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摘要：醫院的經營管理，是地產商投資醫療最大的短板，地產商多尋求與醫院管理公司合作來解決，但一旦醫院的產權與管理權分離時，管理便會到處受到掣肘。「老本行」是建築工程的李東坡，大步邁向醫院的跨界創業，是中國工程建築、房地產企業在產業疲態已露時，紛紛轉型做醫療、開醫院的一個縮影。
地產商「試水」開醫院、做養老，被輿論視為「圈地」，其中不乏真心轉型者，醫院的經營管理是一道難以逾越的高牆。
作者｜孫愛民 編輯｜王小
來源｜財經雜誌（ID:i-caijing）
最近，多個網站出現名為「河北遵化坤桐醫院」的招聘啟事，「副院長月薪2萬－4萬元,主任醫師年薪10萬－20萬元，體檢中心總檢醫師月薪1萬－1.5萬元」。
這一薪資，在同城同等級別中很高。而坤桐醫院僅是民營二級綜合醫院的規模。「這本是一個酒店項目，2017年10月8日封頂後，決定轉型做醫康養結合的項目。」遵化坤桐醫院有限公司的負責人李東坡說。
計劃總投資7.6億元，坤桐醫院原定於2019年底正式投入經營。然而，4月9日，《財經》記者站在該醫院緊閉的大門外，看到外牆貼著的一張公示顯示：這是遵化賓館酒店的一期工程。
「做醫院太複雜，需要找專業的人來做。」李東坡定下的開業目標，因沒職工、沒設備，醫療機構執業許可證也未開始申請，甚至醫療機構所需的裝修都難以按期完成，不得不將開業時間延後半年。他想，可能還會繼續延後。
「老本行」是建築工程的李東坡，大步邁向醫院的跨界創業，是中國工程建築、房地產企業在產業疲態已露時，紛紛轉型做醫療、開醫院的一個縮影。
《財經》記者根據公開資料不完全統計，在中國數得上名的前100家房地產公司中，有27家布局醫養，大手筆投資可見恒大健康（00708.HK）、泰禾集團 （000732.SZ）、萬達集團的身影。
新闖入者擁有充足的資本，經年的項目運作經驗、市場拓展能力，可這股力量「開弓」並不強勁，「從醫」之路磕磕絆絆。他們轉型的初衷與碰到的問題，與李東坡或多或少相似，只不過數量級是同比成倍放大。
專業性高、政策性強，向來是醫療行業的兩大「高牆」，即便現在政府鼓勵社會資本辦醫，政策口子已開，這兩堵高牆還是難越。前方，還有醫學專業的限制等待這些初入者。最終能否打破輿論「假做醫療實為圈地」的質疑，正在艱難轉型的房地產商們還需更加努力。
一出手就遭困
轉做醫院是偶然，但這步棋，李東坡下得很謹慎。
25年前，從軍隊退伍回到家鄉遵化，李東坡靠擺地攤糊口，之後隨友進入建築行業。現在他是唐山東發建築安裝工程有限公司（下稱「東發建築」）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下稱「坤桐健康」），是坤桐醫院的全資控股母公司。
「我一直在思考企業應該走專業化還是多元化，未來或許有答案。」李東坡對《財經》記者說，在東發建築承接了一位朋友的遵化賓館升級改造項目後，「我們探討後，認為高檔酒店需求在遵化有限，決定轉型做醫康養結合的項目」。
李東坡的妻子是一名牙科大夫，曾開過一家牙科診所，「開辦醫院算是一個夢想」。即便如此，在真正進入兩三年後，他才發現醫療行業門檻有多高，多麼的不易為。
2017年9月，註冊資本為1億元的坤桐健康成立,一年多後，坤桐醫院拿到了民營營利性醫院的執照。政府在鼓勵社會資本辦醫與「放管服」，省去了醫院執照辦理的前置手續。
可這也沒給李東坡多少信心，最重要的醫療機構執業許可證看起來遙遙無期。按規定，申請醫療機構執業許可證，需要滿足批准書，還有適合的名稱、組織機構和場所、經費、設施、設備和專業技術人員、規章制度等六項基本條件。此外，還有醫療機構執業登記的主要事項：所有制形式、診療科目與床位等。
李東坡的坤桐醫院，對這些要求幾乎無一完備。坤桐醫院什麼時候能開業？當地衛生部門也說不清楚。
「要看工程的進度、許可證辦理的情況。」遵化市衛計局副局長周永超接受《財經》記者採訪時說，「現在還處於籌備階段，要等人員、設施設備、建築布局、環保等都達到標準要求後才能申請。」坤桐醫院也是當地政府的一個面向國際的招商引資項目。
