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近年來，隨著 AI 與 IoT 的加速融合，不斷加速向場景落地，地產 / 物業的線下場景逐步成為價值探討焦點。XLINK 地產物聯網研究院聯合易居克而瑞、雲智易、樂居財經、地新引力共同舉辦 2018 AIoT+ 地產未來峰會，與行業精英深度對話。
12 月 26 日，繼廣州站的圓滿落幕，峰會第二站在上海建滔諾富特酒店再度啟航。易居企業集團 CEO 丁祖昱、綠城中國信息事業部總經理陳霄、藍光集團互聯網創新總經理從申、華為中國區物聯網生態總監黃凱利、ARM 嵌入式市場總監耿立峰、雲智易 CEO 雷巧萍與現場上百名來自地產 / 物業、科技的行業精英展開激烈的思辯，就 AIoT 與地產智能化展開了深入探討和高度的總結。
《新時代下的房地產市場發展與行業趨勢》
易居企業集團 CEO 丁祖昱從宏觀市場和政策層面，為大家解讀了目前房地產的行業現狀和未來趨勢。
自今年的 9 月份起，房地產進入調整期，除了東北之外，其他地區的市場情況不容樂觀。自宏觀調控政策出台，房地產的價格受到一定的遏制。但從前幾天起，明顯可以看到部分城市的政策開始放鬆，因此，未來的房地產價格有望回穩。
房價的高速增長在 2015-2018 年，明年市場整體容量、規模即將下一個台階，成交面積將會減少，而且空間會更大。對於房企而言，應當做好最壞的打算，準備好現金流，確保開發業務是關鍵。
在房企的延伸業務上，物業是最為看好的一塊。一方面，其與房地產開發銷售非常相關，另一方面，為未來二十年中，物業將不斷聚集能量，促使資本倒逼；另一塊則是商業。目前參與商業領域的企業非常多，但真正做得好的企業並不多，未來，商業地產需要率先解決資金問題，從而做到規模的持續放大，讓企業得到滿意的投資回報。
租賃和養老，則是未被看好的兩個領域。在租賃方面，由於目前租賃的存量巨大，而增量缺乏，因此中國在近兩年的空置率還將再上一個台階。在養老方面，由於目前老人的身體狀況良好，加上觀念原因，除非是失智、失能的老人，否則大多數老人無法住進老年公寓。隨著觀念的改變，丁祖昱預測，10 年之後，老年公寓的消費將會提高。
旅遊地產、產業地產由於政策變化太多，因此難以得出統一的定論。
對於房地產企業而言，2019 年需要重新反思多元化，基於良好的基本標準，重 新髮力。由於需要調控總價，因此在未來的剛需產品面積將會繼續趨小化，而改善型產品面積將會變得更大。因此升級是普遍性的，降級是部分總價上面降級。
《AIoT 智慧地產突破之路》
雲智易 CEO 雷巧萍認為，基於目前整個樓市的宏觀環境的變化，產品的追求最終會回歸本質。對於房地產的物業和商業板塊，將線下的產品化做到資產的數字化及經營成為關鍵，人、交易和數據都是核心，核心的結合點是打造能夠持續生長的生命有機體。在智慧城市的神經網路中，智慧社區是最小的結點。碎片化的智慧地產建設現狀，對每個結點的靈活性要求非常高，而物聯網平台作為決策部分，可以讓智慧社區具備大腦的功能，做到自我決策。
” 鑒於服務了眾多地產集團的物聯網項目，雲智易總結了地產物聯網實施的章魚模式方法論。為什麼叫章魚模式？除了頭，章魚每個觸角都可以獨立決策。” 集團上層具備了大腦，下層的吸盤——各種各樣的傳感器、物聯網設備，可以做到數據采集和實時感知，在統一體系之下，遵照標準，通過邊緣計算，讓每個觸角——社區、商業等各種業態都可以靈活地應對市場變化，激發創新。
在保障集團的統一性方面，需要從地基開始建設，讓 ” 章魚 ” 做到真正的協同。” 集團定義了統一的平台和統一的標準 “，隱藏在背後的統一標準，讓物聯網的體系構建異常清晰，也成為未來可執行落地中非常關鍵的部分。
