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摘要：某種程度上，這也意味著政府承認了房地產這一行業的地位，自此以後，地產生意徹底被納入了發展的閉環之中，成為了香港經濟發展的一部分。那段時間里，所謂的香港「四大家族」，全部都來自於這一行業，李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恒基地產、鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產，某種程度上來說，這四大家族似乎也可以改名叫「四大開發商」。
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文 | 無銹缽
01
軼聞
劉鑒雄喜歡愛馬仕，這不僅在香港的地產圈是一個共識，內地娛樂圈的朋友們多少也都有所耳聞。
坊間傳說，愛馬仕是大劉討女孩子歡心的法寶，當年熱戀的時候，他前後送給過關之琳一堆這個牌子的包包。
記者採訪的時候，他指著自己腿上27萬的褲子告訴對方：我一次就買了100條。
很難想像，說出這樣話的人，自己旗下的公司在香港，連個十大財團都評不上。
因為排在他前面的人，都是比他還狠的角色。
時鐘撥回到23年前，「世紀悍匪」張子強的驚天一綁，讓貴為「四大家族」之首的李嘉誠付出了10個億的天價贖金。
一年後，嘗到甜頭的張子強故技重施，這次的對象是香港新鴻基地產的主席，「四大家族」里的老三郭炳湘。
兩筆綁票，為張子強帶來了16億元的收入，也讓他幾度榮登 金氏世界紀錄。
出人意料的是，吃了悶虧的李家和郭家在那之後依舊是風平浪靜，似乎沒有任何打擊報復的想法。
直到很多年後，在接受《南方周末》採訪時，李嘉誠的回答才解開了人們心目中的這一疑團。
當初不選擇大張旗鼓聲揚是因為他覺得，花這筆錢買一個教訓，是划算的：
「我們在香港知名度這麼高，但是一點防備也沒有，比如我去打球，早上五點多自己開車去新界，在路上，幾部車就可以把我圍下來，而我竟然一點防備都沒有，我要仔細檢討一下。」
綁架案「和平解決」的那一年，福布斯全球富豪榜上，郭炳湘和李嘉誠家族分列第8和第15位，二者的財富加起來有233億美元，按當時的匯率計算，被勒索的這筆16億元贖金，連兩家資產的百分之一都占不到。
故事的結尾，那場驚天動地的綁架案里，張子強單槍匹馬的闖進了李家並提供了報價之後，李嘉誠不僅輕描淡寫的用現金完成了支付，甚至還饒有興致的問起了對方準備怎麼花這筆錢。
我相信，在聽到這個問題的一霎那，即使時過慣了刀口舔血日子的張子強，也難免會有一瞬間的驚愕。
這種驚愕確實只持續了很短的時間，因為就在下一刻，慈眉善目的李老爺子微笑著註視著他，並給了他一個建議：如果不想存銀行的話，可以來買我們公司的股票，我保證你們家三代人都吃不完。
02
閉環
李嘉誠說出這番話的底氣在於，那一年，正好是20世紀香港地產繁榮的頂峰，也是最後一年。
那段時間里，所謂的香港「四大家族」，全部都來自於這一行業，李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恒基地產、鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產，某種程度上來說，這四大家族似乎也可以改名叫「四大開發商」。
1997年，香港回歸的那一年，「四大家族」的財富總和超過440億美元，相當於7個廣東的GDP。
同樣是在那一年，從事飼料和金融生意的大陸首富劉永行以8億美元的身價，僅僅位列福布斯富豪榜單的第249位。
巨額的財富所映襯的，是一個在房地產行業裹挾下飛速前進的香港，和一大批榜上有名卻只會講粵語的華人富豪。
時至今日，地產依然是大多數香港富豪不變的主業，2019年的福布斯排行榜上，香港前十五位的大佬里，只有三位從事著與地產生意完全絕緣的博彩或是航運生意。
而在內地，這個數據完全的顛倒了過來，屬於中國大陸的這份富豪榜單里，前十五位富豪中，從事房地產生意的，只有許家印、王健林和楊惠妍三人。
相比之下，大陸富豪們所深耕的行業數量，是香港富豪的近三倍。
