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旭輝的林老板這天特別開心。
7月30日，旭輝才經過3輪競拍，就在杭州蕭山拍到了一塊幾乎0溢價的地。
這樣的畫面不難想像：
旭輝林老板在地圖上看著自己剛買的地。往西南方向張望一下，直線距離不到兩公里，有塊綠城的地。去年12月，綠城拿下這塊地的時候花了39億，溢價率70%，樓面單價2萬出頭。
林老板又瞄一眼南面不到五百米，禹洲地產那塊地。這是去年5月底，禹洲競爭了20輪，再加1輪自持競投，花了30億，才終於拍下的，樓面單價同樣2萬出頭。
林老板再低頭看看自己的地，樓面單價是1.34萬，和綠城、禹洲的地只隔了沒幾步路，一平米卻便宜了六七千塊。林老板很擔心夜里會睡不著——怕被自己笑醒。
有人笑就會有人哭。綠城的曹總掰著手指頭在算：一平人家就便宜了6千6，我的地20萬平，一共多掏了13億多！我去，現在辭職來得及不？
另一邊廂，禹洲地產老總林龍安，抹了抹額頭上的汗。禹洲前兩年在合肥、廈門、南京等地拿下多宗地王，林總打一個飽嗝，湧上來的都是地王的味道。但現在林總在按計算器，一邊數著計算器上有幾個零，一邊給秘書打電話：明天早上煎餅果子不加雞蛋了。
煎餅果子真加不了蛋的是杭州的王先生。王先生五月底搖號買房，在一萬多人中竟然幸運地中了簽。交完首付的他錢包空蕩得可以裝下一個西湖，從此早餐少了一個雞蛋。王先生嘴里吃的少了，但想著一平米一萬多的一二手差價，心里還是甜成了豆腐花。
王先生終於登上了樓市這艘巨輪。和許多人一樣，他拼命擠上船，是因為所有人都在喊上船。但是所有吶喊的、登上船的和仍在岸邊望眼欲穿的人，都不知道這艘船叫瑪麗皇后號，還是鐵達尼號。
PART 1
低地價和低溢價已經成為了杭州土地市場的關鍵詞。
先來看杭州遠郊地區。
7月4日，蕭山空港新城出讓一宗商住地，起拍樓面價低至8千/平方米，但只吸引到4家房企出價，最終成交時樓面價8500元/平米，溢價率僅6.48%。
7月26日，去年8月份剛剛撤縣設區的臨安區，青山湖科技城板塊的一塊地，僅經過1輪競拍就以9400元/平方米的底價成交，0溢價。
上一次該板塊土地出讓是在今年1月5日，成交樓面價是1.1萬元/平方米。但半年後，臨安這里的地價就跌了約15%。
不僅是遠郊，主城區的地也是如此。7月份杭州的每場土拍都透露出涼意。
7月6日位於主城區的之江度假區一宗宅地拍賣，在開拍後僅19輪，就由新加坡仁恒置業撿漏，刨去公租房部分，實際樓面價2.38萬元/平方米。
該片區上一次有土地成交，是今年1月8日，當時由詳生地產競得，刨去自持部分，實際樓面價約3.9萬元/平方米。仁恒這宗拍賣的法錘一落，祥生地產那塊地價格高得就像站在珠穆朗瑪峰上。僅僅半年，同一個板塊，地價跌幅高達39.3%。
七月初，良渚板塊計劃出讓一宗宅地。良渚前不久風光過一回，連續幾個「萬人搖號」盤就位於這個板塊。但這塊土地突然在報名結束前半小時終止掛牌。業內人士分析，可能是無人報名。
7月17日，錢江新城片區重磅的南星地塊拍賣，成交時樓面價單價為3.6萬，爆冷未達封頂價。2016年1月6日，信達拿下同區域內一地塊時，樓面價為3.67萬元/平方米。
錢江新城一直是領跑杭州樓市的片區，如今龍頭區域的地價直接跌回2016年初的水平。
今年上半年，杭州土地拍賣還出現過300輪競價的拼殺場面，到7月份開發商的策略就變成了「不跟風不盲從」、「速戰速決」。
進入下半年以來，杭州市成交的26宗居住用地中，溢價最高的僅為41%。不僅溢價低，不少地塊還是以底價成交，甚至還有流拍的。
一邊是土地成交金額全國第一，萬人搖號，一邊又是地價陰跌不止，土地無人問津，杭州樓市演了一出冰與火之歌的戲碼。
PART 2
冰與火同生，喧嘩與寂靜共存，在曾經炙熱的樓市背景下並不奇怪，杭州土地市場轉冷原因也很簡單。
1、政府放量供地
從2016年9月26日，從杭州市官方「加大土地供應調整競價方式」的通知起，杭州的土地市場就進入了一場「放量模式」。
2016年，杭州市區共出讓土地6704畝；
2017年，杭州市區共出讓土地7960畝；
而今年截至7月16日，杭州市區已經出讓了7282畝土地，同比增加153％，已接近去年全年。