落地場景中需要符合物聯網真正賦予場景的價值入手，滿足各場景個性化的產品和經營訴求。分別分享了雲智易智能化與公區智能化的應用趨勢，涵蓋智慧家庭、智慧社區、智慧園區等的實際案例、產品與經驗。
在執行層面，組織為所有的策略落地提供了強有力的保障。” 整個模式要落地成功是自上而下的，由集團統一牽頭規劃，橫向聯動產品部、成本部、科技部、經營組織（物業等）、項目公司，才能確保頂層規劃統一及執行的到位 “。
在促進房地產各業態做到產品價值的目標之下，雲智易的整體架構和體系中，涵蓋地產物聯網平台、產品和場景解決方案三方面，同時具備了開放的生態，目前已構建了 100 多類設備標準協議、連接件，目前已支持華為、阿里、百度、騰訊等企業的 IoT、AI 能力聯動。
最後，雷巧萍告訴大家，XLINK 地產物聯網研究院作為跨界整個物聯網和地產的研究組織，核心關注的是地產和物聯網結合的技術發展趨勢和實際的應用價值，接下來，研究院將陸續發布相關在資源和課題成果，希望和各位行業人士有更多的交流。
《智慧杜能住宅，引領產品創新》
綠城中國信息事業部總經理陳霄以智慧場景建設為切入點，告訴現場觀眾如何通過線上線下的融合，用科技重新定義住宅。
智慧社區應當是通過對新一代的信息技術和各種資源進行整合，最後做到對業主，對人們美好生活的追求。實際上，是應用一些新的技術來給園區提升管理和服務水平。其中涵蓋智慧家庭、園區、政務、服務等方面。而智慧社區的建設，可以用五個關鍵詞——平安、宜居、綠色、便捷、樂活進行總結。” 沿著 5 個關鍵詞我們在不同的應用空間里提煉了 101 項場景，組成比較完整的場景或者產品設計核心的理念。”
在 ” 平安 ” 方面，綠城建立了小區圍牆以及設施設備來構建全方位的安全體系。通過大量的安防系統，不單只能夠保證事前的積極預防，還能夠促成事後的快速調查。” 安全的邏輯一方面是來自於我們對公安或者政府制定安全過程當中方法的移植，也加上我們自己在安全方面的經驗和積累。”
在 ” 宜居 ” 方面，綠城中國與雲智易、阿里和華為的物聯網平台進行深度的融合，從而對智慧物業的服務體系、生活服務體系、智慧家居的生態系統做到打通。
在 ” 綠色 ” 方面，節能、環境治理、資產有效經營三方面是重要組成部分，包括垃圾桶、燈光、有效設備設施的應用等等。
” 便捷 ” 在小鎮類項目的內容很多，不單需要把所有人的車輛初級信息、車輛狀態一手掌握，還需要進行預測化，以實時交通打造智慧出行的場景。
構建智慧社區商業，通過線上線下服務一體化，為居民打造涵蓋健康、教育、餐飲等完善的生活服務體系，打造 ” 樂活 ” 的智慧生活場景。
陳霄表示，未來綠城將把五個場景全方位移植到傳統一二線城市的高端住宅或者別墅項目，以及社區類或者小鎮的項目中，持續為用戶打造出智慧生活服務體系。
《新技術紅利下的地產智能人居生態構想》
藍光集團互聯網創新總經理從申從能力、場景、數據三方面，為現場觀眾描繪了關於地產智能人居生態的構想。
在智能人居生態的核心能力方面，物聯的生態必不可少，其次，設備的接入、技術的儲備以及數據的價值都是關鍵。” 無論是新房市場還是舊改，對於存量的改造都會涉及到 AIoT 和能力的植入，都需要構建統一的集團化標準。”
在人居方面，可以分為技術能力、場景能力和各業態的解決方案，以及用戶的交互落地點。地產企業可以借助強大的技術生態，構建屬於自己的智能人居平台，從而做到大量技術能力的儲備。在沉淀設備能力方面，除了做到設備協議的打通，還有能力的共享，” 只有去共享，才能夠有一個持續的正向循環，能夠借助的能力才會越來越大。”