在李東坡看來，流程性事務不在話下，可以按部就班完成。比如，在決定將酒店項目改為醫療項目後，很快就完成了環境影響評價。
但整個項目卡在最關鍵的開端階段：如何經營這家新醫院？
在建築行業從業20多年，李東坡積累了不少生意經，他認為這些經驗平移到醫療行業同樣適用。招攬專業人才，除了發招聘啟事「試試看」，他還打算從軍隊醫院吸引老醫生，與醫生集團合作，甚至想要收編遵化市的民營醫院醫生。李東坡有多個打算，但都舉棋未定。他頻頻與醫療集團、醫院管理公司、律師等各方商談合作。李東坡坦言，有的只是為「取經」。
在北京中醫藥大學醫藥衛生法副教授鄧勇看來，絕大多數轉型、跨界做醫療的地產、建築公司，對醫院經營一知半解，「他們只懂得撒錢，大多不知道該具體怎麼辦醫院」。
現在李東坡似乎在做兩手打算。他想做到辦醫院的夢想。他清楚遵化市的醫療市場特點：患者流動性強。「我們希望通過改善環境、差異化經營，能（從公立醫院）留下一部分患者。」同時，距離北京只有100多公里的遵化，未來中高端養老市場可觀。
他也在為被並購做著準備。在接觸過中信醫療集團等大公司後，李東坡開始在醫院資產上有意為之：自持坤桐醫院所處的商用土地，並建成營利性醫院。「為以後的合作提前布局，省得人家想並購的時候，自己不合格：資產與醫院的條件，得滿足收購方的條件。」李東坡告訴《財經》記者。
快錢難砸出一家好醫院
「房產企業想要開醫院時，宛如暴風驟雨，可是真正要項目落地時，往往變成了和風細雨。」一位醫療投資界人士說。錢能砸出項目，卻不能夯實一所真正的醫院。
鄧勇主持了一個關於社會資本辦醫的國家社科基金課題，研究發現：2017年中國地產行業在健康產業的投資已高達3000多億元。
2019年1月，萬達集團董事長王健林在年會上宣布：萬達正式進軍健康產業。早在三年前，萬達集團便與英國國際醫療集團（IHG）簽訂合作協議，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG經營管理並使用IHG品牌。IHG 2015年進入中國，在華公司為英慈醫療。
英慈醫療中國區原醫院業務總監王一帆告訴《財經》記者，「當時簽的主要是青島和成都國際醫院的項目，青島醫院項目在萬達建成後，賣給了融創。」投資20億元的青島萬達英慈國際醫院，原計劃是2018年開業；2017年7月，該項目隨著萬達13個文旅城項目被售給融創。
去年9月，萬達集團又與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）簽訂戰略合作協議，將在北京、上海、成都等地合辦五家頂級國際醫院，王健林在簽約儀式上表示成都醫院已經獲得批准進入設計。
IHG與UPMC同屬醫院管理公司。萬達是否更換了國際醫院管理的合作夥伴？新的五家國際醫院進展如何？截至記者發稿，萬達方面表示不予置評。
有行業內人士對《財經》記者分析，萬科集團已從廣州蕙心醫院項目中退出。該項目於2016年底開業，被視為萬科在醫療產業上的第一個醫院項目。蕙心醫院是廣州萬科公司經營的項目。
廣州萬科相關人士接受《財經》記者採訪時表示：該公司並未從蕙心醫院項目中退出，「經營良好，預計第三年開始做到盈利」。
與萬達150億元的合作，是英慈醫療在中國的第一個項目。此後，該公司還與碧桂園（02007.HK）、杭州科誼地產等多家房企簽約。據英慈醫療內部人士透露：內地的項目都沒落地，與碧桂園的合作還沒有合適的項目。
有的雷聲正酣，也有的打退堂鼓。綠景控股（000502.SZ）從2015年退出房地產業務，計劃募集超百億元布局婦幼醫療服務領域，先後與首都醫科大學附屬北京兒童醫院、北京市兒科研究所等簽訂合作協議。此後，兩項合作終止。
綠景控股2018年財報顯示，將資金、盈利有較大壓力的早期醫療項目的全部或部分股權進行剝離，其中包括北京明安、明安康和100%股權，以及南寧明安70%股權，總對價逾2.84億元。本次交易完成後，綠景控股只持有南寧明安30%股權。
