原創 2018年合肥廬陽區和北城房價闡發及近期購房建議

廬陽區是合肥老城區的真正所在，無論合肥發展到何種程度，你總能在這里找到它的文化根源。但隨著新區的開發和擴展，優質資源和新生人口不斷向外分流，我們能夠感受到老城區逐漸在沒落和衰敗，真是無可奈何花落去。

我統計了合肥鏈家2018年全年所有二手房成交數據，共計5629個樣本，均價16386元/平米，較去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中廬陽區和北城共成交1052套，占全市總成交量的18.7%，基本是2017年成交量的兩倍。

本文來自 雪花新聞，本文標題：原創 2018年合肥廬陽區和北城房價分析及近期購房建議 ,轉載請保留本聲明！

接下來我將分區域對廬陽區和北城房價做一個分析和點評，以環城河、中環路以及長豐縣界為界，我將兩個區域分為四個部分，分別是：

1、環城河內板塊。這個區域很明顯，就是環城河以內的區域。

2、中環路內板塊。具體範圍為：南淝河以北，板橋河以西，臨泉路以南，潛山路以東。

3、中環路外板塊。具體範圍為：臨泉路轉潛山路、南淝河以北，板橋河路以西，大房郢水庫以南，董鋪水庫以東。

4、北城板塊。大房郢水庫最南端線以北，一直到北繞城高速附近。

本文所分析的數據主要是2018年的平均數據，並不能完全反映廬陽區和北城當前的房價，因為過去一年中，很多小區房價在不斷上漲，當前價格可能要比圖表中的高出不少。與這次對比的數據是2017年全年的分析，具體可參考我微信公眾號「小易論樓市」文章《2017年合肥廬陽區和北城二手房成交分析及購房建議》）。

廬陽區和北城整體成交量有限，有些小區規模較小，成交基數也比較小，客觀上會造成較大的誤差。因此，成交量相對大的小區，房價數據比較貼合實際；成交量小的小區，價格數據相對失真，我會在文中做出修正。

廬陽區2018年成交均價為16842元/平米，比2017年全年（17268元/平米）下跌了426元/平米，跌幅-2.47%。議價空間從3.03%降低至2.89%，減少了0.14%；成交周期為73.8天，比2017年延長16.4天。

廬陽區去年三四季度的成交均價為16593元/平米，較2017年基數下跌-3.91%，這個數值比2018年均值還低1.44個百分點，說明去年下半年，廬陽區房價繼續保持下跌，且跌幅擴大。

北城2018年成交均價為10996元/平米，比2017年全年（10738元/平米）上漲了258元/平米，漲幅2.4%，高於全市平均值。議價空間從2.38%降低至2.19%，減少了0.19%；成交周期為53天，比2017年縮短2.3天。

北城去年三四季度的成交均價達到11166元/平米，較2017年基數上漲3.99%，幾乎是2018年全年均值的2倍，成交量也超過全年的一半，說明北城下半年房價漲幅比上半年高得多。

關於2018年濱湖區、政務區、經開區、蜀山區、高新區和肥西縣的分析，請關注我微信公眾號「小易論樓市」，回復 「濱湖」、「政務」、「蜀山」等關鍵詞查看。

環城河內板塊

環城河內板塊2018年共成交228套二手房，成交均價從2017年的19860元/平米漲至20893元/平米，上漲1033元/平米，漲幅5.2%。議價空間為3.22%，高於平均值；成交周期57天，比去年縮短2.6天，遠低於平均水平。

三四季度的成交量占比超過全年的一半，漲幅比全年高出近2%，說明環城河內板塊去年下半年比上半年上漲更多。其中45中學區房成交量占比接近2/3，是42中學區房的兩倍半，但42中學區房漲幅要高於45中。

2017年「南門小學+45中」學區房成交均價為25132元/平米，2018年這個數值為28268元/平米，上漲3136元/平米，漲幅12.5%，遠遠超過均值。其實三四季度，雙學區房的成交均價已經達到29409元/平米，3w以下的單價鮮能看到了。

2017年「南門小學+45中」學區房總價在100w以內的占比還有25%，其中最低價為73.8w，而2018年僅有一個房源低於100w，價格為98.8w。戶均成交總價也由129.3w漲至155.5w,漲幅超過20%，這意味著，「南門小學+45中」學區房的購入門檻，將越來越高。

