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文 | AI財經社 田晏林
編 | 鹿鳴
本文由AI財經社原創出品，未經許可，任何管道、平台請勿轉載。違者必究。
5月6日，晚上將近10點鐘，聽見一陣急促的敲門聲，劉菲小心地打開臥室門，看見兩男一女，三個中年人正站在門外。
其中一個張姓男子自稱房東，說國安家本應於4月30日付給他房租，但一周過去，還沒有到帳。期間他給對方致電，被告知公司資金鏈出現問題。現在，他決定和國安家解約，收回房子，讓劉菲另覓住處。
那天，恰是劉菲搬進這間12平米次臥的第一個整月。她向AI財經社出示了一份於今年4月6日與國安家簽署的《房屋資產受托出租服務合同》。文件顯示，西藏中信國安房地產項目管理有限公司北京分公司（簡稱「國安家北京公司」）作為房屋代管機構，已獲房屋資產出租人張某某授權，代為收取房屋資產管理收益（包括但不限於房屋租金）。
房屋租賃期限自2019年4月6日至2020年4月5日，每月租金3470元。劉菲選擇了季付，並以月租金7%的金額繳納了三個月的服務費。國安家官網顯示，服務內容包括客服、寬帶、保潔、管家、房屋維修和安全等。
本以為找到了合心意的房子，劉菲打算安心過日子。她陸續給自己添置了很多生活物品，卻沒成想，入住僅一個月，就遭到房東驅趕。 「搬家實在太痛苦了，這兒離我單位很近，我又新買了配套傢俱。」她向房東提出可否與其直接簽約，但對方一口回絕，表示自己的朋友準備整租，要求她本周必須搬走。
協商無果後，劉菲和租住在主臥的另外兩個室友找到國安家，對方給出的解決辦法是要麼換租，要麼退租。然而換租後，是否還會遭遇「逼退」？客服人員表示，如果租客非常擔心，目前只能做退租處理。
被租房夢魘困擾的不只有劉菲。最近，在微博、知乎等社交網站上，有不少國安家的租客發文稱自己遭到了房東驅趕，起因都是國安家拖欠房主租金。
對此，AI財經社聯繫到國安家經營負責人劉經理，他不否認目前確實存在房東把在住租客趕走的情況。「按照合同來說，我們和房東有15個工作日的付款周期。有的房東還沒等到最終的付款時間，就已經開始行動了，把我們的租客轟走。」
一位國安家的客服人員稱，在15個工作日的緩沖期里，公司盡力籌錢，但很多房東不願意等，他們採取的方式甚至有些極端，比如門口貼條、更換門鎖等。「確實挺不好意思的，讓租客挺被動。這個情況也是我們不願意看到的。」該客服人員表示。
作為中信國安集團旗下中信國安城市發展控股有限公司的下屬公司，國安家屬於集團的三級子公司。很多人選擇國安家也是看中其擁有的央企背景。然而5月13日，在延期披露年報十幾天後，中信國安集團公布的2018年財務數據，撕開了一個小口，才得以窺見國安家集中爆發退租問題背後的理由。
（圖為國安家位於呼家樓的集中式公寓 攝影/田晏林）
覆巢之下，安有完卵
財報顯示，集團2018年會計年度出現重大經營虧損，淨利潤為虧損42.55億元，負債合計達1706.38億元。上述國安家的客服人員稱，公司帳面的流動性資金被集團抽走，「拿到更著急的地方用去了」，因此造成現在的尷尬局面。
AI財經社了解到，4月28日，中信國安2015年度第一期票據「15中信國安MTN001」，未能按期足額償付利息，構成實質性違約。隨後，中新經緯客戶端報導，一名投資人在2018年12月購買了「歌倫安盈19號」產品，實際投向是中信國安3個月的短期流動性貸款，至到期日未予兌付。短期貸款的總體規模約為8.6億元。
國泰君安證券分析了中信國安違約的四點原因：一是該公司的業務以貿易為主，本身盈利就差，疊加財務費用高企，內部現金流堪憂。二是多元化投資的項目並未帶來盈利能力的增強，反而加大公司債務壓力。三是資產被頻繁凍結，授信額度接近用完，再融資空間幾乎沒有。四是帳面資產除了一些股權和地產項目之外，並沒有太多可用於變現的資產。「最終結果就是公司在內部現金流枯竭之後出現違約。」
在國安家的客服人員看來，集團債務違約不僅影響了總公司的流動性資金，也抽走了子公司的大量資金，「我們財務一直想等風頭避過去之後，申請一些資金支持，不想讓（國安家）業務受到影響。但是現在超出了我們的預想，資金還沒批下來。」
中信國安的前身是1987年4月中國國際信托投資公司投資150萬元成立的北京國安賓館，屬於早期發展的國企。
2014年，公司完成混合所有制改制，業務涉及金融、信息網路、旅遊、資源能源、大消費、文化、城市經營、健康養老等方面。
