原創 房友VS貝殼：誰是房產圈的淘寶？

互聯網電商正在進入變革的深水區。

最初，虛擬線上門店衝擊了線下實體門店的交易，在中國城鎮化、人口紅利的階段性利好過後，針對零售市場這塊億萬級的市場，電商公司利用自己的優勢，開始積極布局線下，阿里提出了「新零售」理念、京東則喊出了「無界零售」。不管是哪種概念，其實根本意義上還是基於零售業的線上和線下，把商業從C端、供應鏈、產品、服務、行銷等全面數字化的過程。

房地產行業在國內經過二十多年的發展，其實一直都在嘗試進行互聯網化的變革，從PC門戶、媒體化到2014年開始的「房產電商」，這些年，房地產行業一直針對自身的數字化進行嘗試，而最大的誘惑在於：構建一個類似「淘寶」式的房地產互聯網交易平台。

房地產行業也經歷過類似「千團大戰」式的競爭，根據不完全統計，從2014年，約有100多家房地產互聯網平台誕生，大部分湮沒於市場，但也由於房地產行業的專業屬性，殘酷的市場競爭並未被互聯網領域所過度關注，但並不妨礙房地產行業自身互聯網商業數字化的過程。

易居房友2019年戰略發布會，房友公布了自身新的戰略友房公盤系統，這款結合易居大數據資源，借鑒電商思維，挖掘互聯網技術的「資源共享系統」，通過實名註冊、信用管理、移動支付、精準樓盤字典、交易電子化等技術手段，建立存量房的信息共享機制。

而貝殼找房推出的ACN（Agent Cooperation Network）經紀合作網路機制，也是類似，兩家公司都是通過saas方式進行房源的共享，通過利益分配解決之前的房源問題。

從規模上，房友已經突破一萬家門店，而貝殼找房也聲稱有超過2萬家門店加入，還有鏈家自身8000家門店加持，兩者在行業內都是直接介入交易的平台，激烈碰撞似乎不可避免。

房友VS貝殼找房：平台的基因不同

房友似乎很少在公眾媒體上有過多報導，相對貝殼找房今年鋪天蓋地的廣告，貝殼找房一直塑造自身是互聯網平台的形象，房友則低調的很多，但根子上，房友其實是一家互聯網基因的公司。

房友是易居旗下的品牌，易居則一直經營知名房產互聯網平台樂居十年以上，包括新浪、騰訊、百度等互聯網巨頭，都通過資本或者合作的方式有深度合作，而易居本身也是「房地產電商」的創造者，基於這樣的互聯網基因屬性，房友誕生之日起就是互聯網基因，房友還有一層基因是房地產行業基因，易居橫跨房地產交易鏈的所有環節，全國前100強房地產開發商都在用其服務，不少也是易居股東。

貝殼找房的基因眾所周知，基於中國最大的中介鏈家，高管多由鏈家而來，貝殼找房則是通過重金，從IBM、阿里等互聯網公司找人，構建了現有的平台模式，但鏈家8000家門店的數據信息是無縫移植到貝殼找房，對於貝殼找房最大的挑戰還是信任感，鏈家自身其實是其他中介公司的競爭對手，貝殼找房推出ACN，這套機制的背後需要有強規則支撐，否則合作夥伴的商業秘密房源上傳到系統之後，對於鏈家其實是沒有任何秘密可言的，這是其他公司一直觀望的重要因素。

兩家公司相比，都有厚重的房地產專業基礎，但房友的互聯網基因明顯強於貝殼找房，鏈家的中介基因是貝殼找房不可分離的影子。

房友VS貝殼找房：

房產圈的淘寶與京東

房友的方式是加盟，房友在行業的記錄是一個月1000家門店，而這些門店大多是中小中介，也就是品牌中介往往看不上的小公司，這些小公司過去很難獲取用戶的信任，但其實提供的居間服務因為監管的原因，都是標準化的，這在中介行業其實是標準化的，所以房友的方式提供統一品牌和技術賦能，是受歡迎的。

在過去這些門店之間可能還是競爭關係，但在現在，通過統一的系統，增加了中介之間的合作關係，房源的分銷聯合代理銷售在沒有加盟之前很難做到位，但擁有了統一的系統之後，這些都不是問題，這就是房友推出的「友房公盤」的意義。

貝殼找房更像是房產圈的京東，京東直營一直受到用戶歡迎，而鏈家在貝殼的角色很像是直營店，對於京東而言，未來更大的增長點則在於開放平台（京東內部稱之為POP），畢竟對於資本市場，最後能把第三方的GMV算入，才是最大的亮點，但直營和第三方交易之間存在明顯的競爭關係，因為銷售的產品是相同的。

鏈家其實也有加盟，鏈家把收購來的德祐品牌轉型為加盟，通過收取加盟費和年收入一定比例的管理費的方式與中小門店合作，對於門店有一定的管理約束，但這與房友的開放式加盟完全不一樣，還是傳統意義的中介加盟模式。

不管是「友房公盤」還是鏈家的ACN，從根本上，都是試圖建立一個全國的房地產交易數據庫，也就是房源系統，這類似於美國的zillow，美國的zillow本質是一個互聯網媒體，並不是中介，也不出售房產，而是充當信息中間人，提供將買家、賣家、房地產經濟、抵押貸款的提供者聯繫起來的平台。

這個平台提供估價和房源信息查詢，經紀人和貸款公司抵押公司提供報價。值得注意的是，zillow獲得了美國很多地區的MLS數據庫的使用資格，Multiple listing System 是美國房地產中介共用的買賣數據庫，憑借經紀人自主更新和第三方數據整合，完成持續更新，而Zillow用自己的算法和用戶、社區中的信息完善數據，根據市場和歷史交易價格，預估房產的價格。

對於房友和貝殼找房，一個很大的挑戰，就是完善數據庫，從實際角度，在同一個片區的中介，其實覆蓋的房源重疊度其實很大，所以數據庫的強大取決於門店的擴展能力，也就是說，現在還處於「搶地盤」的階段，房友本身切入的市場，本來也就是鏈家等大品牌中介看不上，但又客觀存在的市場份額，而貝殼找房和鏈家根本上還要面對其他品牌中介和58同城這樣平台的競爭，因為業務重疊度高。

表面上，房友和貝殼找房，都是通過saas模式，進行S2B2C的服務平台架構，S2B2C本身，其實更加符合互聯網去中心化的理論，S平台並不直接控制交易，只是提供平台，共同配合B端給C端提供服務，如果S端具有強烈的控制欲，很有可能變成B2B2C的批發代理制模式。

從這點上來看，房友自身的業務模式就是提供給B端也就是中小中介服務，這個更像淘寶，只提供交易平台，平台提供各類服務，而貝殼找房更像是京東，對於貝殼找房的困難是如何獲取信任和鏈家自身的欲望邊界。

那麼，綜合起來看，房友和貝殼，一個是阿里巴巴對淘寶賣家式的弱管控，一個是京東式的強管控。強管控高效有力，對商家滲透率更深，弱管控給予商家充分的自由以及想像空間，讓商家更像是一個具備老板身份的創業家。那麼，弱管控的房友和強管控的貝殼，誰會成為房產經紀圈的未來主流呢？