股市剖析：測驗考試用現金流折現法給新城控股估值

摘要：新城已經拿地的110個左右，只需要新增190個即可）而租金收益計算假設由前一年的租金增加10%，新增廣場每年收益線按照5000萬/個計算，這個應該沒有任何困難，目前已經開業三年以上基本都租金收入8000萬以上。最後算出新城控股的現金流，假設2033年以後新城吾悅廣場年利潤200億，每年租金和利潤增加10%，估值給15倍，合計300億估值。

目前的房地產行業低估是顯而易見的，就目前新城控股的內在價值來說我個人給到1600億左右，所以基本目前屬於5-6的買入機會，當然港股更低估。

具體記錄下目前自己使用現金流折現法計算出1600億估值的過程，以後再來驗證：

新城控股的估值主要分兩大塊來處理：房地產開發收入和廣場租金收入。

基本假設前提：

第一，2019年-2024年，新城控股房地產開發規模和利潤繼續保持年化10%左右的增長（龍頭集中效應和商住拿地方式帶來規模增長）；2024-2029年，房地產開發規模緩慢下滑每年200億權益；2030年-2032年權益快速下滑至0，每年權益下滑500億。（個人認為這個假設已經極其保守了）

第二，房地產開發利潤保持權益銷售額的8%淨利潤，針對新城的特殊拿地方式這點應該沒問題。

第三，吾悅廣場最多可以開到300家，（全國目前還可以新增大概2000家，而新城僅次於萬達，萬達目前每年輕資產和重資產項目合計高達50家；新城已經拿地的110個左右，只需要新增190個即可）而租金收益計算假設由前一年的租金增加10%，新增廣場每年收益線按照5000萬/個計算，這個應該沒有任何困難，目前已經開業三年以上基本都租金收入8000萬以上；另外假設淨利潤50%，基本符合現狀。

最後算出新城控股的現金流，假設2033年以後新城吾悅廣場年利潤200億，每年租金和利潤增加10%，估值給15倍，合計300億估值。假設前期每個廣場占用資金7億，現金流計算用淨利潤減掉廣場占用資金作為前期每年的現金流。

再利用10%的折現率把所有未來的現金流全部折現至今，新城控股的總價值不低於1600億，目前市值890億，等於5.6折。具體參考以下計算圖片：

（作者：leichaoqun12）

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