尋夢新聞LINE@每日推播熱門推薦文章，趣聞不漏接❤️
文 | AI財經社 田晏林
編 | 鹿鳴
本文由AI財經社原創出品，未經許可，任何管道、平台請勿轉載。違者必究。
一條長江，造成了崇明區和上海其餘的15個轄區隔絕的尷尬局面。
這個有著1400多歲的島嶼，在近年上海市統計局公布的數據里，除人均居住面積、城鄉居民壽命、空氣質量等指標排名靠前外，GDP、稅收、房價等指標均不突出。
最近，AI財經社在微博上看到，有網友曬出崇明區某二手房的中介信息。上面顯示，這些房子的均價在1-2萬元/平米。對於一平米動輒5萬+的上海新房均價而言，這幾乎可以被視為極少的投資窪地。幾十萬的房屋總價，讓不少置業者動心。
特別是今年4月12日，上海軌道交通崇明線選線專項規劃開始公示。一條全長42.6公里，兩次跨越長江的「軌道快線」，縮短了崇明和浦東新區的距離，也讓崇明區未來的房價潛力被看好。
安居客官網數據顯示，上海市崇明區2019年4月份新房的成交均價為25244元/平米，相較於上個月跌幅為1.2%。但在崇明新城、陳家鎮、長興島等相對熱門的樓盤，新房價格接近3萬元/平米。
而在上海主城區，楊浦、長寧等區域的新房價格已經接近或突破了10萬元/平米。二手房的均價也在6萬元以上。這意味著，崇明的房價僅相當於主城區的1/5。
然而在一些業內人士看來，崇明相比上海其他的遠郊區，區位和交通優勢並不明顯，投資的價值較為有限。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴AI財經社，房產投資不會只因為價格便宜，就選擇購買。「像上海，典型的是看軌道交通和學區房的概念。崇明離市區實在太遠，未來地鐵也只有一根，房價上漲的機會相對較低。」
崇明難成「投資窪地」嗎？
一直以來，崇明被詬病的主要原因是區位偏遠、交通不便、工業產業受限等。一位上海當地居民告訴AI財經社，每年春節去崇明旅遊，道路都是堵的，而且就算平常去的話，來回的交通成本也很高。這就是他不願意去崇明買房的主要原因。
業內人士分析指出，剛需購房者多數是城市白領，然從地理位置上來看，崇明與上海主城區僅隔一條長江，但如果居住在崇明區，難免在通勤上不夠便利。
AI財經社了解到，兩地的通行方式分為陸路和水路。如果走陸路，通過上海長江隧道、隧橋，到崇明陳海公路，過橋費單程50元，往返100元。
而走水路的話，從上海出發到崇明有三個碼頭，分別是吳淞碼頭、寶楊碼頭、石洞口碼頭。以寶楊碼頭客船情況為例，高速輪所需時間約40分鐘，價格23元左右；普通輪所需時間約1小時30分，價格16元和18元；高速輪平均30分鐘一班，普通輪一天只有4班。
無論選擇哪一種，對於在上海工作生活的人們來說，都需要付出較多的時間成本和交通成本。
目前，上海許多遠郊區都在進行多條軌道交通的規劃，比如寶山、閔行、浦東、奉賢等地在現有軌道的基礎上，往末端進行延伸。AI財經社了解到，閔行區在建和將要建設的軌道交通項目共有7個；上海地鐵15號線在寶山區內部有一段做到了雙向貫通。這就導致只有一條崇明線的崇明島，難以憑借軌道交通來和其他遠郊區競爭。
回顧崇明區的發展進程，2005年發布的《崇明三島總體規劃（崇明縣區域總體規劃）2005-2020年》，明確了崇明現代化綜合生態島的總體定位。此後，為了建設世界級生態島，上海市崇明區大部分工業產業發展受限制。
在以農業為主的崇明區，對加工製造業、紡織業等產業需求量低，勞力力的導入量相對較弱，因此居住的需求量也會相應減少。
貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，崇明比較偏僻，住房自有率很高，同時空置率也高，房價自然也很難提升，「至少短時間內沒有大漲的跡象。」
盡管沒有得到業內人士的一致認可，但崇明還是受到了一家重量級房企的關注。
據上海市土地交易中心披露信息顯示，今年4月1日，上海市崇明區城橋鎮兩宗住宅用地出讓，最終被融創中國以總價11.55億元拿下。有評論分析認為，融創此次在崇明拿下的地塊，產權屬於上海，或許能彌補融創在崇明島的布局。
事實上，隨著2016年崇明縣撤縣設區，房企開始搶奪上海「最後一塊紅利」，一度提升了崇明樓市的行情。AI財經社統計了安居客公布的崇明區近五年的新房房價數據，其高峰時段在2017年8月至2018年5月，當時的價位能達到每平米3-3.5萬元左右。
另據搜狐焦點的統計，2017年崇明島新房成交均價達到31274元/㎡。從2016年到2017年，板塊房價漲幅約37%，高於此前幾年的漲幅。
可在當前「房住不炒」的基調下，軌交鐵路規劃落地是否會和房價產生化學反應？盧文曦認為，「崇明現在的軌道交通對房價的拉動比較有限，如果要投資的話，應該關注長期的發展。」
崇明島買房當「墓地」
雖然自住的投資價值尚待確定，但有些已經選擇在崇明置業的購房者似乎希望的是自己的祖先能「住」的舒服。
早前，AI財經社曾報導過崇明出現「買房子藏骨灰」的情況。面對上海全市均價每平方米超6萬元的墓地，部分當地居民算了一筆帳：在崇明買的房子是70年的大產權，每平米價格有的不足萬元。相比墓地只有使用權、20年後還要續租，選擇以房代替墓地存放先人的骨灰，甚至還可以當作整個家族的墓園，十分划算。
房屋中介的信息顯示，崇明更加偏遠的地區，一套43平米的兩室一廳，單價在7000元/平米左右，房屋總售價30萬。
而2018年，福壽園墓穴的平均銷售單價較2017年上升了7.5%。2017年,福壽園墓地的銷售單價為10.24萬元。墓地價格高企，購房者「張冠李戴」的變通方式實際上也存在很大風險。
2017年6月，江蘇如皋江安鎮一小區曾被爆出有上海炒房團來買房藏骨灰，業主拉橫幅上門找開發商討要說法。雖然被如皋公安局證實是謠言，但微博網友爆料，當時場面一度混亂，有打手，還有刀具。
盧文曦告訴AI財經社，崇明島屬於上海市，島上的行政區是崇明區，但有一小部分是江蘇省的啟隆鎮和海永鎮，「那邊的房價比崇明區更便宜，因此也聽說有一些人選擇在那邊買房放骨灰。」
在法律上有個概念叫「公序良俗」。有評論認為，在目前的社會認知下，在生者居住的小區存放死者的骨灰，會被視作違背了公序良俗。
國家工商行政管理總局發布的《房地產廣告發布規定》中明確規定：不得有悖社會良好風尚。也就是說，如果開發商或者房產中介有意識地促成此事，那麼很有可能涉嫌侵犯其他有居住需求的業主的知情權。
