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《租賃崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規模達5萬億元。隨著購房年齡的推遲和房價的攀升，租房需求呈現上行趨勢。但在吃穿住行四大領域中，「住」的互聯網改造程度最低，痛點也最明顯。
近年來，中國租房市場呈現出機構化趨勢，主打品質化產品和標準化服務的長租公寓活躍在大眾的視野裡。但在早期發展過程中，行業也伴隨著爆雷、租金貸、甲醛等負面事件。
之所以出現這些問題，是因為早期長租公寓普遍採取了重資產的「二房東模式」，隨著競爭的激烈，利潤越來越低。其中小公寓運營企業缺少融資渠道，只能依靠自有現金流支撐，雖然可以保持收益，但規模難以快速提升；部分具備一定例模的運營企業為了吸引投資，使用燒錢擴規模的增長路徑高價拿房，導致行業裡真正賺錢的長租公寓其實是極少數。
不過新的變化正在發生——長租公寓行業出現更加清晰的分工，重資產管理和輕資產運營的分化成為新趨勢。
圖片來自Pexels
瑪泰科技創始人兼CEO孫靜向36氪介紹，長租產業可分為四個層次：一是用戶層，即對品質租房有要求的租客；二是運營層，也就是大眾所注意到的長租公寓品牌，從2010年開始發展，2015年後大量湧現；三是資管層，持有大量優質房源資產，連接資金方和運營方；四是資本層，比如銀行資本、保險資本、資產證券化市場和REITs市場等，其需求是尋找優質資產和優秀的運營在資本市場進行交易。
在這個鏈條中，長租公寓運營企業負責為租客提供優質產品及服務，而資本則通過資管觸達到優秀的運營企業，可以向企業提供運營資金支持，也可以向租客提供住房分期、租金貸等2C的金融產品。
但在過去金融環節出現了一些問題，孫靜認為，這是因為長租公寓市場和管理機制都還未成熟，數據也沒有形成閉環，資金方很難對優質資產進行評估。但金融產品是必要的，如何通過篩選優質資產解決長租公寓企業的資金問題，是推進這個行業發展非常重要的一環。
孫靜在2015年就注意到了這一點——在創立瑪泰科技之前，孫靜是自如創始高管和金融產品負責人，當時其主要任務就是幫助自如利用對優質資產的管理能力向上打通資本市場。在孫靜的主導下，2017年自如公募發行了租房分期ABS，2018年發行業界首單20億儲架式ABS，這是在長租公寓領域非常有價值的嘗試。
不過，長租公寓行業非常分散，頭部玩家占比不到20%，行業主流還是大量中長尾的長租公寓。對此，2019年孫靜離開自如創立了瑪泰科技，希望為整個長租行業提供解決方案。
對於一些優秀的長租公寓運營企業來說，最大的問題在於數據透明化程度很低，交易真實性難以判別，資金無法對資產進行評估。數據是非常重要的基礎，所以瑪泰科技的第一步是將人、房、錢的資訊在線化和數據化。
2019年，瑪泰科技自主研發了NB IOT智能門鎖。目前市面上已有的智能門鎖更多以硬件出貨為核心目的，很多智能門鎖甚至不是聯網產品，或者沒有WI-FI就離線，沒法形成完整的數據閉環。瑪泰科技這這款門鎖使用了窄帶物聯網技術，可以實現遠程控制，不需要房間布置WI-FI,聯網也不受租客插拔網關的影響，保持設備實時在線。
瑪泰科技從智能硬件切入不是為了硬件出貨，而是為了解決管理效率和交易場景真實性和數據化問題，並通過通訊技術和硬件樹立行業標準，長期來看會面向行業打造一個開放的物聯網平臺，逐步實現行業數據化閉環，從而對運營商和資產進行評估，在資金引入過程中充分發揮風險控制的作用。
從成立至今，瑪泰科技已經服務了8家大型長租公寓和100多家中小公寓，包括建信住房、願景集團、安歆公寓、亞朵公寓、貝客公寓等。
孫靜表示，如果長租公寓能解決低成本資金問題，那麼行業會逐步進入良性循環，公寓虧損的狀況有望得到解決。而在這個過程中，數據和技術公司會發揮很大的價值，既能幫助資本和資管辨別優秀資產，也可以幫助優秀運營企業獲得融資、提高效率。
數據公司涉及智能硬件、SaaS軟體、運營服務、金融服務等多個業務，且每個方向都是千億級別的規模。她認為，未來十年，長租行業將有機會跑出1-2家估值百億的數據運營及資產評估公司。
瑪泰科技團隊目前共有30餘人，總部位於北京。創始人兼CEO孫靜曾先後任SAP中國高級咨詢顧問、聯想全球財務中心高級財務經理，之後任自如副總經理和自如金融業務創始人，從0打造了自如業務財務管理體系，是消費金融分期產品、業主金融產品、供應鏈金融產品設計者；其他核心成員在智能家居、長租公寓、傳感器等領域有豐富經驗。