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世界財富500強公司——世邦魏理仕（CBRE）在《2019年全球房地產展望》中對高淨值人群2019年的地產投資建議之一，就是首選投資公寓，可以購買黃金地段的高質量資產長期持有，即使短期的租金收益不夠高，用短期的低租金收入換取長期的物業本身的升值。
小編今天來分析一下美國主要大都市黃金地段的優質豪華公寓的投資回報，主要以西雅圖為例。小編選擇西雅圖的原因，首先是因為西雅圖與溫哥華就像是兩個姐妹，有太多相似的地方；其次因為距離近，大溫居民對於西雅圖的了解可以說要勝於其他美國大都市，投資總是從自己熟悉的地方開始。
西雅圖——美國西海岸最宜居城市
2018年US News評選的全美最適宜居住的地方中，西雅圖在所有125個都會區中位居第10，在人口超過250萬的超大都會區中排名第4，也是西海岸排名最高的超大都會城市。目前西雅圖的總人口超過367萬。
USNews的排名主要依據五個指標：就業市場指數（20%）、價值指數（家庭年收入中位數/年生活開銷中位數，25%）、生活質量指數（30%）、願望指數（15%）、淨移民數量（10%）。
西雅圖這5項指標的評分分別為7.9分、6.4分、6.2分、9.0分和7.6分，總評分是7.2分，尤其是願望指數高達9分，說明有很多人想來到這個城市工作和生活。
高科技公司創造房產需求
大西雅圖地區是一些世界著名大公司的總部所在地，比較老牌的有波音飛機、星巴克咖啡，科技巨頭則是微軟和亞馬遜。西雅圖最近十年房產市場的紅火，也正是得益於亞馬遜的業務擴張，它提供了大量高薪就業機會。
世界電商巨頭亞馬遜，其在西雅圖的員工數量從2010年的5000人擴展到如今的4.5萬多人。亞馬遜這一家公司的辦公面積，就超過其他40家最大公司的辦公面積的總和。在亞馬遜的員工喜歡居住的地區，過去5年其租金上漲的速度比其他地區快65%。亞馬遜在西雅圖downtown辦公區域的擴張，也帶動了周邊辦公室租金的上漲。
西雅圖房價過去6年已經翻番
次貸危機使美國房地產市場遭受重創，但大都市房產的抗跌性在這次危機中得以很好的體現。美國房價最貴的城市，早已從這場危機中恢復，而且房價已經超過了此前的峰值。
美國知名理財雜誌Kiplinger最近對美國100個最大的都市區的房價進行了分析，並與2006年市場峰值價格的和2012年初市場底部價格進行比較。小編摘取了房價中位數最貴的前十名如下。
從上表可看出，西雅圖的漲幅僅次於加州的聖何塞（即矽谷所在地）和舊金山。西雅圖、聖何塞和舊金山，這三個城市的房地產市場，都得益於高科技公司的蓬勃發展，但西雅圖的可負擔性要優於聖何塞和舊金山，也就說可持續性要好。
再來看看總部在西雅圖的美國上市房地產互聯網公司Zillow的最新統計數據。
從上表可看出，西雅圖的房價從2012年初的低點以來已經上漲了一倍還多，並在2018年初達到新高點。
過去一年，西雅圖的樓市有所降溫，房價小跌了1.3%，但Zillow預計2019年仍有1.2%的漲幅，房價中位數從2018年的73.96萬美元上漲至2019年的79.2萬美元。總體來說，Zillow認為西雅圖的房地產市場正在從過熱走向平衡。
2019年西雅圖地產投資的機會在哪里？
那麼，2019年西雅圖的房地產還值得投資嗎？
美國專業地產投資分析網站Mashvisor認為，地產從過熱回歸到平衡，正是值得理性投資的時候。在普華永道發布的2019年《地產新趨勢》（Emerging Trends in Real Estate）報告中，西雅圖超過聖何塞和洛杉磯，是美國西海岸最值得投資的城市。
Mashvisor還給出了三個理由。
1. 租金漲幅隨行就市，政府不設上限
許多房地產投資者不考慮在自由市場購買出租房產，因為他們擔心自己無法保護自己的投資。然而，西雅圖在這方面有優勢。首先，華盛頓州宣布限制租金漲幅為非法，這意味著房東可以提高租金，以跟上通貨膨脹和住房需求的趨勢。第二，如果租客在未經房東的同意下違反租約，在租約期滿前租客仍須承擔租金。此外，房東在篩選租客方面有很大的自由。
2. 租賃市場龐大，一半居民租房住
大約三分之一的美國人租房子住。然而，在西雅圖，這一比例超過了一半。這主要是由於城市的房價高。盡管房價上漲正在放緩，但大多數想買房者仍無力購房。
其次，如前面所提的U.S. News報導，西雅圖是十大最適合居住的地方，也是最吸引千禧一代的城市之一。然而，這些年輕人不太願意被束縛在房子上，相反，他們更願意租房。此外，隨著利率的上升，打算購房的首次購房者目前會滿足於繼續租房。
可以說，對於西雅圖的房地產投資者來說，穩定的租金收入是一個重要因素。
小編用從美國地產網站上查找的數據來粗略看一下西雅圖市中心區域的租金回報。
西雅圖市中心多層公寓，3街1519號302單元，1臥室2廁所，1339尺，掛牌價75萬美元。
小編在Padmapper上查到的租金均價：單間，1600美元；1臥室，1990美元；2臥室，3000美元。
假設以75萬的價格購入，不考慮其他交易雜費（華盛頓州買家不需要交物業交易稅，其他雜費約為成交價的1%），如果以1990美元的價格出租，毛租金回報為：
1990×12/750000=3.18%
當然，不同的公寓因為樓層、面積大小、景觀、房屋新舊程度等因素，會有租金價格差異，差異大的會有三倍之多。
3.穩定租金收益+物業升值，兩手都賺錢
盡管西雅圖已不再是美國最熱門的房地產市場，但它過去屢次在房地產投資排行榜上名列前茅。多年來，房產一直在升值，這意味著賣家獲得了很高的投資回報。住房的需求持續上升，也意味著購買並持有房產的投資者基本上可以獲得良好的投資回報率。
其次，正如前面已經提到的穩定租金和華盛頓州不限制租金漲幅，這兩件事對出租物業的業主來說是好跡象。這意味著，無論是出租還是長期持有，你都可以從西雅圖房地產市場的投資中獲利。
現在，投資的機會來了，西雅圖市中心豪華海景公寓——美麗岸，即將在溫哥華舉行專場推介會。
Emerald 美麗岸公寓，位於Stewart 街121號，在1街和2街之間，到派克市場步行距離5分鐘。
小編在Zillow上查到的最新數據顯示，與美麗岸一街之隔的Helios高層公寓，其單間和1臥室的租金價格在1840美元—4040美元之間。
資料來源：溫哥華港灣