對於場景，也是同理。” 場景是地產企業的核心競爭力，共享給一個廠商，共享給你的夥伴，讓這些夥伴能夠更好地在其他的試驗和案例中持續迭代，也會讓你自己的場景進行持續迭代。”
在場景的落地中，C 端場景是 0.1，B 端場景是 1，場景矩陣是 N，通過產品矩陣快速構建出基於不同的產品體系，AIoT 的場景支撐非常重要。作為地產企業，需要整合各種資源，做到內部標準的統一和產品的快速迭代，這也是做到從 1 到 N 的關鍵。
在數據建設方面，在未來五年、十年、二十年存量端，商業端需要持續挖掘。IoT 讓建築在線並產生數據，AI 讓海量人居數據有能力轉化商業價值。AIoT+ 地產一定會是一個由建築在線引發的地產顛覆式創新。
地產科技化勢在必行，但業務與人之間的差異決定知易行難。面對科技與多元創新在回報周期上與地產業主的差距，我們需要理性看待它們對地產的貢獻，業主、科技、多元的合理布局是千億房企，必須思考與面對的問題。
《IoT 開啟智慧地產新起點》
華為中國區物聯網生態總監黃凱利以智慧園區的建設的市場情況、轉型痛點為切入點，為大家呈現了華為以 IoT 賦能智慧地產成果。
目前市場上了解到的關於業主反映物業不作為、設備維修不及時等情況，從技術上看來，可以拆解為三個方向——和人的連接不足、和設備的連接不夠、服務的需求入口或方式太少。因此，通過構建具備人的連接、物的連接、連通通道的智慧小區尤其重要。而對於房地產行業而言，除了大面積的綠植和水系以外，小區智慧的管理和平安人性化是提高溢價能力中最為關注的重點。
在平安小區建設中，由於人為監控各種設備非常不穩定，一鍵報警、人臉識別、智能分析等，可以為小區解決物業管理關於電梯、設備的維修監測問題；智慧家園的建設里，華為通過接入低功耗的無線技術，對老人、孩子和狗進行重點監測，為社區做到安全監控。
在小區的室外環境中，華為通過在消防栓加裝傳感器，做到小區的壓力監控；運用智慧路燈，做到視頻監控、信息發布等功能，讓城市更加人性化；井蓋的傳感裝置，可在它發生震動或被搬動時報警，通知管理人員，甚至與路燈聯動，從而做到安全管理。
在智慧停車方面，華為利用 NB-IoT 地磁感應單元，檢測路面車位情況，同時與行車道閘及停車服務系統整合，實時同步泊車狀態，引導車輛有序準確停放。
智慧小區的建設，在架構上，最下面是終端層（感知系統），通過中間層包含有線和無線的網路連接，做到對設施設備的統一對接。目前華為擁有著 1600 多個生態，通過大規模的產品之間的不斷對接，做到了豐富的場景落地和應用。
《開放式生態系統，賦能智慧地產的科技創新》
ARM 嵌入式市場總監耿立峰從晶片的角度，向大家傳遞了智慧地產建設的硬件基礎建設的重要性。
隨著房地產企業對於科技創新的訴求越發明顯，以晶片為載體的技術不管在政府層面還是投資層面，都受到了極大的關注。智能建築、智能社區與晶片的關聯，將隨著行業場景和應用的延展，變得更加豐富。智能化新的爆發使得不同行業對於智能化、計算能力產生新的訴求，因此目前市場的增長非常迅猛。在此背景下，ARM 通過在中國成立合資公司，帶來更多的靈活性，從而通過與地產企業圍繞科技創新，做到更多場景的探索和融合。
在科技創新的訴求方面，目前產業正逐步依靠不同層面的製造業基礎和上下遊打造閉環。在這過程中，晶片作為關鍵的環節，成為企業重點推進的內容。對於地產企業來說，堅持科技創新，找到適合自身的結合點，掌握話語權和決策權，通過晶片對設施設備賦能，對場景落地的精準掌握，顯得尤為重要。
晶片的打造，對於技術的要求非常嚴格，ARM 通過成立合資公司，創造了自主的可能性。耿立峰表示，雖然 ARM 的出發點是以硬件為載體的，但是後續將會進一步拓展到拓展到系統、軟件、服務，最後通過跟房地產企業一起合作提供賦能的服務，滿足現在對於科技創新。
