2019年中國酒店工程行業發展趨勢白皮書

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來源：大中華酒店工程協會 &中國飯店協會

2019年初，我們用數據來回顧酒店工程行業的痛點及未來的使命。

（一）酒店增速明顯、輕資產的道路更需要完善落實標準

2017年住宿業投資項目及平均投資額匯總：施工總項目8,486個，平均每個項目0.51億元。其中施工新項目6,033個，平均每個項目0.58億元。已開業項目5,749個，開業比例67.75%。

圖1 2017年住宿業投資項目數及平均投資額

數據來源：華美酒店趙煥焱教授

隨著人們對美好生活的追求，消費升級愈加深化，國際酒店集團也在加緊跑馬圈地。截止到2018年第三季度末，洲際酒店集團為中國市場量身打造的中端品牌智選假日已開業124家酒店，占洲際酒店集團在華開業酒店總數的32.6%；雅高酒店集團亞太地區的奢華與高端酒店RevPAR同比增長4.5%；同時國內各大酒店集團紛紛加碼中高端住宿市場，如：錦江完成收購麗笙酒店集團，攜程推出高端酒店品牌麗呈等。此外，各集團季報數據也反映出其發展方向。截止到2018年第三季度末，錦江、首旅、華住集團中高端客房的占比情況：

l 錦江股份旗下中端酒店2,193家，占其總酒店數量的30.49%；

l 首旅酒店旗下中高端酒店610家，占其總酒店數量的15.8%；

l 華住集團，中高端酒店的客房數量也達到其酒店客房總數的36%。

數據來源：華美酒店趙煥焱教授

圖2 2018年第三季度末國內酒店集團中高端客房的占比及旗下加盟店占比情況

2018年，中國酒店業經歷輸出自有品牌、轉向特許加盟、出售重資產，國內酒店業紛紛轉型輕資產經營。到2018年第三季度末，均發力於加盟店的建設：

l 錦江股份旗下加盟店占比85.88%，

l 首旅酒店旗下加盟店占比75.64%，

l 華住集團旗下加盟店占比82.80%。

數據來源：華美酒店趙煥焱教授

金陵、萬達、綠地等酒店集團也在更多地聚焦輕資產模式，提升酒店經營管理能力，加快自有酒店品牌管理輸出。精品酒店在三、四線城市市場廣闊，未來中端酒店也將進一步下沉到三、四線城市。

在大規模的酒店擴張形式下，酒店工程行業更應修煉內功，建立好完善的系統性技術標準，以適應未來酒店業的發展需求。

（二）綠色飯店的標準需要逐步統一

根據國務院發布的《關於完善促進消費體制機制、進一步激發居民消費潛力的若干意見》，要求全國旅遊飯店行業爭創綠色飯店，綠色飯店成為中國酒店提檔升級的重要內容。

圖3 《綠色飯店》國家標準新指標體系

2018年7月，全國綠色飯店工作委員會發布《綠色飯店》國家標準新指標體系，對能耗管理指標和酒店經營指標進行了細化，同期發布了「綠色飯店生態客房」實施方案，從淨化空氣、淨水、睡眠質量、低碳環保、入住體驗等五個方面打造綠色健康生態客房。並在2018年11月27日全國綠色飯店年會上按照新標準評出首批創優飯店。

圖4 綠色建築評價標準

我們國家已完善了綠色建築和綠色飯店建造標準，國家和行業機構還發布了類似ISO9000的綠色飯店管理認證認可制度，目前現有兩個版本的綠色飯店認證流程，分別是持有國家標準20184的中國飯店協會，還有持有007號行業標準的中國旅遊飯店協會；兩個標準描述內容基本相同。今後也會根據政策發布統一的綠色飯店標準面向廣大的酒店、飯店、餐廳、民宿等大住宿業服務，從節能、安全、綠色、環保等多方面更能反映酒店持續有效地達到綠色主題的能力。

雖然我們國家在綠色飯店的道路上已走了很遠，但遠未達到國際先進水平；目前歐美國家的綠色建築已將尊重環境、講究科學環保融入文化深層，加之雄厚工業基礎從建築圍護結構到保溫、從設計選材到施工控制每個環節品質都能得到保證。同時，這些國家體制先進，法律完善，標準健全優，致使建築能耗需求較少，加上節能技術先進，自動化程度高，要求人性化、舒適、智能，COP等標準很高，崇尚整合節能減排。

