樂居會客堂|有庫盛凱：車位價值與變現

摘要：盛凱：這個問題應該來一分為二的來看，第一個因為市場沒有車位租銷的三級市場，所以我們認為無論是出於行業情懷，還是出於想填補市場空白的角度，有庫都有義務來做市場的填補。也關注到，樓市步入正常軌道，房地產商關於車位銷售轉緩也逐步浮出水面，樂居請到了有庫（中國）董事合夥人——盛凱，來聊聊有關車位的投資和經營管理，開發商方面如何攻克車位變現難等等方面的問題。

本文來自 雪花新聞，本文標題：樂居會客廳|有庫盛凱：車位價值與變現 ,轉載請保留本聲明！

嘉賓丨有庫（中國）董事合夥人 盛凱

主持人丨杭州樂居主編 上官劍

視頻丨杭州樂居視頻 李飛龍、尹炎

文丨杭州樂居新聞編輯 徐璐

車位車位，越來越貴。沒有車位，車子流浪必須要找位。

沒有人能否認，汽車的普及，人們出行方式得到改變。基於人們生活水平提高和國內汽車市場高速發展，汽車飽有量還在往上走，車位的需求有增無減，很多大城市車位總體還是稀缺的。

138萬元，這是北京某小區一個停車位日前在網上拍出的成交價格。

網友紛紛表示：「以為是北京一套138萬的房子，結果只是個停車位，打擾了。」 「138萬，在我們這里可以買兩套房了。」

現實中，138萬已經不是新紀錄，北京已有小區停車位賣出了逾200萬的價格。

其實，不止是北京如此，天價車位在全國各地都不乏被報導。

基於全國很多一二線城市車位價格飛漲這個現狀。也關注到，樓市步入正常軌道，房地產商關於車位銷售轉緩也逐步浮出水面，樂居請到了有庫（中國）董事合夥人——盛凱，來聊聊有關車位的投資和經營管理，開發商方面如何攻克車位變現難等等方面的問題。

有庫（中國）董事合夥人——盛凱

初春，乍暖還寒的杭州還餘存著一絲涼意。在樂居會客廳，盛凱如約而至。一見面，盛凱標誌性的「貝殼頭」髮型就給我們留下了深刻的第一印象，顯而易見，他是一個不落於俗套的人。從大門口大踏步而來，激情滿滿，與其對話，是一次對車位重新認知的過程，愉悅流暢。他對車位資產的未來充滿樂觀。

在這個行業深耕多年的盛凱，講到車位需求，感悟頗深。

盛凱告訴樂居，小區車位在地塊出讓就會有規劃的標準，數量有限。在一個商品房小區中，車位一定是滿足小區業主為先的，因此車位主要還是以實用功能為主。但是隨著大家投資觀念的逐漸轉變，車位的投資價值也日益升高，它上漲趨勢明顯，甚至比房產更高，應該說，隨著生活水平的提高，車位需求增加明顯，加之總價相比之下較低，車位買賣變得緊俏。需求+稀缺，這就使車位具備資產投資價值的概念。

大家對車位的日益重視，加之調控政策的誤傷，隨之而來的就是車位上漲過快。關於這一點，盛凱也有自己的看法。

「對於此現象，我覺得有三方面的關聯。」盛凱娓娓道來。

他認為，汽車的銷售量在持續增長，即有了車就必須有地方停車，這是一個最直接的觀點。也是與車位價格上漲最強關聯的問題。

第二個，人口結構問題，開放二胎的原因。家庭結構性的變化所帶來的紅利會促進到汽車的銷售額，最終落到車位的銷售上。

第三，在他看來，車位價格的上漲與近年來貨幣通脹的情況有顯著的相關性。對於一般小區而言，車位數量呈現一個跳脫性的增長趨勢，與房價的增長還沒有直接的關聯，是根據需求增長帶來的。

根據前瞻產業研究院在2017年發布的報告來看，大陸停車位的需求數與傳統停車位的數量比其實是呈現一個逐年增長的趨勢，所以車位價格的與日俱增也是顯而易見的。

未來充滿無限可能，市場一片藍海下，有庫孕育而生。「有庫就是一家專注於投資車位不動產經營的公司。」盛凱向樂居介紹道，有庫是一個通過車位資產價值挖掘，提供車位資產B2C2C全產業交易供應鏈服務平台。從事的服務主要有兩類：第一是低效存量車位的資產金融化解決方案，第二是車位資產的經營托管。

講到這里，盛凱著重提到了有庫的服務對象分為兩類，第一類就是目前持有大量存量車位的開發商。因為他們手中還囤積著大量的存量車位。第二個部分是小區業主。

對於開發商而言，有庫核心給他們解決三件事。

第一個，有庫會幫開發商解決租賃經營管理的問題；

第二個，有庫解決效率問題；

第三個，有庫解決上面提到的開發商手中囤積的存量車位問題。

說到這兒，盛凱又對樂居提到了有庫相對於普通中介的優勢，「我們偶爾能看到普通房產中介也會售賣車位，但主要是以其負責的住宅延伸為主，遵循就近原則，而有庫則可以在一開始、過程中、各個環節和尾端，進行整體性的服務，這個往往是中介公司所做不到的」。