從學區房房價高低分布上來看，雙學區房的強勢程度排序應該是這樣的：「南門小學+45中」>「六安路小學+45中」>「南門小學+42中」>「永紅路小學+45中」>「紅星路小學+42中」>「淮三小+45中」》「安三小+45中」>「42中+六安路小學」>「42中+逍遙津小學」。

越強勢的學區房，投資價值越高，因為你投資的主要是學票，不要買總價過高的學區房。對於這種真學區老破小，低總價是最重要的，戶型、樓層、物業、居住條件等其他因素都不要太在意（《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》微信公眾號「小易論樓市」）。

中環路內板塊

中環路內板塊2018年共成交147套二手房，成交均價從2017年的15571元/平米漲至16063元/平米，上漲492元/平米，漲幅3.16%。議價空間為3.47%，高於平均值；成交周期82.5天，比去年延長22.8天，高於平均水平。

我在廬陽區的上篇文章中指出過，由於2017年板塊成交量較小，但價格較低的國光萬豪廣場公寓成交量相對較大，拉低了板塊均價，導致對比基數偏低。而2018年國光萬豪廣場成交占比變少，導致出現板塊上漲的假象，實際情況是中環路內各小區普跌。

中環路內板塊三四季度成交均價為15708元/平米，低於全年均值，這意味著去年下半年，板塊整體價格是在下跌的。去年下半年合肥樓市遇冷，劣質板塊受到影響會更大。

成交量比較大的幾個小區，比如祥源廣場翡麗城、金域藍灣、元一濱水城、南國花園等，作為成交的主體，無一例外都在下跌，充分體現了劣質板塊資產不保值不抗跌的特徵。

置地柏景雅築和柏景灣是板塊內成交均價最高的兩個小區，價格體現了資產的優質程度，同時也證明了優質資產即使處在劣質板塊，也能保值升值（《合肥的優質房產和劣質房產》微信公眾號「小易論樓市」）。

中環路外板塊

中環路外板塊2018年共成交505套二手房，成交均價從2017年的16587元/平米跌至16042元/平米，下跌543元/平米，跌幅-3.29%。議價空間為2.59%，低於平均值；成交周期78.2天，比去年延長11.9天，高於平均水平。

三四季度成交均價為15607元/平米，跌幅達到-5.91%，幾乎是全年均值的兩倍，這意味著中環路外板塊的跌幅，基本上是在去年下半年完成的。

我們再看看有一定的成交量且房價還在上漲的小區有哪些：萬科森林公園，華潤橡樹灣，融僑悅城，海亮紅璽台，瑞地祥和府（住宅）。這些小區的共同特點是，房齡都非常年輕，大都在6年以內。

其實四里河區域的萬科森林公園和華潤橡樹灣，是獨立於整個板塊行情之外的，這兩個小區是板塊內成交均價最高的兩個小區。品牌物業，相對年輕的房齡，再輔以學區概念，使得它們在廬陽區顯得格外耀眼。

從三四季度成交均價來看，萬科森林公園達到了22665元/平米，較全年均價高出5.52%，我觀察到，近兩個月的成交，已經達到2.4w上下。

去年下半年，橡樹灣成交均價為21258元/平米，較全年高出4.75%，而近幾個月價格已經達到了2.3w上下。

我在之前的文章中分析過，廬陽區幾乎很難找到適合改善且兼顧投資的小區，目前為止，就只有萬科森林公園和橡樹灣滿足條件。在劣質板塊中逆勢上漲，足以體現出資產的優質程度，價格低並不是值得投資的原因，價格高倒反映出資產優質，反而更值得投資。

同為四里河板塊的中鐵國際城，盡管成交量較大，表現卻沒有上面兩個小區亮眼，均價有所下跌。其實各個園漲跌不一，廣園和旭園下跌，其他園都有一定的上漲。整體來看，不論從漲幅還是均價上，中鐵國際城都要遠遜色於上面兩個樓盤。

中環路外板塊，除了以上幾個上漲的小區外，幾乎都不是優質資產。盡管有些小區房齡看上去還足夠新，但仍賣不上價，甚至下跌。這種房子，如果放在經開區、高新區甚至肥西縣，境況都不致如此，板塊劣勢對資產的傷害是無形的。

