限購兩年後，北京商辦市場蒸發了2400個小方針

「326」商辦調控的執行周期已將近兩年，北京商辦市場在猛踩一腳「急剎」之後，迄今仍無松動跡象。當公寓產品成為眾矢之的，限購、限貸、限售……北京商辦市場的銷售額由2016年突破歷史新高的2120億元，到2018年跌落至558億，創下近十年新低。

而限購前後兩年，北京商辦市場銷售額的對比則更為直觀。成交面積重挫7成，成交金額更因「326」而減少了近2400億元。

本文來自 雪花新聞，本文標題：限購兩年後，北京商辦市場蒸發了2400個小目標 ,轉載請保留本聲明！

熱與冷、狂歡還是沉寂，均掌控在有形之手揮動的指揮棒中。

雖然北京商辦的成交量呈現斷崖式下跌，但消費端對於產品需求的變化卻並不大。

2016年-2018年，單套建面在100平方米以內的小戶型商辦占到總成交的比重分別為81%、70%和70%，而符合「326」規劃要求，單套面積超過500平方米的商辦產品所占比重分別是2016年0.9%，2017年2.4%，2018年4.5%，大面積商辦產品仍是市場的小眾需求。

從實際成交面積來看，500平以上商辦的成交量也未現明顯上升。2016年共成交231萬平方米，調控首年的2017年小幅下降至185萬平方米，2018年有所回升，但234萬平方米的成交面積也僅僅與調控前的2016年持平。

市場變化的劇烈，更多地體現在商辦產品的供應端。

面積500平方米以上的商辦產品2016年和2017年均僅占到總供量的1%，2018年達到13.1%，2019年至今，雖然僅供應了7.43萬平方米商辦，但新供產品全部是面積500平以上的大戶型商辦。

兩年下來，商辦的限購限貸對於打擊投資投機，抑制房價泡沫起到了至關重要的作用，但單套500平米的產品規劃限制，客觀上造成了市場的扭曲、庫存的高企，並倒逼影響到土地價值的判斷標準。

市場需求本身就是細分多元，限定產品面積段之後，固有需求並不會消失，而是用其他方式體現。

比如社區底商，便利店、洗衣店、藥店、果蔬超市等業態，其主力需求面積均為單套100平方米以內的商業產品，大面積產品雖然可以分割使用，但如果面寬尺度較小，展示面不足，必然會影響到商家經營，從而折損到租金收益和商業價值，大面積的社區型商業也將因此面臨更為嚴峻的滯銷形勢。

再比如辦公產品，500平方米辦公面積大致對應著50-80個工位，相當於中小型企業的辦公需求，但實際上公司規模在50人以下的微型企業才是經濟社會的主體，盡管微型企業通常選擇租賃辦公室，但小面積辦公產品長期供給不足，最終也會帶來租金上漲的後果。

同樣，雖然辦公產品也可以將500平產品分割打散後出租給小微企業，但當前開發商大多將其規劃為整層或半層辦公產品，而只有前期在結構和產品設計上為實際使用預留面積切分的可能性，才更有利於後期的市場去化。

實際上，商辦產品的去化壓力已經開始作用到價格端，「以價換量」在北京商辦市場大面積出現。

「326」之後，北京16個行政區中6個區域商辦產品的成交均價低於同一區域住宅價格的50%，還有5個區域商辦與住宅價格的比值在50%-60%之間，其中成交價格最低的延慶，商辦成交價僅相當於住宅價格的三分之一。

去化艱難、估值重挫，嚴重影響了開發商拿地開發的積極性。

「326」調控之後，北京商辦用地成交規模連續下跌。2018年，北京土地市場成交商辦用地的規劃建面為158.69萬平方米，相比2016幾近腰斬。而2019年至今，北京尚無商辦用地成交。與此同時，北京商辦用地，以及一些配建大面積商辦產品住宅用地也頻頻出現流拍流標。

此外，調控後北京出讓的27宗商辦用地無一上市銷售，其中的20宗地塊甚至尚未動工。而這27宗商辦用地在土地交易過程中的平均溢價率為10.2%，而調控前同一時間周期出讓商辦用地的溢價水平還高達39.5%。

史上最嚴厲的調控政策，令房企對商辦用地的價值判斷走低，成交溢價因此減少了近30個百分點。

未來，商辦如何破局？

從開發者的角度而言，應精研商辦不同業態對於產品功能的細分標準，綜合小業主的資產增值需求，以及商家的經營需求，倒推產品營造細則，針對性地打造契合需求的產品，確保開發的產品能夠覆蓋更廣泛的商家，從而保障小業主的出租率和租金水平，方能贏得更高的市場競爭力。

而對於行業管理者，隨著商辦調控預期收效的達成，置業需求回歸商業辦公需求本原，個別過於「粗曠」的調控要求，比如單套500平的限制，退出或微調的時機其實已經到來。