在訪談中，盛凱多次提到了「租售並舉」，他認為通過這兩種不同的經營方式，可以大大加深車位資產管理，把握市場。

經過多年的市場摸索，讓我們找到一個新的方向。盛凱分析道，「環顧全國來看，車位並沒有獨立的三級市場。所以有庫建立了以小區據點為準的C2C的交易平台——微信小程序有庫二東家。」

有庫二東家是一個租售並舉的平台，打開小程序，你可以清晰地看到周邊可供租售的車位情況，若你有租售的需求，可以很便捷地在線上完成全部操作。

不僅如此，隨著現在共享經濟的日漸火熱，有庫二東家也開拓了這一功能，作為車位業主的你，也可以在上面輕輕鬆松共享你的車位，達到獲取一些閒散資金的目的。

講到盈利的場景問題，盛凱說到：「目前有庫做這一塊的平台搭建的時候，暫時還沒有明確考慮到盈利，因為我們認為交易習慣需要去培養的。我們舉例子說微信剛推出的時候，其實很長時間都沒有考慮如何去盈利。微信當時都有了上億的用戶量，它仍然沒有考慮這個問題。」

他表示，如果有庫能夠實事求是落實到每個點上解決相關問題，最後自然就會有許多盈利模式應運而生。因此對於目前的有庫而言，營利並不是最主要的聚焦點。

講到有庫未來的發展，盛凱也已然有了初步的規劃，有庫的業務在未來幾年主要還是以長三角為主，並逐漸向著珠三角幾大城市，乃至西部的川渝去拓展，致力於解決車位資產B2C2C全產業交易供應鏈服務平台。

採訪實錄精選：

樂居：這幾年，全國許多一二線城市車位價格飛漲，杭州車位漲幅也過高，主城區車位的中位數大概已達到30-40萬，此價位的車位而言還值得我們購買嗎？更進一步而言，它還有投資價值嗎？

盛凱：對於您剛提到的一個車位的概念，其實我們先把它分兩個方面來看。第一，車位本身也是不動產的一部分，對於不動產的資產來講，它具備了原始的實用功能；第二，它其實也具備著資產普世具備的投資概念。

你剛剛說到以杭州為例，車位30-40萬的中位數價格，一線城市其實更高，部分區域地段比較好的已經到100萬以上。我認為在未來，車位價格一定會有上漲空間。原因很簡單，第一車位本身是一個封閉型的剛需產品，假設你住在一個小區里面，勢必早晚要去消費，從這個角度而言，車位在中國這樣一個人口大國中、車輛又多車位又比較稀缺，因此它一定會是一個看漲的資產。

第二個角度我們來看看車位是不是值得去購買。如果有朋友在過去的十年里面有購買車位的經歷，那我們會非常清晰的發現，今天再去把他的房子或者車位交易掉的時候，假設說十年前你買房的時候是300萬，而今天房子市場價漲到了1000萬，當時你買車位時若是10萬，那當時你的總購置成本是310萬，今天如果以1050萬的價格賣掉，其實車位價格也是隨之增長的。就我們之前做過的一些數據判斷而言，車位價格的市場趨勢同比來講不會弱於房地產，甚至比房地本身的增值會更快更高。所以它其實非常值得去購買和投資的。

樂居：為什麼車位價格快速上漲？

盛凱：其實車位上漲它應該是在過去的10年特別是過去的5年間呈現了一個爆發式的增長。對於此現象，我覺得可能有三方面的關聯。

一方面是目前整個的消費觀念，就是所謂的汽車保有量的問題。簡單的說，車子的銷售量是在持續增長並沒有下降，也就是說有了車你必須有地方停車，這是一個最直接、最強的關聯。

第二個就是我們說到的人口結構問題，現在開放了二胎的問題。一家人使用原先的4人座轎車肯定不夠，因此就需要增配。因為有兩輛車的家庭數量在不斷的攀升，隨著政策落地，二胎孩子逐漸長大，這種結構性的變化所帶來的紅利會促進到汽車的銷售額，最終落到車位的銷售上。

第三個是近年來貨幣的通脹，帶來資產價格上漲。現在所有東西都在漲價，其實車位漲的幅度也很高，但是並沒有被單獨拿出來看。其實單獨來深究一下，你可以看一下你所在小區車位較5年前是不是有比較明確的上漲？它其實是一個跳脫性的增長，它跟房價的增長各方面都還沒有直接的關聯，是根據需求來增長的。

樂居：其實投資車位，也會涉及到萬一賣不出去，打理的問題，有沒有其他途徑的變現的問題。我們也關注到有庫是針對車位存量資產進行管理的公司，這是一個比較新的行業，很多人對這塊的了解是空白的，那麼中國停車市場的潛力有多大？

盛凱：關於您提到這個問題，我們首先可以看一下目前停車的品類。一種比較常規叫占道停車，也就是公共路網上的界面。另外政府有也會在公共區域匹配一些機械車場，或者公共停車場，這一類車場原則上由政府來協同配套。

