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來源：櫻桃大房子（ytdfz8），作者：櫻桃
上周我去廈門出差，所以順便對廈門樓市做了點了解，不聊不知道，一聊嚇一跳，廈門地價相比2016年已經腰斬了！
2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。
據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位沖進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。
我去年年底寫過一篇廈門的調研報告《廈門調研：居民杠桿率全國第一！房價已下跌15%！》，摘錄如下：
時下廈門樓市行情，已經進入了調整階段，市場觀望氣氛濃厚，入市意願較低。
與其它一二線城市一樣，廈門成交量今年也在明顯下降，據樂居統計，2017年1-11月份，廈門二手房累計成交面積355.4萬平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計成交面積260.7萬平方米，同比下降47%。
量在價先，長時間沒有量，價格就難抗住，島外的成交價大多回調了15%-20%。新房開盤去化率也不高，能達到7成就算不錯了。
連房企自己都承認，從廈門的購買力來說，房價漲的有點離譜，廈門經濟支撐不起這麼高的房價，只不過大家覺得島內的土地面積有限，也沒什麼新盤可賣了。現在島外新房價格維持在3-3.5萬，因為開發商實力還是比較強，但有價無市，成交量不大。
「因為之前消耗了過多需求和資金，但我們整個盤貨值只剩下一棟了，成本利潤都回來了，剩下一棟是純利潤，可賣可不賣，所以就等著慢慢賣吧。」上述房企說。
不可否認，廈門是福建最有魅力的一個城市，時隔幾年，我這次去感覺變化也挺大，環島風景美得讓我想常住，沙灘、綠化堪稱全國一流，這個季節的氣溫跟深圳差不多，跟省會城市福州相比，常住人口數不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微強那麼一點點，但一點多的增速，也已經算非常慢了，深圳這2年的人口增速還有五六個點。
廈門吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龍巖三市。北部城市的人更青睞福州。整個福建省人口是3834萬人，泉州850萬，是福建第一大城市，泉州的房價因為下面鄉縣的人來買也漲瘋了，漳州496萬，龍巖259萬，這三個地方有錢的老板們，都喜歡去廈門買房占坑，所以也導致廈門樓市的投資比例較高。
外來投資者的比例一高，一旦限購限貸，市場的波動就會比較大，因為這些人不是真正的剛需，市場漲時他們會蜂擁而上，退潮時就銷聲匿跡了。這一點跟以前的海南非常像，現在海南買房的大多是養老自住需求為主，投資客已經被上一輪泡沫破滅洗刷的不多了。
福建跟浙江很像，民間借貸非常發達，借錢投資的觀念非常深厚，廈門人非常喜歡利用杠桿投資。
截至2017年10月份，廈門的住戶存款餘額是2289.8億元，住戶貸款餘額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國第一，甚至比深圳還高。
杠桿越高，市場的風險就越大，因為高杠桿是依賴於寬鬆的貨幣環境，只要信貸收緊，市場就會明顯感覺不適，廈門房價已經調整就是基於此。
溫州就是前車之鑒，老板們喜歡借錢投資，如果企業經營好，一切都不成問題，一旦企業運轉出問題，就會釜底抽薪，元氣大傷，所以溫州到這一輪房價回升都不算大，溫州老板們已經被房子傷害太深了。
廈門的經濟跟深圳比差了幾個檔次，除了旅遊業，其他產業算不上發達，別說跟一線比，就是跟杭州比，工作機會也差了很多，但廈門房價比杭州還高！
深圳人均GDP是18萬元，廈門不到10萬，如果說面積小，深圳也只比廈門多300平方公里，常住人口是廈門的三倍，人口的吸附力是廈門的四五倍，我之前老說深圳的房價被透支了，如果跟廈門比，深圳都健康多了。
我這一次去廈門，萬科董事會主席鬱亮也來了，他跟我們說，廈門的房價收入比，比深圳的還高。
決定性的因素，還是取決於未來房貸利率如何走，這個就跟全國和國外的大環境有關了，如果持續上調，銀行貸款持續收緊，廈門的房價調整，就遠遠沒有結束，因為這一輪漲的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很簡單的道理。
房價到達一個新的高度後，市場需要時間休整，如果靠的是自有資金，像北京和上海，杠桿率就很低，頂多是掏光了全家儲蓄，跌了也不至於要斷供，但如果是依賴借貸來投資，市場打雷下雨就會難以承受。
據廈門的房企透露，廈門的購房者中，至少有20%的人，首付要靠消費貸，首付貸這些助力。
現在回頭來看，導致廈門房價下跌很多原因確實如此。
1
房價普跌
廈門湖里區的一個中介告訴我，島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大！議價空間較大，基本能成交的價格，客戶都會參考2016年10月份的價位，高於2016年底的價格都很難成交。
比如湖里區枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬元，單價6.95萬/平米，今年同戶型成交在460萬左右，5.35萬/平米，單價下降了1.6萬元/平米，降幅達到了23%。
老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現在降到290萬。
2017年12月31日過後，廈門房產過後不能避稅是房價下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價，調控後就慢慢降下來了，到現在全部跌回到原點。
