高度警戒部門城市房地產金熔化

　　來源 / 經濟參考報

　　近年來，大陸一些城市出現了房地產業過度融資的問題，一個重要表現是住戶部門杠桿率急劇攀升，導致相關居民家庭債務負擔能力難以持續，呈現房地產金融化態勢。

　　房子是用來住的，不是用來炒的。凡是滿足居住需求的房地產市場，房價真實全面地反映了居住需求，不太可能會出現房價泡沫問題。住宅若主要承擔投資功能，就會變成市場熱烈追逐的投資品，必然導致房地產金融化。雖然短期內可能會出現經濟繁榮，但因為缺乏實業和創新的支撐，房地產業表面繁榮終究會是「曇花一現」，房價泡沫破滅後，經濟金融領域則是「一地雞毛」。

　　這是因為，承擔投資品功能的房子，其投資回報已經明顯脫離居住屬性。也就是承擔居住功能的房租收益率，遠遠不能支撐房價的高位上漲，使得房價高位運行事實上演變成為「擊鼓傳花」遊戲。而在房價高位上漲過程中，市場非理性狂熱進一步加劇了房地產業資金聚集，反過來又會顯著刺激房價高位上漲，進而形成了「房價上漲-資金聚集」的正反饋環，迅速吹大房價泡沫，極大地增加了經濟金融運行的風險。

　　回顧歷史，上世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅後經濟陷入長期泥潭，至今仍在復蘇邊緣上掙扎。2007年，美國房價泡沫破滅後引發了次貸危機，最終演變成為百年罕見的國際金融危機。

　　近年來，大陸一些城市房地產金融化態勢，主要表現為：一是明顯偏離了「房子是用來住的」定位。城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧，導致新增存款主要流入住宅投資領域。且非理性加杠桿意願強烈，特別是2016年以來部分城市房價高位上漲與住戶部門杠桿率急劇上升同向而動、相互支撐，蘊藏了巨大風險隱患。承擔了投資功能的房子，如果不用於出租，那就是一堆閒置的水泥、鋼筋和磚頭，造成社會資源的極大浪費。

　　二是嚴重扭曲了社會生產要素結構。資本、勞力和技術等生產要素結構，是經濟內生增長的基礎。而房地產金融化必然扭曲社會生產要素結構，導致產業間資本分布不均、技術創新動力不足，傷害到社會創業創新熱情，加劇了社會投機不良風氣，阻礙了經濟轉型升級。近年來不難發現，腳踏實地幹實業的不如炒房的，高尖領域人才熱衷於金融投機炒作，社會上談房眉飛色舞，此類社會現象之所以產生，實際上也是社會生產要素結構嚴重扭曲的結果。

　　三是固化形成了房地產業路徑依賴。房地產業固然是國民經濟重要行業，但並非唯一驅動經濟增長的產業。過去為緩解城市住房供求矛盾，改善人們居住質量，房地產業獲得了較快甚至是超前發展，與此同時也帶動了地方經濟增長。今非昔比，但一些城市對發展房地產業卻是「吃藥上癮」，即便是發展地方經濟有百種、千種招數，卻依賴性選擇「房地產業」唯一一招。深入分析房地產業路徑依賴的內在邏輯，不難發現這必然是要以推升房價刺激市場為手段，但注定不可持續。一些城市到處建設的工地，支撐了短期內靚麗的經濟數據，卻埋下了中期的巨大增長隱患。說到底，水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈，若沒有技術創新驅動的經濟增長，也很快就會衰敗。

　　毋庸置疑，房地產金融化堪比麻醉經濟社會、帶有巨大致命副作用的「毒品」，需要高度警惕。防范和化解房地產金融化，就是要在經濟金融領域進行「戒毒」，過程雖然痛苦，甚至還會有反復，但必須堅持下來。因為這是做到經濟金融健康運轉、推動經濟高質量發展的必由之路。為此，必須毫不動搖地堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，徹底摒棄依靠房地產業拉動地方經濟增長的路徑依賴，加快完善房地產業稅收體系，嚴厲禁止金融體系資金違規進入房地產領域，有效加強房地產市場特別是住房租賃市場的執法，嚴密防范房地產市場劇烈波動，大力推進房地產市場長效機制建設。（陳濤）

>高度警惕部分城市房地產金融化