在對深交所重組問詢函的回復中，綠景控股否認退出醫療行業，解釋稱出售三家醫療資產是因為「尚處於業務開拓期或建設期，盈利能力存在較大壓力」，未來「尋找給公司帶來穩定現金流、成長性高的、較為成熟的優質醫療資產」。對於醫療板塊虧損的原因與未來的收購計劃，截至記者發稿，綠景控股未予回復。
「地產商看到（醫療）這條路不太理想，撤出來的也越來越多。」王一帆告訴《財經》記者。
打退堂鼓的公司，多少體會到「隔行如隔山」。在投入與產出比方面，醫療行業與房地產行業截然不同：醫療是長期投入、回報周期長；地產講究的是周轉快、高利潤。「地產商投入一個億，按照他們的慣有邏輯，希望有20倍的回報；即便認識到醫療回報低一些，也希望有兩三倍的回報。」王一帆分析，醫療行業至少需要三年，才有希望做到現金流持平，「兩個行業的期望值差別很大」。
鄧勇觀察到，民營資本大金額投資醫院，一般五年內很難回本、做到盈利，「民營資本很難耗得起，30億元以上的投資，連國家隊都耗不起」。
2018年5月，泰禾集團董事長黃其森宣布準備連續五年每年投入100億元，加上經營成本，要投入800億－1000億元到醫療領域，並表示「做好了十年八年不賺錢的準備」。
「現在地產全行業做醫療，還處於試水階段，貿然一下子投這麼多，未必理性。」上述醫療投資界人士分析，泰禾這種壯士斷腕的風格值得肯定，「關鍵要看項目的遴選、落地後的管理」。
一位創投資本創始合夥人告訴《財經》記者，他的一個朋友上世紀90年代從房地產行業轉型做口腔連鎖，盡管已經有數十家門店，仍然後悔從房地產行業轉型，「後來想回也回不去了」。房地產行業從1998年開啟新一輪建設高峰期，十多年的發展使其成為國民經濟支柱產業，也讓從業者賺得「盆滿缽滿」。
醫療投資界有一句經典：從來不幹雪中送炭的活，只做錦上添花的事。「在醫療領域，新建項目基本是退不出來的，除非整體打包出讓，但是能接盤的人少。」鄧勇說。
外行如何做好醫院
王一帆半年前從英慈醫療離職，重回實體醫療。他對在中國採用管理輸出的模式做醫院，不樂觀。醫院的經營管理，是地產商投資醫療最大的短板，地產商多尋求與醫院管理公司合作來解決，但一旦醫院的產權與管理權分離時，管理便會到處受到掣肘。
地產商負責醫院建設，醫院管理交給專業公司，後者收取管理費。這看似清晰的所有權與經營權分離，當涉及到費用時，管理就會受限制，比如每年的預算定多少，就很難處理。「雖然合同已經將責權界定清楚，但實際操作起來很難。」王一帆說。
不僅如此，受委托的醫院管理公司，很容易把自己做成一塊「鋪路石」。「做得不好，會被質疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉。」王一帆說，「大地產做醫療也會這樣做。」
除了委托管理，不少地產公司自己成立醫療管理公司，挖來三甲醫院管理者來坐鎮，為此能開出300萬到500萬元的年薪，但這些已有點職業經理人味道的管理者,多來自全政策化加半市場化的公立醫院。初來乍到這些完全市場化的民營機構，管理理念的大相徑庭讓雙方都難以適應。
有的三甲醫院院長、副院長，到了民營醫院，還端著公立機構做院長的架子；可投資方覺得是：「我高薪聘請你來，怎麼管理醫院得聽我的」。
李東坡的坤桐醫院，也面臨聘請還是自己培養專業管理團隊的選擇題。此前已經在跟北京的公司談，在醫院將來利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信「空降兵」，「醫療的可復制性特別小，不同地域醫療資源、人口、發病率不一樣，理念也有差異；如果管理團隊理念太先進、成本太高，也很難合得來」。
與國際上著名的醫療集團、管理公司合作，是頭部房地產公司投資醫療的熱衷之舉。但理念的協同仍是關鍵。
王健林在與UMPC簽約儀式上演講時表示，「萬達集團一個最大的特點就是執行力強、速度比較快，所以希望美國的朋友能夠有一個好的心理準備跟我們合作。一個醫院建個五年八年的那就太慢了。」
最近，美國西達賽奈醫療中心副總裁Heitham Hassoun在北京參加中美醫院合作峰會時表示，「希望找到世界觀相類似的合作夥伴，最終才會彼此交換經驗和合作。」
