三四線房價會大跌？專家猜測為何不靠譜？

　　2019年初，一些專家曾預測，中國三四線城市房價將會大跌，可是上半年已過，國內三四線城市房價還高高在上，並沒有出現大跌的跡象。實際上，專家的預測是基於去年第四季度房地產市場低迷而做出的判斷，然而卻沒料到，今年一季度房地產市場就開始回暖了。

　　導致國內房價在一季度回暖的原因有以下幾個：第一，貨幣政策寬鬆，1月央行兩次全面降準，國內金融體系流動性寬裕，銀行信貸有一半以上流向房地產業。同時，銀行的利率也從去年底的持續上調，變為下跌，讓無疑給了炒房者房地產松綁的信號。政策的多變，使房地產預測變得相當艱難。

　　第二，為了穩定經濟，控制系統性金融風險，繼續完成去商品房庫存的目標。部分三四線城市放鬆了房地產調控政策，比如降低人才引進的門檻、取消限購令，對於房地產調控執行放鬆，而這些支持房地產回暖的政策出台，都是上半年三四線城市房價跌不下去的原因。

而對於這些專家來說，如果沒有這些有利地房地產回暖的利多影響，房地產市場仍然延續去年第四季度的調整趨勢，那麼今年上半年，部分三四線城市將會有明顯回落，而一旦有政策干預市場波動，房價下跌進程就可能被推遲。這有點像股市，政策出台利好固然能遲滯股市下跌進程，但是改變不了下跌的趨勢。而隨著，今年第二季度房地產調控政策的密集出台，未來房地產降溫已經是大概率事件。

　　那麼，未來三四線城市房價會出現大跌嗎？很多人的答案是不可能。但實際上，環京樓市的燕郊、通州、廊坊等地的房價均出現過下跌。我們認為，並非政策不允許房價不下跌，而是政策不允許各城市的房價集中一同大跌，這樣容易引發系統性金融風險。那我們憑什麼來預測國內三四線城市下跌趨勢不會改變呢？

　　首先，導致三四線城市的那些利好，現在已經清除。近年來，三四線城市房價出現大漲，主要是相較於一線城市，三四線城市房價處於窪地，現在三四線城市房價經過大漲，也不再便宜了。同時，棚改貨幣化安置在去年10月份被叫停，各地去庫存也接近尾聲。

　　盡管今年上半年三四線房價仍然保持高位運行，但也沒有出現大漲，而隨著第二季度各地密集出台房地產調控政策的影響。下半年三四線城市房價出現大幅調整的概率正在加大。事實上，一些地方放開限購政策是一把雙刃劍，如果人們預期房價上漲時，會推動房價漲，但如果人們預期房價下跌時，會加快房價調整進程。

再者，三四線城市房地產回暖，這是虛張聲勢。往往是新房價格回暖，二手房價格依然冷淡，呈現有價無市的情況。事實上，雖然一季度部分城市放鬆了對房地產的調控，但是由於這些城市人口流出量大於流入，產業結構單一、基礎設施相對薄弱，導致了未來可持續進入三四線城市的購房者投機炒作熱情會急劇下降，三四線城市未來不僅沒有上漲基礎，還有可能陷入快速調整的漩渦。

　　最後，三四線城市經過了這二年房價大漲之後，購買力已經進入強弩之末的周期，之前購房主力除了投機炒房者，還有當地棚改居民和農民工返鄉潮帶來的購房置業熱，而現在即使是三四線城市也漲過了8000至9000元/平方米，而當地居民收入只有二三千元/月，在這種情況下，一旦地方政府重啟對房地產調控政策，投機炒房退出，三四線城市房價出現大起大落的概率較大。

　　年初，有專家表示今年三四線城市房價將會出現下跌，但是上半年已過，三四線城市並沒有如預期那樣出現大跌，這主要是今年初的貨幣政策、調控政策有所放鬆，遲滯了三四線城市房價下跌的進程。而未來，隨著三四線房地產需求減少，投機炒房退出，三四線城市房價將出現一定幅度的調整，這種概率還是很大的。