但島內的豪宅還是很堅挺，真正的有錢人不會受到調控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價，因為島外供給量較大，產品有競爭壓力，不具有稀缺性。
集美區的一個投資者說，他平常接觸到很多投資客，現在大套要虧一百萬才能出手，小套要虧五十萬才能賣掉。
但有的如學區房，地鐵房，優質樓盤，降價20%，立馬就可以成交，說明需求還是有的，無非是被限購了，或者是價格太高了，但現在成交多是400萬左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬以上，陸續都有成交，兩級分化。
當然並不是廈門所有房子都在大跌，學區房，高端豪宅，價格浮動比較小，一旦有降價，很快會賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質量，學區房又是硬需求。
2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。是近幾年成交的最高峰。
相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經跌入了谷底。根據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來看，3、4、5、6月，是逐月增加的。
據中介說，成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經絕跡。
從安居客的二手房價格曲線圖來看，廈門房價確實下降了，就拿均價來說，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以島外的個盤只會多不會少。
集美區的一個中介認為，廈門房價下跌，
第一，主要是之前泡沫太大了，政府嚴打，開完金磚會議後，利好消失，調控嚴格，市場擠水分，觀望情緒濃厚，買漲不買跌，成交量下滑厲害。
第二，廈門限購後，戶口沒法操作，周邊的各市的人都失去了購房資格。
廈門高房價已經對實體經濟產生不利影響，人口出現近二十年來少有的淨流出現象，當然目前從統計上還看不出來，因為2017年廈門總的常住人口還是增長了9萬人，不過結構上島內人口確實是減少了，其中有金磚清理人口的因素，住宅租金和空置率都發出警示信號。
廈門由於召開金磚會議，沒有辦理居住證的，都被清理走，尤其是島內，城中村少了很多人，雖然看起來好像是所謂的低收入人群被趕走了，但是會產生一系列連鎖反應，因為這些消費人群走了後，店鋪關了很多，做餐飲零售的最能感受到，房子租出去也難了，老板們的收入少了，這些人是中等收入人群，那會進一步導致他們的購買力也下降，降低對投資者的吸引力。
2
地價腰斬
2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。
這五塊地，都是底價或低溢價成交，就這樣拿地的除了金地都是國企和央企，而金地也只敢參股，這塊地位於翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的樓面地價與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，這已經是腰斬！而即便是腰斬私企依然不敢拿地，還只能靠國企救市！
2016年地價3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個台階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放鬆調控，又想多賣點地賺收入，不然基建投資哪來那麼多錢啊。
據廈門一個央企跟我說，廈門市有關部門跟開發商私下打招呼會放鬆限購，鼓勵開發商拿地，要不符合條件的購房者直接簽合同，網簽的時候會直接給他們簽，但沒有正式發文，開發商也不買帳，也不敢去拿地。
因為一般的民營房企沒什麼錢了，大的房企又要考慮到融資成本的問題，地價就算回到1字頭了，也要看他們廈門當地分公司的項目賣的好不好，有沒有錢去買地啊，現在廈門島外的去化這麼慢，2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎麼辦呢，哪敢輕易去拿地，國企嘛跟政府都是一家人，總要給點面子去托市了。
房企也跟我們普通老百姓一樣，瘋狂的時候腦子進水，大家都去搶地，地價跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。
而一般地王出來後，開發商不會虧本賣，地價都這麼高了，房價只會更高的言論就會占據輿論主導，也會成為售售們的口頭禪。
但結果是房企自己開始打臉了。
融創的東南府，正是廈門2016年的地王，拿地價3.8萬/平米，普通住宅售價也是3.7萬/平米，虧本甩賣，疊墅賣六七萬，但銷售慘淡。
3
房價還會跌嗎？
地價腰斬，回到1字頭，房價的底在哪里？
島內因為沒有土地供應，所以相對來說，房價可能更堅挺一點。正如上面的中介所說，學區房和豪宅，最為抗跌。
而普通住宅，回到2016年10月的價格，也就是在2017年3月份高峰的基礎上，下跌20-25%，基本上是能夠讓買家立刻接受的成交價，就算到位了。
但島外因為土地供給量較多，可能跌幅會比島內更多一點。
所以你可以對標一下你所在片區的房價，跌幅是否回到了2016年10月份的價格。
作者：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實。
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