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註觀點指數
他們回答說國內主要往信息化集成系統、物業智能化等方向發展，這一方面是技術進步的推動，一方面則是成本控制的倒逼。最近兩年物業公司紮堆上市、股價翻倍，也是看到了智能平台的價值。
觀點地產網深色西裝，格子襯衫，牛津大學實踐教授Andrew Baum又準時地走進了聖彼得學院的會議室。這是11月20日寒冷、幹爽的早上9點，距離日出大約1個半小時，牛津城還未完全蘇醒，觀點學徒計劃·2019遊學季已開始又一天的學習交流。
「你好！」Baum再一次用他有限的中文開場，身後的電子螢幕迅速切換到幾十頁的PPT。
這樣的一幕似曾相識，筆者心里一緊，但學員們很快有了新的感悟。其中一位在會後輕鬆地說，昨天教授帶來了太多的概念，幸好這一次沒那麼難理解了。
Baum當天依然以案例講解為主，這符合了他的中國同事的印象——「實踐與理論結合」。他帶來了倫敦金融城一棟寫字樓從1991至2016年的估值周期變化案例，結合匯率變化、國際形勢、長期債券與寫字樓租金變化等特定時代因素分析估值差異。他騰出大量時間與學員們互動，鼓勵他們自主計算上述寫字樓每個階段的估值及理想售價，課堂活躍度陡然上升。
他說，學術常是絕對主義，但事實往往困難，我們要像剝洋蔥一樣層層深入。
授課過程中，Baum加入了杠桿變量，現場即興出題：寫字樓年租金165萬英鎊，售價2500萬英鎊，銀行基準利率4%，若可提供75%的貸款比例，買家是否願意撬杠桿？他的答案是YES，利息按基準利率上浮2個百分點計，買家獲得的回報率能達到8.4%，高於自有資金購買的回報率6.6%。
杠桿的滋味，英國人和中國人都知道。絕大部分的房地產交易都有使用杠桿，這扭轉了投資回報與風險。
時間很快進入授課後半部分，Baum將話題轉至另一個領域：土地經濟學。對於土地的價值，古典經濟學和馬克思主義經濟學存在過分歧，究竟是資本創造價值還是勞力創造價值，在分享會上也有探討。
Baum對未來土地價值及使用所表現出的興趣，顯然大於各學派對價值起源的討論。房地產科技（PropTech）是他感興趣的話題，他認為房地產科技過去經歷了兩個階段，分別是1995-2005年的1.0階段，主要表現為移動互聯網的興起，以及2008-2018年的2.0階段，表現為WeWork、airbnb等新模式的誕生，過去幾年風投對此趨之若鶩。
房地產科技包括房地產金融科技、共享經濟、智能房地產，Baum為這種新事物撰寫過近百頁報告《房地產科技3.0：房地產業的未來》。這是目前牛津大學里下載量非常高的商業報告之一，反映市場對此的關注之高。仲量聯行曾預測，至2020年，全球可投資商業房地產總價值達65萬億美元。
房地產科技是朝更有效率的房地產市場發展，但現階段房子流轉速度慢一直是制約因素，這一點Baum無論在報告還是授課時都有提及。他形容房地產科技現在「很迷人」，並對台下的中國學員詢問：中國房地產現在在做什麼？
中國房地產商也在探索信息化、智能化業務，學員們中有房地產科技的負責人，對這個問題自然有發言權。他們回答說國內主要往信息化集成系統、物業智能化等方向發展，這一方面是技術進步的推動，一方面則是成本控制的倒逼。最近兩年物業公司紮堆上市、股價翻倍，也是看到了智能平台的價值。
這種解釋受限於時間因素，實際上中國房地產目前在探索將信息化貫穿於從項目立項、招投標到後期物業管理等方面，「互聯網+」及大數據的運用也使房地產嫁接教育、醫療、旅遊、大健康等服務場景成為可能。
Baum似乎對這種回答還不滿意，他進而追問了一些細節問題。
實際上他在研究報告中展示過其它學者及自己對「產品型」及「客戶型」企業的看法：大多數將成功的房地產科技公司並非嘗試顛覆的公司，是那些專注於為市場帶來效率和協同效應的產品的公司。而智慧樓宇是最沒有挑戰的部分，它需求清晰，市場巨大，技術越來越易得，且既得利益是一致的。
「那中國的年輕人更傾向買房還是租房？」他拋出了這個問題。大夥笑，購置房產對於傳統中國人仍是毫不遲疑的首選。對此他解釋，自己聽到各地很多年輕人的想法，他們想買的是體驗、並非資產，技術帶來價值觀改變使他擔心，而現在中國年輕人讓他了解到了新的觀點。
授課的最後，Baum把時間留給了一個話題，這個話題昨天已經向學員們預告，他希望他們思考並給出自己的答案——
「某國政府現在開始要進行全球化資產配置，它的資金池大約有500億英鎊，首期資金60億英鎊。你作為負責人，怎麼確定投資組合、投資標準，又該怎麼執行下去？」
這個問題涉及戰略思維、大局眼光、風險偏好及估值計算等，學員們相繼表達了自己的想法。
那你的答案是什麼？
>英倫遊學記之四 | 聽Baum教授講課：學員在牛津展示中國的PropTech