在此基礎上，房地產毀了香港，這或許是多人回憶起那段歷史時共同的感慨。
然而在那之外，至少在當時，地產行業的發展的確創造了香港的經濟繁榮。
作為中國近現代最重要的通商口岸之一，歷史上，香港這塊地方的主業就一直在不停發生著變化。
從遠古的香料運輸，到維多利亞時代的自由貿易，長達兩千年的時代里，支撐香港發展的動力換了又換，唯獨不變的，是「地產—製造—金融」這一循環往復的軸線。
而在這道跨越千年時空的軸線里，地產業，一直是其他兩個行業發展和嫁接的橋梁。
一方面，地產的繁榮，意味著人口的增多，意味著上下遊製造業充足的勞力力需求得到了滿足；大宗不動產的交易，也在無形中催生了儲蓄借貸等一系列金融服務的發展。
另一方面，發達國家，尤其是美國的房地產發展史啟示我們，在世界上任何一個正處於財富高速積累和通貨膨脹的地區，房地產永遠是最容易凝聚社會財富的地方。
過去的六十年里，美國的國民生產總值增長了44倍，而房地產市場則增值了整整100倍。
這些數字背後的東西，在香港同樣適用。
1950年，伴隨著大量外來人口的湧入，香港的人口從1947年的180萬人迅速增長到了1950年的300萬人，龐大的人口加之外來資金，哺育了香港地產的第一波大繁榮。
得益於人口的增加，香港1960年代末順利的承接起了發達國家的產業轉移，製造業開始了迅猛的騰飛，最巔峰的時候，香港的第二產業在經濟中的占比一度超過1/4。
歷史的閉環在這里開始顯現。
製造業飛速發展之後，勢必會帶來進出口貿易的再度繁榮，而伴隨著貿易的繁榮，經濟政策必然逐步變得寬鬆和自由，香港的金融服務隨之蒸蒸日上。
高歌猛進的經濟數據背後，來自這些來自製造和金融行業的資金被重新注入了地產行業，培育了香港房地產的第二次繁榮。
前文所講的這「四大家族」，幾乎也全部都發跡於那個年代。
另一邊，為了做到對房地產這一資本熱炒行業的管控，1969年起，香港政府開始實施十年建屋計劃與居者有其屋計劃。
某種程度上，這也意味著政府承認了房地產這一行業的地位，自此以後，地產生意徹底被納入了發展的閉環之中，成為了香港經濟發展的一部分。
與此同時，那段激情澎湃的歲月之外，一個有趣的歷史現象是，1958年之前，四大家族的領袖，沒有一個是涉足地產生意的，彼時的李嘉誠還在一心一意的做著塑膠花大王，郭炳湘的父親郭得勝再給日本代工拉鏈服裝，剩下來的李兆基和鄭裕彤，都在忙著做金銀貨幣的生意。
而在1958年那一年的時間里，四大家族的掌門人幾乎在一夜之間全部都決定進軍房地產行業。
除此以外，他們各自經營的地產公司還在1972年那一年集體完成了上市，從此，「四大家族」的叫法，開始在香港資本界不脛而走。
03
大亨
四大家族集體進軍地產行業，除了相中這一行業無與倫比的增值潛力以外，還有這一行業與生俱來抵抗通脹的能力。
在美國，18年一個周期的房地產興衰史里，無論經濟如何波動，地產行業的通脹率永遠穩穩地高出美國經濟3個百分點。
這意味著，相比於市面上各式各樣的風險對沖產品，房地產幾乎是唯一能持久抵抗通脹影響的東西。
這也成就了該行業無與倫比的吸金能力。
數據顯示，單純的房地產行業這一項本身占香港GDP的比重很小，只有大約5%，而占大頭的房地產相關行業的投資與消費，在香港GDP的份額一度超過30%。其中，在固定資產投資這一塊，房地產相關投資的占比更是高達近50%，超過三成的貸款與房地產直接有關。
與此同時，香港歷屆政府的財政收入，開始變得極為依賴地產：
一方面，關於地產的各項稅收占據了政府收入的重要一環，其中，持有環節稅收約占5%，交易環節印花稅占3%。
另一方面，關於地產的出讓和售賣，也讓政府獲利頗豐。
數據顯示，地價收入占比長期占香港政府財政收入約20%的水平，最高峰時還一度達到36%。最 新髮布的一份預算案顯示，2019-20財政年度，香港政府預計地價收入1430億港元，占政府預算總收入的23%。
與此同時，這種高額的繁雜的稅收制度，某種程度上也大幅限制了不動產的交易數量，並成為了維持房地產行業價格高位的重要推手。
北京大學國家發展研究院教授周其仁曾在《香港地制的另一面》一文中表示：
