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文 | AI財經社 牛耕
編 | 梁夜
本文由樹木計劃作者【AI財經社】創作，獨家發布在今日頭條，未經授權，不得轉載。
買數百萬元的房產，還能拿到50%房款返還？在巨大誘惑下全國已有數百人中招。
6月12日，央視《焦點訪談》揭露了一起違規「公益購房補貼」事件。462位購房者買了貴州恒福房地產的商品房，本看重買房時承諾的「返還50%購房款」。但2年過去返還突然中斷，房企抽調資金經營維艱，基金會也無力繼續支付補貼，購房者只能幹瞪眼。
從2015年起，此類公益購房補貼在全國至少8個省份泛濫，引起數百購房者買房後被中斷補貼，向銀行斷供、向房企要求退房等。
而這一模式的詭異之處在於：公益基金會確實在民政局登記，提供資質、文件皆合法。基金會拿到的資金與承擔的風險極不匹配，最終多抽調資金跑路。執法人員也只能勸購房者「不要為利益蒙蔽雙眼」。直到2019年1月，民政部才出台相關政策，要求慈善組織禁止以投資名義向企業和個人借款等，補上這一制度漏洞。
返還50%房款仍不虧錢，誰買單？
公益購房補貼的核心在於一筆經濟帳：房企和扶貧基金會如何能一邊維持給購房者補貼，一邊又不至於陷入虧損？
在貴州恒福房地產、貴州省扶貧基金會的例子里，兩家機構是這樣操作的：恒福地產把20%售樓款（即3600萬元）捐贈給扶貧基金會，基金會又將款項以「借款」方式返還給恒福地產，月息為1.25%。
由此，基金會能收到利息，按3600萬元估算有每月45萬元。刨去按月支付給購房者的37.5萬元，每月還能結餘7.5萬元，相當於每年90萬元。而20年後，3600萬元本金也將歸還基金會。
首先，貴州恒福房地產開發有限公司把通過該活動所銷售的房款的20%，約3600餘萬元捐贈給省扶貧基金會，基金會馬上又把這筆所謂的「捐款」通過借貸的方式返還給房開公司，約定月息為每月1.25%。相當於基金會利用慈善組織的公信力，為房企做了背書，無本獲利。
而房企則能快速回籠資金。貴州恒福房地產的法定代表人冉興平稱，「因為當時市場不是很好，公司積壓的房子比較多。」而與扶貧基金會合作後，恒福的商品房銷量大漲，甚至開出「直接買2700元/平方米，參加置業補貼3262元/平方米」的區別待遇。
此外恒福捐贈給扶貧基金會3600萬元，按照《慈善法》《企業所得稅法》，能按當年利潤總額的12%免征企業所得稅，相當於總計減免900多萬元。
而這套模式成立的關鍵在於三點：
1、購房者低估了資金的時間成本。雖然返還房款高達50%，但分攤到20年，甚至不足20%房款月息1.25%的金額。購房者每月僅拿到數百元。本質是購房者未計算資金成本，做了虧本生意。
2、房企捐贈給扶貧基金會的3600萬元，並未用於公益事業，而是直接以借款形式返還給房企。但房企又按3600萬元基數，實實在在享受到了企業所得稅的減免。本質是雙方共同「虛構」了一筆捐款，讓國家稅金承擔損失。
3、扶貧機構以官方形象為房企背書，後者取得購房者信任，使恒福商品房銷售加快，提前回流資金。
房企還不起40萬欠款
盡管真的返還50%房款，兩家機構也不會虧錢，但事情真正暴露是因為恒福房地產出現經營困難，購房者連每月數百元的返還也沒了。
據《焦點訪談》調查：恒福房開在2018年9月，因涉訴等問題資金難以為繼，無法按月付約定好的利息給扶貧基金會。基金會也就無法給購房者每月補貼，造成事件曝光。
按照2017年一份貴州房地產開發商排名，貴州恒福連前60都沒進，網上也難覓這家房企的蹤跡。
AI財經社致電貴州恒福房地產開發有限公司的電話，始終無人接聽。其官網因未在公安局備案，已經被服務商停止解析。公司法定代表人冉興平名下僅這一家公司。此外，恒福房地產6000萬元註冊資本的實繳時間是2025年。
