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文|AI財經社 田晏林
編|鹿鳴
本文由AI財經社原創出品，未經許可，任何管道、平台請勿轉載。違者必究。
出乎絕大多數媒體和開發商的預料，有著豪宅基因的孫河板塊，僅存的一宗不限售價、純居民住宅用地，5月28日竟被老牌港企恒基兆業以30.2億元收入囊中。憑借69541.99元/平方米的土地成交樓面價，恒基兆業成為今年孫河區域新地王。
不過，在一位參與此次競拍的某房企土地拓展人員看來，拿下地王后，這家企業的挑戰才剛剛開始。「這個項目恐怕不是很好做。看它未來準備賣多少錢吧，超過10萬/平，且能賣得掉，可能就不虧。」
5月28日，北京土地交易市場掛牌出讓朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊R2二類居住用地。該宗地建築控制規模43427平方米，出讓起始價為人民幣24.49億元，起始樓面價56393.49元/平米。
開拍前，恒基、保利、首開、龍湖、中海、平安、昆泰、碧桂園、「首創+招商」聯合體、「華潤+中糧」聯合體等十餘家企業參與報價。AI財經社現場獲悉，碧桂園因競拍價超過公司授權額，放棄競拍。
細數一下，恒基兆業這次的對手皆是在北京土地市場深耕多年、具備一定實力的央企、國企、民企和保險企業。對於恒基的脫穎而出，有媒體報導稱，或許是送給新老板的上任禮物。5月27日，恒基兆業宣布，李兆基由於年事已高，退任主席兼總經理一職，委任其子李家傑為公司聯席主席兼總經理。
無論傳聞如何，AI財經社注意到，與其他企業多是土地拓展人員到場不同，昨日恒基兆業似乎有「主管」坐鎮。競拍開始前，一位身著正裝的男士，被恒基兆業的工作人員引領著進入拍賣會場。
雖然AI財經社未能從恒基兆業的工作人員口中得知該主管的準確身份，但查閱公開影像資料，可以確認，此人名叫張方明，十年前，在媒體的報導中，他對外的頭銜是香港恒基兆業地產集團執行董事。
據天眼查信息顯示，目前張方明擔任北京高億房地產開發有限公司董事長，而該公司是恒基集團下屬在北京的分支機構。
競拍結束後，張方明與來道賀的其他企業人士握手寒暄，在接受AI財經社採訪時，他笑稱，這種場面見得多了。「目前來講，要建立一個相對和我們生活質量相匹配的，不能叫豪宅，應該是高檔住宅小區。北京市場需要有這樣的產品。」
（圖為孫河地塊競拍時，場外觀看的房企代表 攝影/田晏林）
10分鐘地王誕生
這場競拍並不激烈，從下午3點40分左右開始，不到3點50分便結束。在經歷了24輪舉牌後，恒基兆業奪下孫河「地王」的名號。
一開場，恒基兆業的氣勢就顯得很足，與昆泰、龍湖、「華潤+中糧」聯合體纏鬥數十輪。然而到了第15輪，龍湖出價28.4億元，所有參與競拍的房企陷入沉默。片刻後，主持人以「三聲報價」的方式提醒其他競買人還有最後加價機會，恒基兆業於是舉牌，報價28.6億元。隨後的八輪競拍中，保利開始出擊，但在最後30.2億元的關口上，沒有選擇繼續跟進。
談及第15輪的全體沉默，一位國企拿地人員坦言，「還是太貴了。」AI財經社獲悉，去年北京市規土委曾對該宗地進行過預公告，當時遲遲無人問津，開發商普遍認為24.49億元的底價過高。因為在它旁邊的瑞悅府、天瑞宸章、禧瑞春秋三個限競房項目的銷售均價不過是6.7萬-6.9萬元/平方米。
而孫河地塊的起始樓面價逼近限競房的銷售均價，尤其是在2018年「限房價、競地價」的嚴控模式下，開發商在北京拿地不得不十分謹慎。
但孫河地塊因絕佳的土地品質，高稀缺價值仍然存在。此外，本次出讓時，政府部門明確規定該地塊不限制銷售價格，在一定程度上改變了房企對市場的預期。
一位在競拍第一現場的房企人員告訴AI財經社，「有些企業是現場用微信臨時給授權，因為這個地底價太高了，可能也是對這塊地的態度不明確吧。」
對於此次恒基兆業拿下「地王」，一位常年跟蹤北京土地市場的業內人士表示，近期關於蘇州樓市的調控，或許讓不少開發商對政策制定和市場風向保有一定的謹慎。
另有房企拿地人員認為，港資企業的邏輯跟內地企業不太相同。「恒基能拿到（土地）是在我們意料之外，不過沒有限制售價就沒有天花板，說明預期高。理論上只要產品做的足夠好，售價就有理由足夠高。」
恒基兆業地產集團成立於1973年，從1992年開始，透過拍賣、合作開發及收購等不同方式購入土地，打開內地市場。目前內地業務主要集中在北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，以及長沙、成都、大連、西安等多個二線城市。
2018年財報顯示，除自占樓面積約40萬平方呎的存貨外，公司在內地13個城市另有可供發展的土地儲備，合共自占樓面面積約3204萬平方呎，當中約71%可發展為住宅物業。
（圖片來源：圖蟲創意）
三宗0溢價率土地與孫河地王
在5月28日北京的土地交易市場上，除了朝陽區孫河鄉之外，還掛出了另外三宗地，分別位於北京經濟技術開發區南海子郊野公園B片區、海淀區西北旺鎮、海淀區蘇家坨鎮。
有趣的是，孫河地塊溢價率為23.3%；而這三宗土地因在開拍前只獲得1次報價，故未進行現場競價，最終均以底價成交，溢價率0%。
其中，南海子郊野公園B片區的F3其他類多功能用地被北京國苑體育文化投資有限責任公司以15億元的底價競得。海淀區西北旺鎮的B1商業用地和蘇家坨鎮的F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地，被實創分別以26.38億元和25.645億元的底價競得。
中原地產首席分析師張大偉評論稱，這三宗地商業配比多，基本拿地的都是實體企業，「開發商除了和產業企業合作外，不敢碰。」
兩周前，北京罕見召開了土地推介會，在北京資深地產評論人澤龍看來，這是土地供應分水嶺。他發文稱，「這四宗地除了孫河品質較高以外，剩餘的三宗，無論是海淀還是經開區，有國家隊接盤，沒流標已經非常不錯了。」
近兩年，北京對溢價率的控制很嚴格。早前，有部分土地拓展一線人員判斷，孫河地塊的溢價率不會太高，預估在30%左右。然而對於最終23.3%的結果，澤龍告訴AI財經社，孫河地塊的起始價已經很高了，如果溢價率再高的話，有違「房住不炒」的精神。
緊鄰溫榆河生態走廊的孫河鄉，是北京豪宅市場的聚集地，誕生過包括北京院子、中糧瑞府、景粼原著、天瑞宸章等在內的千萬量級的樓盤。
而作為香港最大的企業集團之一，恒基兆業在豪宅領域也頗有心得，旗下的西半山天匯曾以每平方英尺10.5萬港元(約為96.02萬/平方米)的價格刷新了人們對香港豪宅的認知。
張方明表示，孫河地塊43427平方米的建築控制規模並不算大，北京對該地塊不限價的規定是合理的。「現在社會都希望往智能化、科技化的方向發展。不過4萬多平方米的面積，希望增加一些元素，把它設計成一個高質量、高品位的產品。」
（圖片來源：圖蟲創意）