圖5 澳大利亞綠色建築指標

其實推進綠色飯店實施，最關鍵的因素還是在人。這要求參與籌建和經營管理酒店的每一個人，能及時在籌建酒店的各個階段將酒店的問題做到上情下達。而在目前酒店籌建項目中，甲方能真正了解酒店的人並不是很多，再加上設計、招標、工程各個階段目標不一致，一個酒店建設下來遺憾多多。

圖6 酒店基本經營理念

我們應在酒店工程籌建階段就了解酒店最基本的酒店經營理念，掌握酒店多條動線的實際操作，對當地的市政條件有清晰的分析，對酒店的坪效有充分的理解，在酒店高大華麗的外包裝內，為酒店添加各個經營系統功能和諧共生的生存環境，這些均需要以最基本的「以人為本」的理念完成。

（三）酒店業投資與設計嚴重失衡，需要關注坪效評估

2018年11月27日，以「升級綠色消費、提升供給質量」為主題的第三屆中國國際飯店業大會在海口舉辦，會上特別強調在今後的發展中需要關注酒店坪效、酒店平均客房收益、單位面積能耗指標、餐位面積及收益、人均勞效等五大「綠指標」。

圖7 酒店坪效評估

如今暴露出酒店資產實際使用年限與配套設施設計年限極不匹配，酒店資產的擁有年限一般在50年以上，而配套設施的設計年限在20-25年，一般酒店機電硬件設備的使用年限也是20-25年。

資產中的能源安全管理問題十分突出，酒店大規模的基礎設施建設始於2000年前後，建設年限在10年以上，能源管理問題將逐步進入高發期。安全問題中的火災隱患，設備老化、漏水漏電等問題將日益嚴重；實際使用的酒店後勤區域及機電用房面積過大，酒店綜合坪效不佳。

（四）酒店工程經營現狀調研

2018年，我們主要對多家北方區域的國際品牌酒店進行調研，發現問題如下：

l 空調冷源選型均過大，且全年幾乎沒有全天開啟冷機時段，負荷率最低的僅為設計的30%；

l 空調熱源選型有優化空間，酒店建築施工圍護結構較差，尤其玻璃幕牆酒店負荷較高；

l 空調水系統均為四管制，但幾乎從未同時使用過，冷熱源也無同時開啟；

l 空調末端形式，採用風機盤管采暖，不過室內帶有散熱器的酒店舒適度較高；

l 空調新風系統僅有1家採用乙二醇預熱，2家酒店冬季客房定時開啟，其餘酒店因新風無法加熱而選擇不開啟新風；

l 廚房排油煙與補風系統：僅一家酒店開啟廚房補風，其餘酒店冬季均不開啟，補風沒有防凍措施，且排油煙風量占滲透風總量的60%；

l 配電系統選型均偏大，負載率最高單台變壓器為50%；

l 生活熱水系統均與采暖系統共用熱源，普遍反映夏季經濟性較差；

l 建築圍護結構：實際熱工性能均較差，實測發現門窗氣密性均需提高，酒店玻璃幕牆部位的漏熱最為嚴重；

根據上述調查分析結果，酒店機電系統節能有如此多的潛力可以挖掘，究其原因是由於國際品牌酒店機電標準在誤導酒店業主，機電顧問沒有充分調查現場情況，也不太了解酒店經營，這些因素如今都急需改善。

上述酒店能耗問題由來已久，為什麼酒店的設備機房都存在大量設備閒置不用的現象？經與一些酒店的工程總監溝通反饋，他們認為酒店的冷凍機或者鍋爐就應該有幾台不開，作為備用，那為什麼業主在前期需要花很高的成本，必須建足夠大的設備機房，安裝幾台經常不用的設備呢？最近我們跟國內研究商業建築能耗比較權威的清華大學建築節能研究中心進行多方面的合作，出現這些問題是因為酒店聘請的機電顧問專業性及常識經驗數據發生偏差造成的。

酒店是為客人提供服務的，在建設前期數據計算的準確性最重要，而酒店項目一般在建設初期針對如何節能的能源方案設計則很少能做到進行全年負荷模擬計算的，這種計算是根據酒店建築的周邊圍護結構參數、建築平面方案、房間布局及功能、及周邊同期項目的調研綜合評價，再考慮敏感性條件如工程結構滲透風的影響，以及酒店使用率方面的分析，最後進行綜合分析獲得指數；比如設計院會按照會議區域的面積估算最多使用人數，客房高峰期用水、用電、通風等條件。其實一個酒店在開會的時候，客房也同時爆滿的情況是很少的，酒店的高峰期人群是分散到不同時間段的，這一點絕大多數的設計院和顧問都沒有考慮進來；而且普遍冷熱源選型過大，不僅浪費初始投資，而且導致運行能耗高。

