

我們是水，希望把沙子能夠通過水，通過鏈接和服務將它聚起來。房友沒有什麼大的新聞，也沒有打雷、下雨，我們很平靜地，默默地做服務，這是我們的基因。希望殊途同歸，需要強調，我們是To B的服務商，而不是戰略者和統治者，這是與易居的文化和基因相關的。

問：企業在二手房市場中，北方的布局目前較少的，特別是在北京，企業目前在北方市場是否有未來的布局和規劃，目前布局少的原因是什麼?

答：我們北方布局的城市蠻多的，主要是環北京布局。我們更多地希望服務中小微，如中小微多的長三角，是易居的大本營。在粵港澳大灣區的中小微也非常多，我們是跟著中小微走的。中小微在哪里，我們就在哪里。

問：資管平台CAIC方面，未來是做出租還是類投行業務?

答：5年前我們開始做商業數據，3年前推出了商業咨詢系統。今年1月8日，我們把3年做的各類研發產品一並亮相，叫做CAIC，括4個部分：1.數據庫。市場上需要，但是市場上沒有，我們做了。2.現在大資產交易的信息很不對稱，長三要賣給李四，李四要賣給王五。信息相差很遠，大資產交易的信息平台是缺乏的。因此我們做了信息交易平台，上海現在有幾百個，只要想交易的資產信息都在我們的平台上。

3. 資產管理人管理一棟樓，這棟樓所有的經營、財務等數據情況是希望能夠在第一時間掌握的，需要進行自我管理。同時，也希望這些信息是保密的，不希望別人看到。因此我們用區塊鏈的方式做了秋實鏈，就是管理資產的數據平台。4.和人一樣，樓也需要體檢。我們對所有物業用了一套大數據算法，為其每年、每月做診斷。

這就是現在CAIC的四個部分，我們不做重資產，不做交易，就是大數據服務，圍繞資管的服務。

問：非住宅大宗交易與平時的住宅市場完全不一樣，很不透明。核心信息從哪里來?

答：這是很有意思的話題，如果今天沒有微信這樣的平台，人們會在微信上做社交嗎?一定會。但如果有了這樣的工具，大家感覺到了方便，大家就會用。易樓在上海推了7個月，400多個項目，近1000個投資人有興趣，這就是聚合。

克而瑞從一張圖開始，做到了上市和發債，跑到世界任何地方，只要對房產感興趣的人都會說，我們知道克而瑞、用過克而瑞。這套系統剛出來的時候，好與壞是由市場評價的。如果真的有5000棟的用戶用我們的秋實鏈和評價系統，接下來就是5萬棟。數據是最重要的。

問：一萬億元是2019年的目標，隨著公司規模的發展，公司是否有中遠期市場占有率的目標?

答：市場方面如果講代理的話，現在的比例約是55%自銷，45%代理。如果我們做到15%的市場占有率，等於代理市場中我們要占三分之一以上，如果講到代理業務，這是我們所追求的發展方向。

問：富力地產董事長李思廉與周總是好朋友，他最近提到海南市場會百分之百放開，您同意他的看法嗎?

答：(周忻)如果去看1月8日丁祖昱評樓市的文章，其中提到看好的城市是哪家?海南是其中一家。

我和李思廉是好朋友，但是丁祖昱跟李思廉在海南問題上沒有溝通。海南是很特別的城市，海南應該是中國人未來美好生活的居住地，大家從這個角度不約而同地看好海南，海南是一個好地方。

問：今年有60%的增速目標，融資方面是否有計劃，是否需要大量的資金?

答：易居是輕資產公司，每次跟開發商推薦項目的時候，我們心里知道這個項目一定會賺錢，而且我們口袋里的錢也不比開發商少，所以咬著牙為開發商做好服務。

易居會堅持做輕資產，會布局大開發、存量時代、大資管時代的服務，做好B端的服務。做大規模需要一定的資金量，需要一定的帳期，這是很正常的事情。我們嘗試發行了一些債，但易居依然是輕資產公司。

問：許多企業在業績會上提到他們今年的增速會放緩，今年如何達到1萬億元的目標?

答：有些大企業對外報目標相對比較保守，最近一些企業的目標又提升上去了。這些大企業的市場集中度會進一步上升，但增速會放緩。

易居現在服務大客戶，我們占他們總量的比重還不高，仍有很大的提升空間。以26家股東單位為例，平均下來還沒有超過他們10%的總量，在股東單位份額提升的空間已經非常大。除這26家股東之外，還有40多家長期合作夥伴，包括一些國企和央企，份額也不是特別高。僅提升這些大客戶的份額，滿足未來幾年的增長是沒有任何問題的。

問：CAIC未來會做交易嗎?

答：CAIC不會去做大資管的交易，會提供數據服務。