房價預警！南寧被點名背後，這項數據也值得鑒戒

文丨西部菌

蘇州、佛山、大連、南寧，又有四座城市被公開點名。

為進一步落實房地產調控城市主體責任，日前住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月房價漲幅較大的四城市進行了預警提示。

這四座城市中，南寧無論發展水平還是存在感，都處在墊底狀態。在《留給南寧的時間不多了》中，西部菌就曾提到，南寧的人口處於淨流出狀態，缺少流入人口的支撐，為何房價還是水漲船高？

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南寧樓市到底有多熱？

國家統計局前兩天公布了70城房價數據，先來看下南寧4月的具體情況。

新房環比漲幅0.9%；同比漲幅11.5%；二手房環比漲幅1.4%，同比漲幅11.7%。整體漲幅在70城中不是最高的一檔，但也不低。其中二手房的環比漲幅，是為數不多破1%的城市。

來源：國家統計局

要指出的是，由於統計口徑問題，70城數據同樣可能存在結構性失真。鑒於此，還可以參照中國指數研究院的數據——4月南寧的新房均價為10605元/平方米，環比上漲1.14%，漲幅位列全國第十。

和房價快速上漲對應的是，南寧的土地市場異常火熱。一季度土地出讓金達153.3億元，比成都、瀋陽等地還要高，增幅為640%，位列全國漲幅榜的第四位。

尤為值得一提的是，今年3月29日，南寧五象湖區域的一幅稀缺地塊，一度吸引了26家房企競拍，拍賣成交後樓面價最終高達1.44萬每平，成為「雙料地王」。

眾所周知，最近一年多以來，圍繞樓市的調控政策密集出台。此次同樣被點名的蘇州，日前就出台了《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，用限售手段收緊樓市。

梳理南寧的調控政策，可以發現2018年並沒有太多新動態，限售價、限地價的政策都是在2017年推出，反倒是土地限價松綁的消息在今年開始四處流傳。

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南寧的工業和房地產冷熱不均

今年一季度，南寧的生產總值為858.55億，增速只有6%。而在房價預警之外，更值得注意的是，其一季度規模以上工業總產值，出現了負增長，同比下降1.9%。

廣西的工業重鎮在柳州，南寧並不是以工業見長的城市。產值最高的行業，除了計算機、電子設備外，如農副食品加工業、非金屬礦物制品、電力熱力等，都是相當傳統的產業。

南寧歷年增速，來源：統計公報

2018年南寧的三次產業結構比為10.5：30.4：59.1，其中第三產業對經濟增長的貢獻率，高達67.7%。

南寧第三產業占比高，很大程度上正是得益於房地產。去年全年，房地產開發投資達到1106.36億元，占生產總值的30%左右。另外近幾年的土地財政依賴程度超過80%，在全國可以排到前十名。

一季度，南寧在第二產業投資下滑9.4%的前提下，還能保持12.7%的固投增速，同樣和房地產息息相關——房地產開發投資同比增長36%。

由於南寧的房地產投資大多為民間投資，受此影響，一季度南寧民間投資漲幅達到40.7%。

對比去年全年和今年一季度的數據，不難發現南寧存在著冷熱不均的狀況。一方面，作為經濟短板的工業，增長放緩，投資下降，尤其新開工的5000萬元以上項目只有18個，同比下降35.7%，連帶影響到一季度增速。

另一方面，在房地產的推動下，固投和民間投資都出現了亮眼的開局，財政收入也保持著可觀的增長。

來源：統計公報

這解釋了為何南寧此次會被預警。其實在此之前，南寧就多次自我提醒，比如今年一季度數據出來後，南寧統計局的解讀文章就提到兩大問題：

第一，在庫房地產開發項目剩餘土地費用大幅減少，可預見土地費用難以支撐房地產開發投資保持高速增長；

第二，投資過多集中於房地產開發，不利於實體經濟的發展，也存在著房地產業受政策影響導致全市投資快速下滑的潛在風險。

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南寧先得把實體經濟做實

在西部城市中，南寧和貴陽經濟體量旗鼓相當，差額在六百多億左右。之前的推文中，西部菌提到，近段時間貴陽的房價同樣一路走高，且新房同比漲幅是南寧接近兩倍。

不過貴陽樓市火熱背後，有兩個因素不容忽視。其一，自數博會落地後，貴陽吸睛無數，城市發展預期被大大提高，房價上漲可以找到經濟增長的原因。比如一季度貴陽的增速就是全國第一。

其二，貴陽的人口處於淨流入狀態。《中國流動人口發展報告2017》顯示，它是全國外來人口數量最高的60座城市之一，非戶籍常住人口總量接近70萬，占比近15%。

另外去年的人口也是呈增長勢態，且增幅和成都、武漢持平。人口流入，就會催生住房需求。

這兩個因素，南寧並不具備。經濟方面，去年增速為5.4%，一季度增速為6%，低於全國平均線。

人口方面，南寧是為數不多人口淨流出的省會城市之一。以2018年數據為例，其戶籍人口為770.82萬，常住人口只有725.41萬。相對於2017年，常住人口扣除自然增長，處於負增長的狀態。

南寧對人口缺少吸引力，除了營商環境的因素外，更多還是產業短板所致。最直觀的可以對比工業更強的柳州，常住人口404.17萬，戶籍人口390.47萬，並沒有出現倒掛狀態。

一方面缺少足夠的就業機會，以至於說到當地重點企業，能想到的往往只有富士康、南南鋁等；另一方面房價水漲船高，均價普遍破萬，對城市吸引力自然會造成負面影響。

來源：統計公報

其實論區位，南寧並不差，和珠三角的距離比貴陽等西部城市要近很多，人才、資本、信息的流通成本理論上更低，完全可以做針對性的產業配套。

而且，在普遍的強省會趨勢下，廣西同樣多次提到，要提升南寧的首位度，這些都會變成實打實的紅利加持。

對南寧來說，此次預警是個提醒，不只是房價層面，還有產業結構層面。不管怎麼說，作為一座工業化不足的城市，南寧的未來肯定不在地產，要發展還得把實體經濟做實。

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