根據工商信息，這家公司在2018年僅為15人繳納社保，並將繳納基數縮小10000倍，如「單位參加城鎮職工基本養老保險繳費基數」從上一年3227萬元縮減到0.3227萬元。
人們對這家公司的最後印象，是股東曾因股權問題陷入混戰。2015年到2017年，公司股東廖江鑫、黃佑俊、徐世鋒相繼退出，目前股東僅剩劉澤喜、冉興平兩人，分別占股50%。根據裁判文書網的歷史判決，恒福房地產曾因股權轉讓糾紛涉訴6次、利息糾紛涉訴11次、合同爭議涉訴13次。
作為房企的貴州恒福也絕非闊綽。2015年尚是公司股東、掌握23.45%股權的廖江鑫，甚至因為借款40萬元難以歸還被起訴並敗訴。判決書寫道，廖江鑫「當時因為做工程需要資金，才在原告處借款，現在房地產行業不景氣，所以現在手里沒有錢還」。困窘之狀難以言表。
2015年，恒福房地產還有750萬元銀行存款被司法凍結。2017年，恒福房地產23.45%股權（疑似為此前廖江鑫股權）甚至被司法拍賣，最終以229.6萬元成交。據此估算，公司全部股權價值僅979.1萬元。
公益購房補貼遍地開花
公益購房補貼的真正隱患是：按照這一模式，有責任發放每月補貼的是扶貧基金會，但實際掌握資金的是房企。盡管房企受借款協議約束，但這種借款不同於常規，並未考察房企還款能力，也缺乏有力擔保。一旦房企抽逃資金，甚至宣布破產，扶貧基金會並無追回資金的能力，遭殃的是購房者。
從2015年起，湖北、河南、陜西、江西、江蘇、四川、重慶、雲南等多個省份便相繼出現了「買房返還補貼」的房屋促銷模式。其共同特徵在於公益慈善基金會參與房地產促銷返利，拉動房地產銷售。
最有名的可能是北京中旭公益基金會。其餘湖北、廣東兩家房地產開發公司合作了「安居扶助計劃」，對外宣稱：合格購房者只要在兩家房企的購買指定房源，就能獲得補貼。與貴州此次相似，兩家房企業將房款20%捐給基金會，基金會再分期20年返還購房者，返還總額達購房款50%。
但中旭基金會敗露是因為自己抽調資金：以無協議、無項目的方式先後將近400萬劃撥給關聯公司，帳上僅餘341.4萬元，沒錢再返還購房者。
最終2018年3月，北京市民政局撤銷了其行政登記，並針對「挪用基金會財產」行為挪交給北京市公安局。據執法部門介紹，此基金會當時確為民政局登記的社會組織，要防范只能「保持清醒頭腦，避免陷入利益為誘餌的陷阱」。換句話說，購房者並無有效手段保障自己的利益。
2015年，廣州華宇基金會同樣找到湖北一家房企，提出「捐20%房款、分20年返還50%房款」這一模式。當時華宇基金會出示了大量合法資質文件：廣州市民政局同意設立基金會的批復、廣州市民間組織管理局蓋過章的基金會章程、基金會法人登記證書、組織機構代碼證、稅務登記證等。房企一一查驗無誤。
而當房企審核部門提出：如果華宇基金會20年內補貼不返還了怎麼辦？華宇基金會表示：收到捐贈房款後，將委托銀行進行帳戶監管，由中植系集團公司紅信資本進行資金保值增值。但事實證明，此類保障措施並無約束力。
這些案件與貴州案件的區別是：基金會並未將捐款重新輸送給房企，而是自己抽調資金。當事情敗露後，與購房者簽訂返還協議的是基金會，而基金會最多被撤銷登記，比起手握數百萬元資金不值一提。購房者找到房企、銀行要求退房，成為當地的不穩定因素。
為杜絕此類模式，民政部門已在全國範圍叫停此類項目。2019年1月1日，《慈善組織保值增值投資活動管理暫行辦法》實施，規定慈善組織投資的8個禁入領域：買賣股票，以投資名義向個人、企業提供借款等。
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