「香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義經濟里舉世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟制度的競爭優勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。」
這沒什麼可疑問的，對於香港來說，保房價，某種程度上就是在保金融、保經濟。
房地產業靠金融業的支持而發展，金融業靠房地產業的發展而獲利，短短幾十年的發展，讓香港的經濟與地產行業成為了「休戚相關」的命運共同體。
而這種將綁縛於地產車輪之上的經濟，也在往後的發展中，為香港創造了一大批世界級的頂尖富豪。
這之中，四大家族，只是最具代表性的一部分。
讓四大家族脫穎而出的，除了時代的機遇之外，還有種種巧妙的金融手段。
在這之中，流傳最廣的兩個，一個是「賣樓花」，另一個則是「低價抄底」。
所謂的樓花，指的就是在建未完成或是還未動工的樓盤，而所謂的「賣樓花」，用後來內地房地產行業的專業術語來講，叫商品房預售，史玉柱也玩過這一招。
這一現在看來司空見慣的地產商回籠資金的套路，在當時，卻和按揭付款一道，被稱為天才的創意，而這兩種地產經營模式的出現，也可以說是開了香港地產與金融之間緊密合作的先河。
前者花今天的錢，買明天的房；後者花明天的錢，圓今天的夢，前後之間，四大家族完成了巨額的資產積累，成為了各自行業的一方巨擘。
在此基礎上，真正打破了地產經濟閉環的，是後來的「低價抄底」戰略。
某種程度上，此時掌握著巨額資金和不動產的四大家族，已經初步具備了抵抗金融風暴侵蝕的能力，然而他們的商業野心顯然不止於此。
1975年到2008年，橫貫香港的四次金融股災里，四大家族不僅毫發無損，反而一次次借助金融危機後的底價，大肆買入位於市中心黃金地段的陳舊小區，並趁機收購了大批涉足港口貿易、零售、能源、交通等領域的企業。
風暴過後，面對一地雞毛的香港，人們無不驚恐的發現，昔日的大亨依然端坐原位，只是面前牌桌上小山似的籌碼仿佛又更多了些。
過往的二十年里，郭氏兄弟掌控了九龍巴士，李兆基控股了中華煤氣，鄭裕彤手握兩家巴士公司新巴和城巴，「登岸」的船王包玉剛，則買下了天星小輪和港島電車。
源於地產行業的資金，終究還是被注入了和香港血脈相連的基建之中。
龐大的民生產業為這些地產巨頭的後代們帶來了源源不絕的現金流，也讓他們徹底免去了資本原始積累階段的骯髒遊戲。
與之相對應的一個現象是，滿世界攻城略地的沃爾瑪和家樂福都在香港吃了暗虧，千禧年後，整個香港，沒有誕生任何一個知名的互聯網公司。
2010年，一位名叫龐一鳴的香港青年做了一個著名的實驗，嘗試「告別李嘉誠」的生活。
他租破屋，騎單車，去小雜貨鋪買日用。然而最後發現，路燈和電話都是李家的，甚至連常喝的礦泉水也屬於李家。
這位青年最終在絕望里結束了這場毫無意義的挑戰，當然，幸虧他這段時間里沒有感冒，不然，他還有機會領略到李家產業中，出售電暖爐的豐澤電器和專賣藥妝產品的屈臣氏。
2013年的時候，一位和龐一鳴有著相同看法的小學生在作文里這樣寫道：李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城。
04
民眾
羅大佑在《皇后大道東》里，唱出了一代香港人對於現狀的不滿，和對彼時迷惘前途的一種焦慮感。
某種程度上講，這可以說是一種鐫刻著那個時代烙印的現象。
「照買照賣樓花處處有單位，但是旺角可能要換換名字。」
旺角真的換了名字，5月28日，91歲的恒基地產董事局主席李兆基宣布退休，為43年的商場沉浮劃下了一個完美句號。
此前，鄭裕彤已經於2016年逝世，郭得勝的接班人郭炳湘也在兩年後與世長辭，伴隨著李嘉誠的退休和李兆基的交班，四大家族顯赫一時的創始人們，就此全部完成了謝幕儀式。
中環璀璨的燈火升起又熄滅，舞台上，卻已是另一批人粉墨登場。
另一邊，對於香港的民眾來說，十大富豪四大家族由誰來做，其實算不上一件多麼了不得的事情，空即是色、色即是空，空色之外，他們時刻惦念著的，是與自身有著更為密切關聯的房價。
前文說過，長期以來，香港政府出於對經濟的鼓勵，始終對房價採取一種剛性保護的政策。這也造成了「救市先救房」這一荒謬現象的流傳。
有了政府的托底，香港的房價一路竄升，長期位居世界城市房價排行榜的前列。