如在某些頂級品牌酒店綜合實測，實際尖峰耗冷量通常遠低於裝機冷量，最高的僅達到70%；最低的30%。全年平均耗冷量約為實際尖峰冷量的35%-55%，大量時間在「大馬拉小車」。冷機設計容量偏大是普遍現象，而且酒店建築體量越大，裝機容量的冗餘也越大。

圖8 某頂級品牌酒店綜合實測

另外一個能耗高原因是，設計顧問在酒店淡季經營的策略上與經營團隊溝通不足，大機組設備的設計在酒店低入住率情況下也不能做局部區域的小循環。

如欲解決這個矛盾，還需要業主和酒店管理公司多和設計顧問進行溝通，結合酒店的經營需求和自然條件，在保障室內環境效果和舒適度的同時降低設備裝機容量，減少機房占地面積，節約業主的初始投資；針對酒店項目存在客房、宴會會議設施、餐飲區域等多個重點保障區域的情況，尤其是圍護結構滲透風的敏感區域、裙房等高大空間環境，採用多種能源方式相結合的方法，達到機電設備和系統功能既滿足旺季下酒店的全經營條件，也能適合低入住率條件下的局部舒適經營。

（五）酒店建設工程設計應與管理團隊溝通達成共識

圖9 酒店前期設計與酒店需求的差異

以上所分析的酒店設計冗餘過量是目前的普遍現象，好比設計師都是廚師，千方百計為酒店客人著想，想著方法、變著花樣準備了豐富的美食，但實際上客人目前都在減肥並注重養生，完全沒有必要魚肉海鮮伺候，在就餐過程中造成極大的浪費；所以如今酒店的需求和當初的設計之間還是有巨大差異的。

圖10 酒店傳統能源設計參數模型

殊路同歸，傳統理念的酒店機電系統設計完全取決於假設：由假定參數、舒適設計標準、人員密度、小動力負荷、營運時間表、客人需求、默認控制邏輯組成。設計參數決定了模擬結果；經營特點，規律及室外環境變化。

圖11 酒店實際能源設計參數模型

而實際的酒店機電系統設計應該從依靠前期經營數據來確定設計參數，在最初策劃階段就將綠色飯店的基本要求進行植入。

圖12 酒店能源方案流程模型

綜合考慮品牌理念、綠色飯店標準、成本投入、環境效益、能效坪效等綜合經濟效益，並綜合利用最新的科技應用措施；在酒店項目的設計階段，應多考慮參照國家級國際綠色建築的執行標準，並充分在各個專業系統方面利用新材料、新工藝進行推廣實施。

如以下所示的廣州白天鵝酒店案例，雖然建造酒店的成本會增加一小部分，但在酒店長時間經營過程中還是能獲得顯著的經濟效益；經過上述的準備後再將樣本數據計算校核後才會獲得更準確、更接近酒店實際運行的模擬結果。這是和之前完全不一樣的設計方法。

圖13 廣州白天鵝酒店能源位置圖

（六）酒店能源管控需要實施大數據標準化細分

品牌酒店如何能做到能源占酒店營業收入的4%-8%，需要我們進行分析和準確預測。目前新能源技術方面，光伏、風電、燃氣發電等有很多種，能源生產環節壟斷被打破。酒店實施可利用的能源種類也越來越豐富，數量越來越多；酒店固定資產在資產配置的比重越來越大，隨之而來的資產管理問題也越來越突出；資產管理中的能源管理部分，需要相對專業的技術管理人員，相關人員的招聘難、培訓難管理難，人力成本越來越高；如有拆分酒店資產的需要，能源數據的管理和結算更需要清晰準確。

圖14 節能思路

為了解決酒店日益增長的能源管控問題，我們需要依靠能源管理平台來幫我們解決我們不專業的問題；這個平台必須能夠根據預測的結果，幫我們制定用能方案；能夠幫助我們對設備供應商和工程人員進行管理。

