「輪到你了」中的日本公寓中的管理哲學

　　輪到你了（あなたの番です ），又名這個公寓的人都有病，講述了在一座位於東京的公寓中發生的「交換殺人遊戲」，而這個殺人遊戲的載體正是日本公寓管理的基本方式——居民會議。

　　（角色們在居民會議上收取紙條）

　　目前來說，日本小額投資房產的目標大部分集中在公寓投資，靠租金和房價漲幅獲利。日本的公寓房，有賃貸公寓和分讓公寓。賃貸公寓是專供出租的。考慮投資收益率，用料簡易，追求實用。分讓公寓是業主自有的，注重資產價值，用料講究，符合各個階層的需求。兩種公寓的價格完全不同。一般是不會買分讓公寓用於出租的。賃貸公寓中的管理方式主要靠的就是居民會議，居民會議的形成和日本各方面的政策息息相關。

　　居民會議的前提

　　任何管理組織的前提，離不開資金支持。就日本公寓來說，在成交時，有著相應的稅費收取，一般來說，所有稅費可以分為成交時和持有時兩部分。在成交前，在日本購買公寓時需要交費的有:

　　【不動產取得稅】政府評估價格的3％

　　【不動產登記免許稅】固定資產評估的2%

　　（評估價格是日本政府征稅的指導價格，與市場實際交易價格差距很大，大約為總房款的50%左右）。

　　【產權轉移登記費】日本有專門負責產權轉讓登記的，稱為司法書士（律師），其報酬約100，000-400，000日元左右（約6，000-25，000人民幣），根據具體情況而定，通常占總房款的1%左右。

　　
其他費用還有印花稅、5年間地震火災保險等，在日本購買公寓各項稅費總和約總房款的3%-6%左右。不過日本住宅不限購，不會根據房產數量而征收不同的稅費，且日本公寓擁有永久使用權。

　　（劇中居民會議全景）

　　修繕儲蓄金

　　
修繕儲蓄金，也就是居民管理會的主要費用來源。每戶每月平均在5，000日元-15，000日元之間（約300-920人民幣），但修繕儲蓄金可能會隨時間變化，而更貴的公寓也會有更高的維修費用，順便說一下，在日本公寓的修繕公積金是以10 -15年為間隔進行大規模修補的費用，是有計劃地儲存的，因此不會輕易地拆除。一般3室一廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，也就是10萬元人民幣左右。如果你是租房客，那不需要繳納這麼多錢，只需要交相當於100多元人民幣的日元管理費就行。不過，開發商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

　　居民會議運行規則

　　有了錢，那麼居民會議就開始履行他們的職責。和我們不同，日本公寓里所有的業主，平攤了所有的維修費和管理費。比如，雖然平常用電梯的幾率幾乎為零，但一樓的住戶也會負擔電梯的維修費用，相反，我們住在1樓的業主，也不願意承擔屋頂的防漏工程的修理費用，因為1樓業主說的理由也是很充分:我住在一樓，又不用電梯，屋頂漏水跟我也沒有關係，為什麼要我承擔這些不搭界的費用呢?以及暖氣費用有些住戶也想要蹭鄰居的。這些情況在日本很難出現。日本人認為，住在一個大樓里的所有業主，大家就是一個大家庭。整棟樓不是某個人的，而是大家共有的，大樓的生命，就是每一戶住家的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這一種集體主義思想，或者從眾思維，使得日本樓盤管理過程中，很少會產生業主之間的矛盾。

　　
那麼，業主繳納的這一筆維修基金是由誰管理的呢?正如前面提到的，不是由政府（房管所）管理的，而是由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在哪里呢?是放在銀行里。需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批准支付，政府無權，也不能介入此類民間事務。

　　居民會議的職責

　　如果你想當然的認為居民管理會的職責包括公寓安全的話，就進入了錯誤。日本物業管理公司幾乎不雇傭保安人員，而把主要的財力和精力投入到建築的日常管理中，包括清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗和樓梯護手。2016年，日本政府提出了百年住宅的規定。一棟樓房在建成後，經歷了風吹雨打和時不時微型地震的摧殘，質量和外形上肯定會有些變化，那麼居民管理會的主要職責就是定期的維修，而且是預防性維修，不是出了問題才維修。由於日本的人工費較貴，因此，公寓整體檢查一次會花費不少的費用。但由於是每戶均攤，並且大修的時間間隔較長，所以基本上都會在一個可控制範圍內。

　　安全方面，有一些公寓樓的物業管理公司會在一層設置一個專門通訊室，派駐專門的工作人員進行固定時間內的管理，主要負責大樓內外的每天清掃工作;處理業主的咨詢業務;監管進出大樓的人員等。這一系列活動就需要動用前面提到的修繕基金了。

　　因為有了居民管理會的存在，在投資房產前，考察一下比如，在看房子時，可以要觀察公寓樓周邊花叢修建的是否整齊，打掃的是否乾淨，這能夠衡量公寓樓的管理水平。或者可以查看大樓的維修基金還剩多少?如果多的話，是好事。如果少的話，以後再平攤的話，會是一筆很大的負擔。

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