我們關注的更多的是社區型的車場，或者叫商業性的車場。其實這兩類還不太一樣，社區型車場它相對來說波段是比較平穩的，我們稱之為回家和上班車位。商業性的車場其實是潮汐式的，我們會發現，第一它具備了流動性收益，就像你有一套房子把它租掉，這個租金就叫流動性收益，這是一部分。第二部分的話，車位作為一個剛需的產品，每個地方包括商場包括住宅，入住率和使用率一定會不斷提高。

當然這個也跟城市維度有關，如果是一個沒有人口紅利的流出型城市，那可能另當別論。

但就一些人口密度比較高的省會城市或直轄市而言，其實不存在車位賣不出去的問題。它始終可以保證增長率。所以在流動性收益和增長率同步保證的情況下，不管你是出於投資目的還是其它，我覺得這趨勢絕對是看漲的，也不存在砸在手上這個問題。

樂居：其實很多人可能對有庫不了解，那麼有庫到底是什麼樣的一家公司，你們的模式到底是什麼樣的？

盛凱：其實有庫這家公司從公司名字上就能看出來，有庫就是You Parking（你有車位）這樣一個概念。

有庫服務的對象主要應該是分為兩類，第一類就是目前持有大量存量車位的開發商、發展商，因為在前15年和20年整個地產的擴張規模是非常快的，（開發商、發展商）擁有大量的車庫存量。

第二個部分是小業主，房子是有三級市場，就是二手房交易。但環顧全國來看，車位並沒有獨立的三級市場。所以我們會對發展商端有一個明確的服務指引，另外我們也已經建立了以小區據點為準的C2C的交易平台。

樂居：開發商作為存量車位最大的持有方，手上掌握的車位資源是最多的，有庫能給開發商解決什麼痛點？

盛凱：對於開展商而言，有庫核心給他們解決三件事。在解釋這三件事之前有一個邏輯需要拉平，

就是車位的銷售和租賃分不開，租售必須並舉。簡單的說就是車位在賣30萬一個的時候，

如果租金是200塊，那大部分業主一定優先選擇租賃。

接著說說有庫能給開發商解決的問題，第一個我有庫會幫開發商解決租賃經營管理的問題。

實際上我們跟很多發展商談，車場經營數據和管理界面的清晰度存在很大問題，這也未必是他們主觀想造成的。

第二個有庫能幫開發商解決的是效率問題。

我在前面一個問題也回答到了，開發商可能會出於各種原因而不去打理車位。其實，現在整個行業里單獨打理車位資產的綜合性服務公司是不多甚至是沒有的。這個時候有庫就可以去幫他打理。

第三就是現在很多的開發商以前著重關注前端頭部的銷售行銷，而現在都成立了獨立的存量資產經營管理部。這個部門承接了過去15年高速開發情況下，遺留下來還沒有賣掉的資產，或者集團內部認定超過多久時間還沒有賣掉的資產。而這個資產管理部目前承接的各種各樣的資產，肯定有商業、辦公等等方面。比如說我們碰到過某些發展商，它可能在全國有80億的存量資產，但是其中有5個億左右的存量車庫可能需要去打理解決。有庫就會在資金層面根據他們的租售關係比，一方面幫它作去存，一方面提升它的經營和銷售。或者說我們能夠來幫他撮合大宗交易的可能性。等於說在一開始、過程中、各個環節和尾端，我們都能進行整體性的服務，這個往往是中介公司所做不到的。

樂居：現在各個行業都在提線上線下的融合，我們關注到有庫自己的平台位有庫二東家，這個平台能為客戶解決什麼問題，能產生多少營利場景呢？

盛凱：這個問題應該來一分為二的來看，第一個因為市場沒有車位租銷的三級市場，所以我們認為無論是出於行業情懷，還是出於想填補市場空白的角度，有庫都有義務來做市場的填補。

我一直認為任何行業互聯網的概念永遠只是一個工具，本位還是要基於這個行業本身能夠去做什麼樣的事情。我個人認為，互聯網只是提升了效率，並不能改變商業本質。

所以說在目前人越來越多的通過移動端來處理日常生活場景事物的時候，我們認為在車位租銷上，通過有庫二東家這個平台是最便捷的。

但它只能解決效率問題，我們本位還是解決市場空白的問題。

說到盈利的場景問題，目前有庫做這一塊的平台搭建的時候，暫時還沒有明確考慮到盈利，因為我們認為交易習慣需要去培養的。我們舉例子說微信剛出來的時候，其實很長時間都沒有考慮到如何去盈利。微信當時都有了上億的用戶量，它仍然沒有考慮這個問題。

而我們現在沒有上億的用戶量，但我覺得如果你在每個點上能夠去解決問題，最後它自然會有很多的盈利模式出現。

就是從C端到C端之間它只要產生了這樣一個相對穩定和高頻的交易方式，商業模式一定會出現。

我們現在所有的聚焦點都不是完全放在營利上，但是已經把它試水開始做起來。

– End –

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