每每提到樓市調控，都會有人出來吼一嗓子：「一切不增加供應的調控都是紙老虎！」
改變供需結構是調節價格的基礎邏輯。供應充足了，新品源源不斷地推出，買方就不必忙於爭搶，有時間慢慢衡量。對於購房者是如此，對於開發商也是如此。
2、長期限價的心理預期
限價作為簡單粗暴的行政措施，大家都認為是短期手段，不應該長久。限價限了一兩年時，情況是這樣：
開發商的房子要麼先捂著不賣了，要麼在暗處花心思：裝修、車位、喝茶費。
於是消費者要麼被宰，要麼就根本沒有房子買。
當限價持續到第三四五年甚至更久呢？
開發商發現，原來你能持久到明年後年我賣房的時候，心里有了限價的預期。上次麵包跟面粉一個價時，開發商吃了虧。這次限價期如果完整覆蓋了房企開發周期，房企再買面粉的時候，就知道謹慎了。
3、開發商缺錢
這點村長此前的文章也多次提過。
監管層持續對資金流入房地產行業嚴防死守。房企被迫廣開門路、自籌資金，相比去年上半年，房企自籌資金多增2268億元。但借錢是有成本的，房企通過各種方式融資，無論是難度還是成本都在上升。
有錢男子漢，沒錢漢子難。錢一缺了，土豪也得變理性，火爆的土拍溢價率和地王也就難以再現。
4、棚改收緊
杭州此前是棚改大市。
2015年4月開始，杭州市大力推行貨幣化棚改。拿到拆遷款的杭州人民，重新購買商品房占比超過七成。
棚改貨幣化安置，這使得至少數千億的資金瞬間湧入了杭州房市，這是杭州樓市購買力的一股強大支撐。
但棚改收緊後，這一部分潛在購買力直接就蔫了。少了一條大腿，將來幾年新盤集中入市的時候，市場還能承接得住這些項目嗎？開發商心里是清楚的。
PART 3
最近幾個月以來，深圳、成都、杭州、西安等地方的樓市，集體經歷了一場高潮。
7月25日，成都上千人在烈日底下求見房管局維權，是這陣高潮最新的腳註。
高潮表象背後，是人們對樓市狂熱的內心。
狂熱滋養罪惡，狂熱衍生怪誕。
有的企業樓建著建著就塌了，這邊塌完那邊還著火。精心造房子的企業落在了後面，復制黏貼的企業跑到了前頭。
有的人睜著眼簽下帶霸王條款的合同，轉眼又把合同撕了，手拉著手去找企業和政府維權。
都瘋了嗎？恰恰相反，正是追求利益的極度清醒，造就了荒唐的結局。所有人都在利益的紅海里浮沉，誰也不知道下一秒將會被浪潮托起，還是被旋渦卷入。這是這個國度玲瓏表層底下難堪的一面。
綠城高管李軍，8月2日在2018博鰲房地產論壇上稱，「我一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。誰也不要嘲笑誰，接下來可能誰都逃不掉。」
表演貪嗔癡的不止舞台上的人，觀眾席上靜默的你我，都是這出荒誕劇的演員。
幸而，現在樓市這台狂躁機器有剎車的跡象，不僅是在地價下跌的杭州。
7月初，上海樓市大V「真叫盧俊」，發了一篇文章，里面講述了他買二手房時，試探性地砍價40萬，賣家卻輕鬆答應，隨後自己賣房，又長時間賣不出去的故事。這位大V感嘆：上海樓市的艱難，遠超我的想像。
新盤供應極度短缺的深圳，自從華潤城三期之後，哄搶新房的現象也沒有再出現過。華潤城三期之後的另一個網紅盤金亨利二期，開盤當天322名購房者有175人棄購，棄購率高達54%。深圳最近開盤的樂尚林居和金地龍城中央三期這兩個項目，開盤去化僅為三成。
另一位大V「櫻桃大房子」，8月1日發了一篇廈門樓市的調研文章。里面介紹到，廈門的地價，從2016年地價3字頭，到2017年2字頭，再到2018年1字頭，一年下一個台階。當地中介告訴櫻桃，廈門島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。廈門也涼了。
在調侃樓市「涼了」的背後，是人們看漲的心理預期終於被打掉。無論價格是市場自發調整，還是被政策強壓，總歸停漲已經成為多數人的共識。價格不暴漲，購房者乃至投資客，開發商才有時間停下來思考，而思考意味著理性。
當理性之風從土地市場刮起，也就必然會刮到新房市場以及二手市場；拂過上海、深圳，吹到了杭州、廈門，也即將傳到南京、長沙、成都和其他城市。
當理性重新占據市場，那些砸售樓處的難堪，那些大樓倒塌的荒誕，都終將滅絕。
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