2010年到2018年，整整九年的時間里，香港都位居全球房價最難負擔城市之首。2017年，香港政府統計處首次披露居所樓面面積統計數據，香港人均居住面積中位數為161呎（約合14.96平方米），約20.4萬家庭住戶（8%）居住面積少於215呎（約合19.97平方米）。
高企的房價之外，東京地產泡沫的前車之鑒也如夢魘一般折磨著這座城市的居民。
自1998年亞洲金融危機以來，香港房價和經濟一落千丈。而2003年的那場抗議之中，房價最高下跌了69.13%，幾乎見底。
那段時間，280度俯視香港的飛鵝山，開始以另一種形式出現在公眾的視野里。
從彩虹地鐵站轉小巴A1到飛鵝山道，這座海拔600米的山峰，成為了破產者們訣別人世的終點。
香港的坊間給它起了個諢號，人們叫它「自殺崖」。
重重壓力之下，香港政府也曾決定改變房地產行業高度捆綁經濟的這一現狀，然而，旨在福利社會底層人民的「8萬5建屋計劃」，最終，還是在市民的反對聲中無疾而終。
對於香港的地產來說，最大的變革阻力並不是來自於經濟的壓力，而是來自於人。
作為世界最頂尖的現代化都市，香港的樓市一直處於高度的供求不平衡之中，長期以來，香港幾乎都是以北京1/15的地理面積，解決著北京1/3的人口居住問題。
緊張的房產供應激化了香港社會內部深刻的階級矛盾，針對「8萬5建屋計劃」的那批反對者，絕大多數都是有房有車的香港中產，他們並不希望因為供應層面的擴大，而導致自己手中房產價值的縮水。
去年的10月2日，劉德華作為旁白出現在一段宣傳短片《讓下一代看見》中，倡議在香港東大峪填海造地，解決下一代的住房問題。
短片的最後，劉德華動情地呼籲：「我見過充滿朝氣的香港，我也見過停滯不前的香港，你想下一代，見到一個什麼樣的香港？」
與想像中的反應截然不同，視頻發出後，隨即遭到了包括政界、商界和環保界在內的各方人士的強烈反對，不少人甚至罵他，要他「滾回內地」。
與之相對應的是，隨著時間的推移，停滯不前開始成為了香港經濟的新旋律。
上個世紀90年代初期，香港一地的GDP遠遠甩開廣東、江蘇、浙江和山東四省的總和。而伴隨著國內改革開放和市場經濟體制的逐步建立，2017年的時候，不僅北京、上海的GDP已經做到了對香港的反超，而且昔日的小漁村深圳，也在高科技和互聯網領域全面壓制了它。
截至去年，香港的GDP占比，已經由昔日全國的五分之一，變成了廣東一省的五分之一。
另一邊，越來越富有的內地，對於香港昔日的崇拜的快速下降。
1997年之前，很多內地人的心中，香港的武俠小說、動作大片、流行金曲和服飾髮型，都是世紀之末的潮流象徵。
而在千禧之年以後，伴隨著自由行的開放，越來越多的內地人開始目睹一個呈兩極化走向的香港，貧富不均、思想落後、體制僵化，也開始鑄成了新一代國民對於香港的刻板印象。
而當奢侈品商店里的愛馬仕、百達翡麗被瘋狂的中國大媽們一掃而空，當昔日住滿了英倫紳士的港島山頂開始講起了普通話，短短十餘年的時間里，內地對香港的態度完成了從仰視到俯視的180°大轉變。
隨之而來的，是曾經引領一個時代的香港文化潮流的衰落。
當然，對於現如今的香港來說，這段歷史還遠遠稱不上旅途的終點，時間終將證明，所謂的俯視和仰視，都只是另一種形式的偏見。
而在那之外，要想真正深入地了解香港，需要的不僅僅是單純的遠觀，還有近處的品鑒。
時光荏苒，昔日貶低香港、鼓吹深圳的文章，已經逐漸淹沒在歷史的風塵之中，邁入21世紀的第二個十年里，一則《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出台，讓人們重新審視起了「東方之珠」猶存的風韻。
兜兜轉轉之間，一切的偏見塵埃落定之後，人們才恍然發現，香港，依然中國為數不多經歷國際金融市場洗禮過的城市，在二十一世紀最初的十個年頭里，它曾是我們了望和觀察歐美的唯一窗口。
過往的大江大河時代結束了，然而潛意識里，人們依然在呼喚著那個永立時代潮頭，在拼搏與奮鬥中蓬勃向上的香港。
如果你愛一個人，就把他送去香港，因為那里是天堂；如果你恨一個人，就把他送去香港，因為那里是地獄。
故事的最後，這句改編自上世紀末流行電視劇中的一則台詞，或許對於香港過往的這50年，對於這篇文章來說，仍不失為一個適當的註解。
（完）