從那麼多國際合作中可以看出，簡單地將國外醫院的理念照搬到中國是行不通的。IHG亞洲區首席經營官韓旭曾建議，如何把國外的經營理念、醫療資源引進中國並進行本地化自我造血，才是地產企業成功進入醫療行業的關鍵。
「不能坐等優惠政策」
城郊地帶，是地方政府大力開發的地點，一系列優惠政策隨之而來，尋求同社會資本合作建醫院。拿地的便利與便宜，可謂地產商進入醫療的主因。
「在地產商看來：先把地給圈了，這個項目就是我的了，等三五年後市值提升再賣出去。」一名業內人士告訴《財經》記者，對地產商而言，項目經營的好壞，就另當別論了。有地產商為了盡快進入醫療行業，新建的醫院一般申請為非營利性醫院，可以享受低稅、醫保、水電的優惠。等「翅膀硬了」，就把醫院性質改為營利性，變更土地性質，之後可以做商業地產項目。
這樣運作的前提是，醫院經營狀況良好，操作時需補足之前的稅費、土地出讓金。鄧勇分析，大的地產公司會這樣做，公司要上市並表的話，則必須這麼做，「醫院營利或非營利性質的改變，目前沒有法律法規明文禁止，主要看醫院是否具備變更性質的條件，此外，地方政府和衛生等部門主管的膽量和魄力，也起著很重要的作用」。
上述醫療投資界人士跟不少房企談過項目，清楚另外一個「套路」：第一步，先把項目拿下來，占山為王；然後簽署一家醫院管理公司做管理；引進器械公司後，前期的錢不給，先墊付資金、按流水給提成；然後再到銀行融資。「醫院的經營幾乎無需自己投入真金白銀。」
「有的政府為招商引資還給錢、給事業編制。」這位醫療投資界人士稱。不少醫療項目打著養老床位補貼的「算盤」。
地產商以產權融合的方式，以康養項目便宜拿地頗為普遍。按照地方政府的規定，地產商拿地之後，一部分土地做商業地產、可以出售；剩下的則必須自持、不能賣，往往做成康復養老項目，政府會給每張床位一定補貼，有的城市達到每張床位一年5000元到1萬元。
在這種模式下，「商業地產的收入基本可以覆蓋整個項目的成本，康養收入加上補貼就可能成為淨利潤。」王一帆分析，「這樣房企還是賺的，不太在乎醫療項目是否真正成功。」
善用「套路」的公司，把政策研究得很透徹，且敢於貼著紅線行走。可如果膽子太大，必擔風險。
鄧勇曾經接受河南省一家公司的咨詢，該公司轉型做醫療不成功，想起訴當地政府。幾年前，河南某市委書記找到該公司負責人，邀請其以招商引資的形式在該市建設一所婦健醫院，市委書記代表政府承諾辦理醫療機構執業許可證，並讓公立醫院提供人員培訓等方面的支持。雙方簽訂了合作框架協議。
2015年，原國家衛計委發文要求「各級婦幼健康服務機構應當根據轄區常住人口數、婦女兒童健康需求、功能定位、職責任務和區域衛生規劃、醫療機構設置規劃進行合理設置，建設規模適度」。
新規之下，該市只能保留原公立婦健醫院、不得新建。然而，此時，該公司已投十幾億元建成醫院，並請了專業公司搭建信息網路。更巧合的是，時值該市主管班子換屆，原市委書記調走了。
證辦不下來，政府也不兜底。該公司提出讓政府回購，政府同意，但是無法一次性拿出這麼多錢，項目一直空著。該公司想要提起訴訟，可雙方簽訂的合作框架沒有法律效力。
鄧勇分析，社會資本辦醫非常需要政府與政策的支持，然而其在合作談判時往往又處於相對弱勢的地位。「行政主管的誠信度、人事變遷、發展思路不斷變化，都影響項目的穩定性和效益，再大的地產商都會怕。」
一位熟悉遵化坤桐醫院項目的知情人士告訴《財經》記者，這家醫院進展緩慢，主要在於當地政府一直不敢拍板，此前的方案是引進國藥集團，由坤桐控股；把遵化市第二醫院撤掉，與中醫院老院區的人一起裝進坤桐醫院。該方案一直沒通過。
遵化市衛計局副局長周永超對《財經》記者稱，國家鼓勵民營醫院參與公立醫院的改革、醫共體建設等，「衛計局目前只是初步了解了一些坤桐醫院的情況，具體如何參與，由遵化市政府來定，衛計局來出方案；參與的思路，現在只是探討之中，還沒形成最終的方案」。
對於政府的支持與優惠政策，李東坡看得雲淡風輕，「社會資本辦醫，不能坐等政府的優惠政策；指著政府的補貼，累死都做不成」。(原標題：《折戟在「醫療夢」中的地產商》，本文首刊於2019年4月29日出版的《財經》雜誌）