北城板塊

北城板塊2018年共成交172套二手房，成交均價從2017年的10738元/平米跌至11015元/平米，上漲277元/平米，漲幅2.58%。議價空間為2.25%，低於平均值；成交周期55.6天，比去年延長22.8天，低於平均水平。

三四季度成交均價為11178元/平米，漲幅4.1%，去年下半年繼續上漲。說實話，北城取得這樣的成績，我感到一定的意外，在我印象中，這是一個相對劣質的區域。

但北城房價上漲，在意料之外還存在一定的合理性。首先，盡管北城新房眾多，但絕大部分樓盤價格相對較高，性價比偏低，地緣性需求尤其是剛需，傾向於選擇價格更低的二手房。

其次，北城二手房平均房齡為2014.6年，較大盤年輕4年半。再次，北城大都是長豐的產證，不限購，吸引了大量省內需求。最後，地鐵8號線規劃已上報國家，經審批後將優先建設北段，這帶來一定的利好。

北城世紀城一個樓盤成交就占了板塊的一半以上，而且漲幅遠超板塊均值。我認為這不僅是因為它的體量大，還在於它遠離廬陽工業園和雙鳳工業園，從最大程度上減少工業生產對居住生活的影響，即使距離市區更遠，也能走出一個相對獨立的行情。

環城高速以北則代表了北城的另外一片天地，這片區域幾乎完全隔離工業區，易於整體規劃和建設改造。恒大帝景作為區域的拓荒者，隨著周邊地塊的高價出讓，關注度也逐漸變得高了起來。

恒大帝景二手房相比周邊相近新盤來講，價格上低了近30%，這有足夠的相對優勢。我們看到三四季度恒大帝景的成交均價為11456元/平米，較2017年上漲7.8%。但這同時也意味著，周邊高價新盤離解套還需時日。

廬陽區和北城房價分析總結及購房建議

我在之前的文章中已經分析過濱湖區、政務區、經開區、蜀山區、高新區和肥西縣，這些都是合肥的西南區域，除了蜀山區長江路北板塊房價同比下跌以外，其餘都有不同程度的上漲。

我們再來看廬陽區的幾個板塊，環城河內和北城板塊同比上漲，中環路內和中環路外板塊環比下跌，如果不是因為有學區，以環城河內目前的房齡，預料也難逃下跌的情形。

如果再聯想到蜀山區的長江路北板塊，不難發現，這正印證了合肥那句「東貧西富南貴北賤」的說法。以長江路為界，路北是相對劣質的區域，路南情況就要好很多。

在限購情況下，合肥購房需求從全省範圍的內外生需求縮窄至市區範圍的內生性需求，以學區房為代表的優質資產成為劣質資產置換的主要對象。因為2018年合肥房價基本是穩定的，有上漲就會有下跌，那麼優質房產上漲和劣質房產下跌，這種資產分化就成為平穩時期合肥房價變化的主要特徵。

在環城河以外的廬陽區範圍，除了四里河附近幾個優質小區，基本上都被劣質區域覆蓋。在這里，我不建議大家投資2檔以下的資產，對於3檔以下的資產，應盡快處置，尤其是房齡超過10年的非品牌小區（《合肥優質房產的等級評價》微信公眾號「小易論樓市」）。

整個廬陽區及北城範圍，大大小小分布著將近40個在售新樓盤，除了萬科森林公園以外，我基本上找不到一個適合投資的。絕大多數樓盤都存在價格虛高，再加上板塊相對劣勢，基本都是投資坑，很多兩三年前拿的地王，至今尚未解套。

整體來講，廬陽區幾無亮點，我不建議投資者考慮，應將目光轉向西南優質區域。對於一些地緣性需求，應更多關注廬陽區的品牌小區和房齡年輕的二手房，不要貪便宜去買老破的劣質資產，可能會被套很長時間。

改善性需求應關注四里河板塊，尤其是萬科森林公園和橡樹灣；剛需可考慮房齡不超過8年的小三房，比如中鐵國際城；被限購的人群可以考慮北城世紀城或者恒大帝景。盡量不要去買公寓。

關於合肥各區房價分析，請搜尋關注微信公眾號「小易論樓市」，回復「濱湖」、「政務」、「蜀山」、「廬陽」等區域關鍵詞查看。