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一項對房企實際盈利有很大影響的稅種，正在推進立法進程。
第一財經記者7日從知情人士處了解到，財稅部門已經起草了土地增值稅法初稿，目前正在內部征求各方意見。由於土地增值稅征稅對象是轉移房地產並取得收入的單位和個人，房企是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關注。
與其他多部稅種條例上升到法律類似，土地增值稅法也將基本平移現行的土地增值稅暫行條例，征稅範圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。
武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉告訴第一財經，土地增值稅如果要立法，大趨勢仍然是平移，內容不會有實質性變化，應該不會加重企業的負擔。
不過也有分析認為，土地增值稅從國務院條例上升到法律，在征管上肯定會更加規範和強化。
財政部條法司在今年財政部立法工作安排中明確，力爭年內完成土地增值稅法內部起草工作，及時上報國務院。不過，在今年全國人大立法工作計劃和國務院立法工作計劃中，並未提及土地增值稅立法，因此短期內土地增值稅法難以出台。
集體土地有望征稅，征管將加強
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴第一財經，由於上世紀90年代海南房地產火爆，一些房企的炒地現象較為嚴重，1994年大陸通過開征土地增值稅來打擊這一行為。
國務院1994年1月1日頒布實施了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（下稱《條例》）。《條例》第一條就明確，開征土地增值稅是為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。
按照《條例》，土地增值稅納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人。
施正文說，目前個人住宅（不包括商住用房）轉讓暫免交土地增值稅，但企業尤其是房企轉讓房地產都需要交稅。
第一財經記者了解到，除了現行國有土地使用權外，相關部門考慮將出讓集體土地使用權、地上建築物及附著物（不含土地承包經營權流轉）收入納入土地增值稅征稅範圍。
土地增值稅計稅稅基，是根據納稅人獲得轉讓收入減去相應扣除項目後的增值額。根據增值額與扣除項目金額的比例，採取了30%、40%、50%、60%四級超額累進稅率，增值額越高繳納稅越多，跟個稅超額累進稅率類似。
20多年來，大陸土地增值稅收入規模不斷擴大。根據財政部數據，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。2019年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。
目前繳納土地增值稅中，房地產開發企業是大頭。比如中國恒大（03333.HK）2018年應交土地增值稅約521億元；碧桂園（02007.HK）2018年年報顯示，當期土地增值稅約為139億元。萬科（000002.SZ）2018年土地增值稅約為196億元。
記者了解到，土地增值稅立法還將強化征管。
財稅部門考慮，將從事房地產開發的納稅人預繳稅款和最終清算應繳稅款的時間和判斷條件寫入土地增值稅法，並要求相關部門與稅務部門涉稅信息共享，協助稅務機關依法征收土地增值稅。
另外，財稅部門考慮引入先交土地增值稅，後辦理相關權屬登記制度。納稅人和稅務機關違反本法將被追責。
相關數據顯示，2011年和2012年土地增值稅同比增長分別達到驚人的61.3%和31.8%，主要原因就是稅務部門加強了對土地增值稅的預征和清算管理。
近些年，地方也在不斷加強對土地增值稅征收管理。比如，今年河南省永城市政府發文，要求市國土資源、住房保障等部門及時提供房屋、土地轉讓等信息，並積極配合市綜合治稅工作組辦公室做好房地產企業土地增值稅匯算清繳工作。開展土地增值稅等相關稅種專項征繳治理。
海南省三亞市財政局去年年中預算執行報告稱，上半年，受限購等調控政策對房地產業持續影響，商品房交易量下降明顯，財稅部門克服房地產調控政策的影響，強化收入征管，重點加大對企業土地增值稅、企業所得稅匯算清繳及清欠歷年稅款入庫，確保上半年財政收入超額完成。
重復征稅等問題待解
為了在2020年前全面落實稅收法定原則，近年來，全國人大加快了稅收暫行條例上升至法律的步伐，船舶噸稅等6個稅種已經完成立法，印花稅、城市維護建設稅等法律已經公開向社會征求意見。
不過施正文發現，在2018年公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中，並沒有涉及土地增值稅法。去年的全國人大常委會立法工作計劃和國務院立法工作計劃中也未提及土地增值稅法。
他分析稱，本屆人大立法規劃提了不少稅種的立法，但未提土地增值稅、房產稅和城鎮土地使用稅。房產稅和城鎮土地使用稅極有可能合併為正在起草的房地產稅，因此這兩個稅種未提及立法。房地產稅開征一大思路，是減輕房產交易環節稅負，增加保有環節稅負，而土地增值稅屬於房產交易環節稅負，因此不提土地增值稅立法意味著，也有可能進行重大調整。
不過在今年財政部立法工作安排中，首次提及了土地增值稅立法並上報國務院，這讓一些財稅界人士感到意外。
熊偉對第一財經表示，立法規劃只是規劃，並沒有法律約束力，存在根據需要而變動的可能性。另外，即便土地增值稅法不在人大立法規劃範圍內，政府仍有法律提案權，是否采納，決定權在全國人大。
施正文稱，土地增值稅啟動立法說明政府還是想保留這一稅收，目前財政收支矛盾較大，政府不會輕易廢除這一稅種。而且在落實稅收法定原則下，保留的稅種需要從條例上升到法律。
受經濟下行壓力和今年2萬億元減稅降費政策影響，今年地方政府財政收支矛盾壓力較大。從一季度部分省市的稅收收入增速來看，不少地方的增幅回落，甚至有的地方陷入負增長（如貴州）。業內人士認為，在這一形勢下，土地增值稅作為地方稅種，保留並上升到法律層面也較容易理解。
不過土地增值稅存在的重復征稅問題仍亟待解決。熊偉稱，土地增值稅確實需要考慮跟增值稅、所得稅協調，這三個稅種的稅基存在很大程度的重合。
施正文舉例稱，企業轉讓房地產收入需要繳納企業所得稅，這與土地增值稅存在重復征稅的問題。