優客工廠，毛大慶的另一場「馬拉松 」

摘要：2019年前三季度，優客工場租賃收入占比下降到47.98%，但並不是因為企業服務需求爆發，而是因為並購。優客工場主要收入來源，依然還是「一買一賣」下的租金收入：通過租賃大大小小的辦公樓裝修後再出租，或者根據客戶需求提供從選址到經營的一站式定制服務。

編者按：本文來源創業邦專欄讀懂財經，作者讀懂財經特約研究員Smart投資筆記。

毛大慶喜歡跑馬拉松。

2019年，在知天命之年，毛大慶完成了自己的第100場馬拉松。100場馬拉松，毛大慶只用了6年。平均每年16.6場，毛大慶的確愛跑馬拉松。

2019年12月12日，毛大慶創立的優客工場，在美股遞交招股書。有人將優客工場上市，比喻成毛大慶的另一場「馬拉松」。

馬拉松是有終點的，但成立4年的優客工場至今還沒找到能賺錢的方法。

原因很簡單，國內二房東業務競爭激烈，加上大型企業資源又被政府產業園拿走，因此其客戶絕大部分是小微企業，付費能力有限。考慮到經營成本居高不下，這個模式難見盈利曙光。

優客工場轉型輕資產模式，暫時見效甚微。可以預見，優客工場探索盈利模式的長跑，還要繼續。

毛大慶說，自己愛跑馬拉松，是因為喜歡享受勝利的喜悅。但如果優客工場遲遲找不到「終點」方向，不知道毛大慶能否一直跑下去？

/ 01 /

增值服務市場空間狹小，

收入主要來自「二房東」業務

「共享辦公的核心是企業服務，而不是簡單的空間租賃。」從創業初始，毛大慶就反復強調這個觀點。打心底里，毛大慶就看不上「二房東」模式，也不願跟「二房東」模式搭邊。

的確，不性感不說，二房東模式還存在天然的BUG：二房東模式的核心，是「高周轉率+高杠桿+看漲期權」，任何一個三角打破了，這個模式就會崩潰。地產行業出生的毛大慶，怎會不懂這個道理。

理想很豐滿，現實很骨感。2017年—2018年，租賃收入占營收比重分別為92.28%、87.92%。優客工場主要收入來源，依然還是「一買一賣」下的租金收入：通過租賃大大小小的辦公樓裝修後再出租，或者根據客戶需求提供從選址到經營的一站式定制服務。

除了租金收入，毛大慶心心念念的增值企業服務，並沒有太好表現。2017年—2019年前三季度，其他收入占營收比重分別為7.72%、6.58%、5.88%，微乎其微。

顯然，毛大慶高估了小微企業付費能力。毛大慶就曾直言，優客工場里有一半是小微企業，但「我們這里邊好多小微企業連融資都不用」。

2019年前三季度，優客工場租賃收入占比下降到47.98%，但並不是因為企業服務需求爆發，而是因為並購。

2018年，優客工場開拓了新業務，為入駐會員提供各種量身定制的廣告和品牌服務。當年12月，優客工場收購行銷公司省廣眾爍51%股權。2019年前三季度，廣告收入4.03億元，占營收比重46.13%。廣告收入主要來自省廣眾爍。

在萬眾創新的時代，共享辦公服務市場一度被描述成流淌著奶和蜜的市場。但根據弗若斯特沙利文的數據，即使到2018年，這個市場規模不過也只有21.1億元。在過去5年，市場規模僅增長了10億人民幣。

/ 02 /

工位創收能力不增反減，

「二房東」業務盈利遙遙無期

在中國，「二房東」的日子都不好過。

二房東模式，即從地產商拿到低價寫字樓，經過再裝修後，出租給企業或個人，賺取中間差價。在這個模式下，企業盈利的帳也比較好算。

從收入端來說，過去兩年，優客工場在創收能力不增反減。以2018年末與2017年末工位數均值為分母，2018年優客工場每個工位月均創收1212元。到2019年前三季度，優客工場每個工位每月創收977元。

