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摘要：如果不可靠、被低估的數據，都顯示漲得有點多，那麼這座城市收緊可能很大
撰文|桿姐&編輯|欣欣然
前幾天桿友給我留言，說蘇州調控還要收緊，今年的漲幅不能超過5%。且，必須完成。
原因大家都懂，蘇州今年的行情過於好，被相關部門點名。
蘇州方面也很重視，出了措施：
部分區域的新房、二手房實施3年、5年的限制轉讓。當時杠桿遊戲寫了《兩件大事，樓市再收緊！房價別抱幻想》（5月13日）。
所謂兩件大事：一件是當時央行開始吹風，貨幣放任要變調；另外一件就是蘇州為代表的熱點城市，可能新一輪調控開始了。
今天回過頭去看，我的預測正在發生。
而這還意味著什麼？今天為桿友詳細、全面分析一下。
1、哪個城市敢出頭，一定會被摁住。注意蘇州今年房價上漲5%上限的報導，近期召開的座談會上，國統局調研隊的相關人員也有參會。
信號很明確，蘇州被盯上了。此前，每月的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況監測，沒有蘇州。
南京不用說，徐州、揚州都有，就是沒有蘇州。
不過從此以後，蘇州被納入「70+1」監控範圍。
這個細節說明，不管在不在監測統計發布犯愁，只要是大陸的城市，莫非王土，一定都是被監測的。
調控的數據化管理系統，已經非常成熟。任何城市敢出頭，都要付出代價。出來混遲早都是要還的。
2、限價和限售會讓開發商、投資者非常難受。注意蘇州收緊前的一個細節，那就是土拍升溫，樓面價不低，溢價有的很誇張。
這暗示房價往上。問題來了，蘇州限價要繼續，比如明確所有項目預售備案價，不得超過4萬元/平米，單個區域內新備案價格，不得超過目前同類在售項目最高備案價格。
這意味著不管你多貴拿的地，售價有限。利潤空間是個問題。
當然很多人會說，此前不是辦法成熟嗎？什麼加裝修費，什麼茶水費……
沒錯，以前亂的時候很多城市都這樣，但現在亂象還多嗎？敢亂來的城市不被管嗎？
接著，蘇州部分區域3、5年的限制轉讓，也就是我們很多城市都有的限售。
這對目前房價的穩定有幫助，但也意味著投資者很難受。誰投資房產，都是想房價增值變現。
一定時間內不準你交易，這資金成本、心理負擔，可想而知。不是每個人，都是合格的投資者。
3、任何城市，調控繼續升級都有可能。一城一策，意思就是跌的要放鬆一點；漲的就要收緊一點。
蘇州這次的細節還包括，全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。杠桿遊戲知道，很多人又會說，地方都有辦法，比如允許誰開盤，不準誰開盤。這樣價格就可以控制。
同時，還以控制網簽節奏……這些都可以讓價格統計受干擾和污染。
但要知道，史無前例的嚴厲調控已經2年，開發商心底里，沒有誰願意繼續被這樣搞。因為耽擱任何一天，都是有資金成本的。
開發商資金實力不同，有的扛不住，有的當然不錯。但總的來說，這是個高周轉行業。
所以試圖對均價做手腳的辦法，可能不完全行得通。
然後，蘇州這次給了2個月過渡期。如果幾項指標得不到控制，7月起調控將會加碼。
這些舉措，不只是蘇州，任何城市都是一樣。不聽話，就要被摁住。
5%大概是個上限，各大城市應該領會。
4、土地高溢價即將被管。蘇州這次將對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設置精細化管理，在適當的範圍內，下調土地的指導價格。
另外，「政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢」，這句話也是讓大家明白，地價太高，能不能賺錢，可不好說。
今年春節以後，很多城市地塊單畝的起拍總價漲幅並不明顯，但是降低了容積率，這就逼迫樓面價往上走。
而一些城市，杠桿遊戲這里就不點名，前4個月供地是偏少的，比去年明顯要少。
你可以想一下，同期供地減少，容積率還降低，都是用於修改善性住宅，甚至洋房、豪宅，你說開發商是不是必然瘋搶。
結果就是，樓面價唰唰唰，往上漲！
而樓面價漲多了，給房地產市場的信號積極，所以有了小陽春。這回，蘇州這事之後，土地高溢價可能就要被管了。
5、可能收緊調控的城市還有哪些？回答這個問題，杠桿遊戲覺得非常簡單，就是看大陸統計局的月度70個大中城市房價數據。
很多人都說數據不可靠。但如我上文所述，在不間斷調控2年之後，這個數據的可靠性就加強了。
同時，如果不可靠、被低估的房價數據，都顯示漲得有點多，那麼這座城市被收緊的可能很大。
不廢話，直接上數據。
如上圖，我們先看4月新建商品住宅的情況。
看環比似乎都還比較溫和。但看同比，指數超過110的城市好像不少。因為城市很多，杠桿遊戲就不一一列舉。
我們看指數超過120的城市，有呼和浩特、貴陽、西安、秦皇島、大理等。接近120指數的還有石家莊、濟南、丹東等。
接著我們看二手住宅。
如上圖，環比似乎也都還溫和。而同比，指數達到120的有呼和浩特，接近的有大理。指數超過110的還有瀋陽、長春、哈爾濱、南昌、濟南、南寧、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、唐山、秦皇島、吉林、煙台、濟寧、洛陽、襄陽、三亞等。
還有此前，佛山、南寧、大連等城市被點名。
也有主動作為的，南京、合肥、青島、南寧、深圳等城市，部分銀行的購房貸款利率主動上浮，你懂的。
當然，杠桿遊戲要說不僅僅這些城市。凡是相關指標異動過大的，都是潛在收緊調控的對象。
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