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摘要：在筆者看來，目前部分城市土地市場回暖與房企融資環境改善有著密切關係，而央行的此番表態意味著2019年房地產信貸政策依然會持收緊的態度，所以在這種情況下，房企很難再回到過去資金充裕的行情，未來在拿地補倉的過程中，自然也會更加謹慎一些，掀不起太大的風浪。目前房地產市場出現了一個明顯的信號，近期政策不斷收緊對土地市場的調控力度，這對房價而言無異於釜底抽薪。
眾所周知，房價是由土地價格、建安成本、稅費、利潤空間等因素決定，其中地價是房價的基礎，地價上漲，房價往往也會上漲，地價因素大約占據房價構成比例的三分之一。因此，業內一般認為，地價穩定了，房價自然也就趨於穩定了。2018年下半年，土地市場降溫明顯，流拍和底價成交是普遍現象，房價持續進入下行通道；2019年三四月份以來，廣州、南京、武漢、福州、合肥、蘇州等熱點城市均出現了土地市場回暖現象，這也一度引發了人們對房價走向的諸多疑慮。
在筆者看來，對未來的房價走向無需過於糾結，因為房價反彈的可能性很小。目前房地產市場出現了一個明顯的信號，近期政策不斷收緊對土地市場的調控力度，這對房價而言無異於釜底抽薪。接下來，我們可以從以下4個方面具體分析這一信號的出現，以及可能對樓市和房價產生的影響。
第一，央行最新表態：堅持房地產金融政策的連續性和穩定性，可能將限制房企拿地能力。5月10日，央行金融市場司副司長鄒瀾表示，2019年以來部分地區出現了一些苗頭性的變化，央行會繼續堅持房住不炒的定位，堅持房地產金融政策的連續性和穩定性。在筆者看來，目前部分城市土地市場回暖與房企融資環境改善有著密切關係，而央行的此番表態意味著2019年房地產信貸政策依然會持收緊的態度，所以在這種情況下，房企很難再回到過去資金充裕的行情，未來在拿地補倉的過程中，自然也會更加謹慎一些，掀不起太大的風浪。
第二，官方媒體發聲：土地出讓金趨穩是調控的應有之義，也是時勢使然。4月底，作為官方媒體的經濟日報發表評論文章《不必為土地出讓金下降擔憂》，文章稱土地出讓金趨穩是房地產調控的應有之義，是時勢使然，也是未來發展的方向所在，這反映了房地產市場和土地市場正在逐步回歸理性。在筆者看來，地價穩是房價穩的基礎，針對土地市場的政策收緊無疑進一步夯實了房價不會大起大落的基礎。此外，經濟日報還評論稱，靠賣地收入可以謀一時，但不可謀長遠。所以，從長遠趨勢看來，多產業發展並逐步降低對土地財政的依賴或是大勢所趨。
第三，兩大部門出手：針對土地回暖城市預警提示，平衡土地市場供需。一方面，對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研，並進行了預警提示。其中，再次明確了要繼續保持政策的連續性和穩定性，防止房價出現大起大落。另一方面，自然資源部也發布通知，各城市應該根據商品房庫存消化周期，來對土地供應做出管控：消化周期36個月以上，應該停止供地；36-18個月，應該適當減少供地；18-12個月，應該維持供地水平；12-6個月，應該增加供地；6個月以下，應該顯著增加供地。在筆者看來，根據消化周期來平衡土地供給，既可以降低土地溢價率，也可以降低土地流拍率，進一步穩定土地市場的價格。
第四，熱點城市加碼：蘇州升級調控，將土地出讓報價從定值調整為區間。5月11日，蘇州升級了房地產調控政策，除了針對部分重點區域的新房限售3年，二手房限售5年以外，還調整了土地出讓報價規則：將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可調整為5%-10%；將土地競價超過市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式調整為10～25%。筆者認為，進入2019年以來，蘇州土地市場較為火熱，此次加碼樓市調控，特別是土地出讓價調整，一定程度上可以約束開發商的資金流，拿地也會更加理性，從而降低土地市場的溫度，而且其他熱點城市加碼的可能性也較高。
總而言之，以上這4點都傳遞出了現階段針對土地市場進行調控的明確信號，這一大信號的出現基本意味著房價反彈和上漲的動力被「釜底抽薪」，因此可以預見的是樓市回歸理性是大勢所趨。其實，早在2018年底，住建部已經明確提出了2019年要「穩地價、穩房價、穩預期」的「三穩」目標，在筆者看來，穩地價是穩房價和穩預期的基礎，而這也將是貫穿2019年房地產市場始終的基調，因此對於還在糾結要不要買房的購房者來說，什麼時候買房都不晚，但是關鍵要認準兩點，一個是看準重要地段，另一個是避免盲目負債。