噴噴鼻江「泥潭」

　　天津香江13年沉淪

十幾年前，廣東地產大亨、香江集團的創始人劉志強和翟美卿夫婦在天津劃了一個2300畝的圈。

香江集團彼時風頭正勁。這家上世紀90年代起步於深圳金海馬家居的廣東民企，2000年起涉足房地產，在廣東本地開發了錦繡香江、翡翠綠洲等高端名盤，並在2003年借殼上市即現在的香江控股（600162.SH），劉翟夫婦此後還進軍商貿物流地產，並在全國擴張刮起香江旋風。

2006年前後，這對富豪夫婦跟隨著廣東老鄉、合生創展的朱孟依來到了天津寶坻。當年，合生創展在房企中的地位如日中天，廣東人朱孟依雄心勃勃地北上天津，想在這里建造一個亞洲最大的別墅區，打造「北京中產階級的後花園」。這個項目，即後來著名的京津新城。

劉翟夫婦相信朱孟依的眼光。香江集團跟著在京津新城的南部邊沿地帶拿到了2300畝地，準備在這片荒蕪的土地上復制其明星樓盤——香江錦繡花園。

然而，十幾年過去了，朱孟依的京津新城早已幾近淪為「鬼城」，他的追隨者也陷入了泥潭：天津香江錦繡花園僅完工了不到1/4，且銷售率極低。

最近兩年，天津香江錦繡花園更成為劉志強和翟美卿夫婦資本運作的棋子，涉嫌大股東掏空上市公司，引來監管質疑。

2017年底，香江控股從控股股東南方香江集團（劉翟夫婦家族控制）手中斥資25億元現金收購三家天津公司森島寶地、森島鴻盈和森島置業（即天津香江錦繡花園的三個項目公司），幾乎掏空了上市公司。更奇葩的是，大股東在上市公司收購該項目時甚至玩文字遊戲涉嫌虛假承諾：該項目承諾的業績非但未能做到，甚至裝到上市公司就開始虧損。

這也就是說，劉翟夫婦實際上將天津香江錦繡花園這個十幾年的燙手山芋甩給了上市公司，自己反倒套現了一大筆。

監管部門自然不會視而不見。上交所5月10日發出了對香江控股的年報問詢函顯示，監管部門明顯懷疑其中貓膩。

問詢函指出，2017年12月，上市公司以25.02億收購天津三公司各65%股權時，天津三公司淨資產合計為負0.41億，收購溢價率高達62倍。同時收購之時，天津三公司承諾2018-2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。然而，2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬、594萬、2931萬。

然而不知是「巧合」還是巧妙，當初收購時，天津三公司承諾的是「三年累計淨利潤」，恰恰沒有依照上市公司並購常規按年單獨承諾業績。

那麼，大股東是打算在後面兩年里完成三年的利潤承諾做到驚天逆轉嗎？監管部門反正是存疑的。問詢函中另一個核心問題是：年報顯示，香江控股在天津、廣州和成都儲備的規劃建築面積位居前三位，其中天津高達160萬平方米，遠高於後兩者的64萬、37萬平方米。但2018年天津項目的可供出售面積僅為24萬平方米，銷售面積僅為1.9萬平方米，銷售比例僅7.9%。

這也意味著天津錦繡香江花園去年連1/10的房子都沒有賣出去。問詢函要求香江控股「基於2018年天津三公司的利潤情況，以及項目所在地區的房地產政策和去化情況，說明是否存在業績承諾難以完成的可能」。

事實上，上交所在香江控股2017年底拋出收購該項目的方案時就已經提出過疑問，這次不過是虧損的實錘落地，再次發問。

天津香江錦繡花園2007年開始預售，但至今銷售不足50萬平方米，不到規劃面積的1/3。

原因在於：京津新城和天津香江項目最初都瞄準了北京中產購房者，然而天津寶坻的位置、交通、配套局限，以及產品定位不清等問題，導致這一區域的住宅產品滯銷，以致成了著名的「鬼城」。

當初大幹一場的雄心落得一地雞毛，大股東香江集團早就想甩掉天津項目的包袱了。

2013年，香江集團就想將天津項目賣給香江控股，但由於「產品滯銷嚴重，經營情況難以改觀；收購將給上市公司帶來大額負債償付壓力，同時還需要投入大量流動資金，上市公司無收購和經營天津三公司的資金實力」，操作當時終止、沒有成功。

隔了四年大股東卷土重來，但香江控股2017年底可動用也不過23億，要負債才完成了這筆25億的現金收購，這也導致上市公司負債率飆升。2018年末，香江控股短期負債高達42億元，而貨幣資金餘額僅26億元，且其中2.6億元處於受限狀態，上市公司正面臨著巨大的資金壓力。

此外，香江控股完成收購天津三公司股權，隨後承接了原天津三公司向其股東南方香江集團的借款，借款總額約 4.3 億元人民幣。也就是說，香江控股不僅要支付25億元的收購價格，還要替天津三公司歸還向大股東的借款4.3億元。而這一點在2017年12月15日發布的長達107頁的《重大現金購買暨關聯交易報告書》並沒有明確披露。

年報亦顯示，天津香江錦繡花園項目2008年6月開工，預計將於2019年12月竣工，預計總投資額為20.6億元。而該項投資2018年初的投資餘額僅為3.1億元，2018年末的投資餘額達到7.5億元。照此計算，香江控股還將追加13.1億元的投資款項。

香江集團「金蟬脫殼」之後，上市公司香江控股卻背上了天津項目的沉重負擔，中小股東何辜呢？