英倫遊學記之六 | 劍橋開講：中國資本在流動

正如Lizeiri所說，杠桿會改善回報，但加大了資產本身的風險，所以要追求更好的回報率，這在市場下行期尤為重要。「房地產並不是低風險，時機沒找對，杠桿會毀了你。」

　　觀點地產網倫敦最高建築碎片大廈（The Shard）是遊客的必打卡地點，如果你站在這棟摩天大樓上朝泰晤士河北面眺望，會對中國資本的力量有最真切的感受。

　　一河之隔的倫敦金融城，三大地標「對講機」「奶酪刨」「小黃瓜」有兩個被中國買家李錦記、中渝置地購得，兩年前李錦記豪擲12.83億英鎊收購「對講機」更是刷新倫敦單棟樓交易紀錄。

　　而這只是摩天大樓帶來的第一印象，被遮擋在後面的資本遠比想像得多。

　　「中國買家非常活躍。」Jonathan Baines向我們展示了一張中資在倫敦不同區位投資，對比結果強烈：倫敦金融城地帶標記得密密麻麻，西區、碼頭區分列其後，但總歸不是一個量級。筆者不完全統計，包括中國人壽、平安、中海、保利、富力、萬科、綠地、碧桂園、萬達、金地、復星、華潤置地等企業都是英國的主要投資者。

　　更不消說在倫敦這個全球投資熱門地，中國資本也在高速流動。Baines還沒來得及更新的數據是，最近兩天香港新鴻基聯手麥格理集團以1億英鎊買下海航持有的倫敦金絲雀碼頭哥倫布廣場17號大樓。資本的來來往往，凸顯了這座城市交易的透明化及規範性。

　　Baines是於11月22日觀點學徒計劃·2019遊學季走進劍橋的第二天早上，和學員們見面時展示了這份數據。他曾在戴德梁行、新加坡政府投資公司（GIC）及私募股權基金等機構工作，累積為英國、歐洲逾50億英鎊的商業及住宅物業提供投資及咨詢服務，是那種被稱為「在倫敦見到一棟樓就可以立刻約其擁有人下樓喝咖啡」的存在。

　　當天交流分享的還有另外兩位教授級人物，包括全球數據提供商Real Capital Analytics執行董事Steve Williams，他曾任英國皇家特許測量師學會主席、美國評估師資格委員會主席，自稱「前幾天剛好從事房地產50周年」；以及劍橋大學房地產金融學首席教授、Pembroke學院研究員Colin Lizieri，為英格蘭銀行、歐盟、挪威政府、HM財政部等機構提供專家建議。

　　請來的嘉賓都是房地產投資的從業者及研究者，話題也始終脫離不了房地產金融產品的回報及風險、物業價值估算模型。隨著技術進步及市場開放，大數據開始為房地產投資提供了直觀的發展走勢，學員們得以窺視更多柱狀圖、折線圖所折射的數十億乃至百億資金投資考量。

　　受數據保護等因素限制，筆者無法一一詳列，教授們分享的部分要點數據如下——

　　過去十二年間，中國資本在歐洲開展的500萬歐元以上交易中，英國占比最大，且連續十年都有資本投入；倫敦不同區位中，每平方英尺租金最高地區分別是西區、金融城、碼頭區，回報率卻分別是3.75%、4.50%、4.75%；而將時間拉長到以百年計，1867-1959年倫敦寫字樓價格僅增長0.1%，1899-1999年曼哈頓寫字樓實際價格則出現下降，房地產始終是平衡狀態。

　　無論是Williams還是Lizeiri，都試圖傳遞一種顛覆現象的解構思維：「你以為可以在數據里找答案，卻在數據發現更多的問題。」「房地產成熟市場低風險，投資者紮堆後，風險卻一樣高。」

　　對風險敬畏，自11月18日開始走進不同英國企業、機構以來，學員們不斷被給出類似的建議。他們大抵形成了這樣的共識：與中國房地產過去單邊上漲市場不同，英國已形成法律、交易、估值等成熟體系，透明化意味著低利潤，價值漲跌會敏感地傳導至資金的進出層面，因此充分的風險評估一直是最重要環節。

　　正如Lizeiri所說，杠桿會改善回報，但加大了資產本身的風險，所以要追求更好的回報率，這在市場下行期尤為重要。「房地產並不是低風險，時機沒找對，杠桿會毀了你。」

　　在交流問答環節，包括中英兩國企業、機構的學員們對REITs、CMBS等房地產投資工具等問題進行了深入探討。

　　其中對於將房地產貸款打包銷售這種金融工具，大夥的感情複雜，它既是一項偉大的創新，也是2008年金融危機的推手之一。有學員大吐金融危機導致自己所投債券貶值的苦水，但這種工具如今仍盛行。

　　教授則回復他，風險的本質是無法預知，我們能做的就是分散投資。

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