集團股東包括中國中信集團有限公司、黑龍江鼎尚投資管理有限公司、北京合盛源投資管理有限公司、瑞煜(上海)股權投資基金合夥企業(有限合夥)、共和控股有限公司和天津市萬順置業有限公司。中信國安集團目前無控股股東或實控人，第一大股東為中信集團，持股20.94%。
有業內人士發文指出，混合所有制改革後，中信國安的資產合併，使其評估價值超出了實際價值的一倍。而且對於資產定價和股東問題沒有做出很好的設計，導致改革後的企業，變成了股東們的套現工具。
據財新報導，3月29日，中信集團董事長常振明在業績發布會上回應了中信國安集團債務重組的進展。他表示，中信國安集團已經聘請了中信證券做債務重組顧問，中信證券團隊正在為其做財務債務重組，希望債務重組能夠順利進行。
中信國安2018年財報顯示，公司營業收入為1064.84億元，較2017年度1039億元有小幅增長。不過，經營活動產生的現金流量淨額為-14,44億元，淨利潤虧損42.55億元，資產總計1981.57億元，負債合計1706.38億元，資產負債率86.11%。
此外，梳理近三年的財務數據，2015年至2017年，中信國安的資產負債率分別為79.44%、80.43%、82.74%。
劉菲算了一下，如果選擇退租，國安家應退還自己兩個月的房租、服務費外加一個月的押金，將近一萬元。工作人員告訴他，按道理提交申請後，15個工作日之內退款，但是公司財務具體什麼時間打款他也不確定。「他們跟我說3月份辦理退租的，現在押金還沒退呢，都在排隊呢。」
國安家客服表示，4、5月份，集團整體資金的流動性受到影響，退款時間會比15個工作日更長些，「財務這邊拿到一點錢就給退租的客戶打過去，按照退租的順序，每天都在打錢。」
一位在今年3月選擇退租的客戶，一周前告訴AI財經社，她剛剛收到國安家退還的租金。此前多次致電客服，對方表示財務正在審核中，「後來跟我說，審核完了之後，財務要走申請。我就去工商局投訴了，投訴之後好像就給我退了，一共一萬多元。」
（圖片來源：圖蟲創意）
國安家服務遭租客吐槽
5月8日晚上11點，國安家租客小雨在朋友圈中感嘆：太狗血了，北漂大礙——租房。「晚上加著班，收到室友消息，四月份剛租的房子，業主現在上門來催搬家。感覺生活就像電視劇一樣狗血。」她告訴AI財經社，現在心里就是一個字「慌」。
和劉菲一樣，小雨也是在一個叫「巴樂兔」的租房網站上看到的國安家房源。據國安家經營負責人介紹，公司會通過一些管道尋找客源，這也是業內慣常的操作。然而AI財經社在調查中發現，相比被業主轟趕，國安家提供的服務也給租客們留下了負面體驗。
比如房屋保潔的次數，租客們收到的信息就不相同。國安家官網的表述是「月度保潔」。小雨收到的信息是「一個月一次」，但劉菲從巴樂兔的工作人員處得到的是「每個月安排兩次保潔」。社交網站上，也分成兩派，一部分租客說自己知道是「月度保潔」，另有租客拿出和國安家工作人員的聊天截圖，指明當初被告知的是「雙周保潔」。
AI財經社以租客身份聯繫到國安家的中介人員，對方稱是「月度保潔」。不過他表示，如果租客需要該項服務，可以繳納服務費。但當沒有繳納服務費時，如後續需要保潔，將按照100-200元/次的收費標準，交到他這里，屆時他會派人來打掃。
劉菲表示，自己租住的這一個月，只經歷過一次保潔，但她回家後發現洗手台沒有擦拭，還存留牙膏等污漬，沒看出來有做過衛生的痕跡。「有一次我說隨時安排人上門去做衛生吧，管家說我人不在，又不是周末時間，東西丟了別怪他。」劉菲說，即便是周末需要保潔，也一定要提前預約，否則安排不出人手。
在保潔之外，AI財經社還發現，對於房屋定金的繳納，國安家也存在不固定的「標準」。一般來說，如果租客確定租住，需要繳納房屋定金，才能為其預留。
國安家的中介人員稱，定金是房租的一半。但在國安家App上，進入「立即下定」的端口，支付定金是以500元為底線，上無封頂，可以任意選擇。面對AI財經社的疑問，該中介人員表示，「您看著房子合適，兩三天以後搬過來，可以交500元保證金，也可以交房租的一半。」如果最終決定不租，500元的保證金不予退還。
2018年下半年開始，國安家發現從房東手中收來的房子和二次裝修後轉出租的房子，在實際操作中和預判不太相符，開始將整個業務布局重新調整。
劉經理表示，具體執行方案還在討論，目前不方便公開。但針對集中退租一事，他相信這個階段很快就會過去。「大家有情緒可以理解。希望關心我們的朋友能給我們一點時間，在這個時間內，我們會盡量保證每位租客和房東的訴求。」
（圖為國安家位於東大橋的集中式公寓 攝影/田晏林）