匯率貶值會否引起房價呈現下跌？

最近，人民幣匯率波動較大。在美元走強的背景下，人民幣匯率連續下行，跌破6.9關口，創下去年底以來的新低。一時間，市場對於人民幣匯率的悲觀情緒上升，「破7」討論再起。對此，多數專家認出，人民幣匯率沒有貶值的基礎。

其實，人民幣匯率是否貶值，除非對出國旅遊、子女留學、海淘等影響較大，而對於生活在國內的普通百姓影響並不是太大。但是，也有人擔心，人民幣匯率的貶值會否對國內的房價產生影響？從歷史上看，從2005年匯改到2015年這十年間，人民幣升值一直伴隨著國內房價的升值。

而從世界方面來看，當年日本發生金融危機後，日元匯率下跌，日本房價同樣下跌，匯率和房價似乎走勢是同步一致的。前些日子土耳其里拉大幅貶值，土耳其房價是下跌的，這就是大量資金逃離的結果，於是，土耳其政府只能號召國民獻出美元，以應對這場危機。

不過，也有一些國家匯率出現貶值，比如委內瑞拉、津巴布韋，但房價還是會大漲。這主要是這些國家開動了印鈔機，造成了惡性通貨膨脹，這其實已經違背了金融規律，但是這些國家房價即使上漲後折算成美元還是貶值的，房價上漲速度是不可能超過這兩個國家十萬倍的通脹。

事實上，如果一國的匯率小幅貶值，肯定不會對這個國家的房價帶來太大影響。而如果發生大幅貶值，就會使得國內資金紛紛流出，而資金在流出的之時，同時也要拋售以該國貨幣計價的資產，這樣房價就會有下跌的風險。其實，如果貨幣出現大幅貶值，說明該國經濟基本面不行了，屆時什麼資產來躲避風險都支撐不住。而資金大量流出，在很大程度上帶動了該國的資產價格下行。

拿中國來說，本輪人民幣匯率貶值，主要是全球貿易摩擦又開始了，導致全球經濟出現衰退，人們會擔心中國的出口貿易也會受此影響，從而影響到經濟。所以，人民幣匯率出現貶值，會導致一些資金的流出，但是只要人民幣匯率不是趨勢性貶值，流出國內的資金量就不會太大，人民幣匯率對國內房價不會產生太大影響。

而導致人民幣匯率趨勢性下跌還有二大因素不能排除：一是大陸央行的貨幣政策持續寬鬆。像今年1月份央行全面降準兩次，馬上一季度房價走勢就比較堅挺。而貨幣寬鬆，恰恰對人民幣匯率是不利的。因為市場上大量流動性泛濫，人民幣匯率就會出現貶值的趨勢。

另一方面，盡管美聯儲表示，今年會停止加息和縮表。但是如果美國經濟持續向好，就業長期穩定，物價卻有上漲趨勢。那美聯儲還是會選擇加息和縮表。屆時，國內外大量資金流向美國本土，而美元升值，就會導致人民幣貶值。而一旦人民幣對外呈現長期貶值趨勢，國內外資金會拋售人民幣計價資產離開，從而影響到國內房價。

在通常情況下，人民幣匯率的升與貶，對國內房價影響並不是太大。但是人民幣匯率一旦形成趨勢，比如匯率上漲，就會吸引大量海外資金流入購買以人民幣計價的資產，而人民幣匯率一旦形成下跌趨勢，資金就會大量流出，以人民幣計價的資產就會遭到拋售。屆時，房價也是會受到一些影響的。不過，影響國內房價主要是內因在起作用，外因只能起到推波助瀾的作用，並不能起大的主導地位。