這個價格，部分工位甚至低於租金成本。這一點在攀升的折舊攤銷費用體現。折舊攤銷費用，主要是預期未來租金收入，難以覆蓋租金支出的空間計提的損失。2019年前三季度，優客工場折舊攤銷費用8650萬元，同比增長284%。

究其原因，一方面創業市場低迷。另一方面，聯合辦公行業市場集中度低，競爭激烈。優客工場是國內最大的「二房東」，市占率也不足5%。在這種情況下，為了提高出租率，大幅降價也就不難理解了。

在成本方面，優客工場的成本主要分為固定成本和浮動的經營成本。固定成本包括租賃費用和裝修、家具等攤銷費用。2019年前三季度，優客工場租賃費用為3.45億元，折舊攤銷費用為7465萬元，合計4.20億元。

經營成本包括經營人員成本、每日維護、清潔及保險費用。截至2019第三季度末，優客工場共有429名經營人員，這是一筆不菲的花銷。

從過去幾年數據來看，隨著規模的增長，經營費用隨之增加，占比穩定在40%左右。2019年前三季度經營成本為1.67億元，占比39.8%。兩者相加，優客工場的空間成本為5.96億元，而租賃收入僅有4.20億元。

然而，這還不包括優客工場巨額的行銷費用和行政支出。

2017年—2019年前三季度，行銷費用分別為2469萬元、4478萬元、4834萬元。同期，優客工場的行政支出分別為9315萬元、11879萬元、12883萬元。2019年前三季度，優客工場行銷費用和行政費用支出總額達到1.77億元。

二房東業務虧損已成定局，優客工場並購的行銷服務業務盈利能力也難言優秀。

盡管行銷服務的收入已接近總營收的一半，高達4.03億元，但毛利潤僅有3900萬，換句話說，毛利潤率不到10%，自然也無法填補二房東業務的「大坑」。

所以你能看到，2019年前三季度，優客工場營收擴大的同時，經營性現金流進一步惡化，淨流出2.31億元，同比擴大325%。

/ 03 /

轉型輕資產模式，

優客工場能否扭轉敗局

若長時間未能找到盈利模式，且資本不再加持，「二房東」現金流難以為繼，必定撲街。競相暴雷的長租公寓，就是最典型的例子。為了擺脫「二房東」模式，優客工場將轉型「輕資產模式」，這幾乎成為其扭轉敗局的關鍵。

優客工場輕資產模式有兩個類別：U品牌和U合作夥伴。

U品牌模式下，業主相當於「加盟商」。根據優客工場的要求，業主交付辦公產生場所。裝修產生的相關費用，由業主自己承擔。優客工場主要收取品牌設計和建造服務相關的咨詢費和經營服務的管理費。

2019年前三季度，採用該模式經營的18處場所，5600個工位，給優客工場帶來的室內設計和建築服務收入為2660萬元，管理費用為750萬元。

「U合作夥伴」是優客工場2019年7月上線的新模式。在U合作夥伴模式下，優客工場與業主分享租金收益。《財經》報導，該模式下，經營商分成比例通常不會超過三成。

截至2019年9月末，採用該模式的2處場所有500個工位可供出租。優客工場通過「U合作夥伴」可以分享的收入可以忽略不計。

而不管是技術輸出，還是分享租金收益，都需要巨大的規模效應才能扭轉優客工場的頹勢。輕資產模式本身沒有問題，但優客工場的輕資產模式前景究竟如何，目前還沒有人能告知答案。

「我們遠不是一個已經弄清商業模式、摸透盈利模式、可以持續增長、不停對社會創造價值的公司。」毛大慶曾如此坦言。的確，優客工場是否已經找到正確的方向，誰也不知道。

免責聲明:本文（報告）基於已公開的資料信息或受訪人提供的信息撰寫，但讀懂財經及文章作者不保證該等信息資料的完整性、準確性。在任何情況下，本文（報告）中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。

本文為專欄作者授權創業邦發表，版權歸原作者所有。文章系作者個人觀點，不代表創業邦立場，轉載請聯繫原作者。如有任何疑問，請聯繫[email protected]。

>優客工場，毛大慶的另一場「馬拉松 」