圖15 能源管理平台數據監控

在部分酒店只注重了「表面現象」類的節能問題，如保溫問題、工藝問題；但忽視了一些內在因素的節能措施，如系統性問題、結構方面的問題；以及發現和解決縱深問題所需的平台的配合和支持；因此，2018年中國飯店協會啟動了 「中國綠色飯店數據服務平台」工程。綠色發展已成為酒店行業備受認可的行業行動。

酒店能源管控平台應集成測量識別技術、智能自適應保護技術、物聯網通訊技術、人機交互技術、數據加密技術、大數據分析技術、用戶行為分析，包括能源、網路、負荷的能源系統；智慧能源面向新型信息能源系統，具有全面感知、深度信任、智慧決策、友好互動、高度協同等特徵，價值廣泛且巨大，酒店所應用的能源將更加舒心、更加安全，也讓酒店資產保值增值。

酒店進入資產托管的時代，隨著商業模式多樣化，酒店的資產所有權和使用權向多元化發展，酒店也面臨頻頻更換酒店業主的「麻煩」。對酒店坪效、酒店平均客房收益等指標、單位面積能耗指標等不重視的酒店，將很難產生更多收益。

（七）酒店工程細節急需關注工程調試

圖16 酒店能源設計、施工運行階段的挑戰

針對酒店籌建和經營實施，其中最大的風險來自工程初期調試，我們的設計師為酒店機電設備選型考慮了過大的餘量，在招標採購及工程實施過程中，施工單位能把設備完全安裝到位已經很不錯了，大多數設備沒有經過調試就進入到酒店的試開業過程，經過調查有相當部分的酒店工程均存在不重視調試過程的狀況。

圖17 酒店能耗理論與實際的對比

有些項目單機設備只做了試運轉工作，未進行全面調試，單機設備性能不符合設備樣本參考要求，施工單位對調試工作的重視程度不夠，系統風平衡及水平衡均未達到設計要求；調試人員對水系統和風系統的認識不足，調試方法、調試流程以及調試目標都不明確，調試經驗和能力方面都有所欠缺；設備抑制振動噪聲等方面，均需要制定完善的調試計劃、方式和方法；調試工作應做好能源管理策略，對單機及系統聯合調試做好充分準備，詳細檢查系統設備技術參數是否符合設計條件。安裝等過程記錄應該是測出來的，而不是做出來的。

（八）智慧酒店技術框架搭建未來需求

圖18 智慧酒店技術框架

隨著互聯網、物聯網、VR、AI 等新技術的成熟，酒店智能化越來越普及，應用范疇也越來越廣。今年，全球第一家支持全場景刷臉住宿的阿里未來酒店開業，酒店已沒有前台，沒有收銀員，更沒有大堂經理。除了我們熟知的VR選房、刷臉入住、智能客房、智能家居、機器人、場景變換等提升消費個性化體驗的內容，新智能技術還將更加便捷地被應用在酒店各個領域；比如綠色飯店雙二十行動中的3C品質客房，就是應用了最新的空氣淨化、水淨化、睡眠促進技術為顧客提供新鮮空氣、潔淨水、健康睡眠。集成了物聯網技術、公民網路電子身份標識技術和人臉特徵識別技術等的全國網約房入住登記服務平台，做到了公安部治安局「實人、實地、實時、實情」的登記報送要求。

未來智慧酒店由酒店產品開發商向未來酒店方案提供商發展，借助信息科技的力量採用雲的形式打通所有應用平台；酒店業主從酒店科技參與者向未來酒店科技觀察者和標準制定者轉移，酒店管理者需要採用綠色環保、節能降耗、經營管理、行銷收益管理等系統以提升酒店經營效率，和大數據雲平台接軌，通過網上資源的實施將酒店的投入成本又進一步的優化。酒管公司也更加方便管理和實施。

（九）提高酒店工程人員管理水平，切實做好培訓及績效管理

圖19 酒店工程部人員日常工作內容

酒店工程部的人員管理：工程總監每天要面對編制壓縮、薪水控制、員工技能缺失，複雜的員工結構（50後已退役，60後即將退休，目前70後和80後挑大梁），維保商專業不足和見利忘義；審批流程繁雜等問題，酒店工程部設備設施管理職能的缺失，是工程部在酒店中的地位一再降低直至成為所謂的維修部門的主要原因！設備設施能正常開啟就已屬不易，維修保養工作恐怕沒時間做了，還要應對投訴各種道歉、解釋。

目前酒店工程部仍存在技術工流失率大，招聘難！留人難等人員管理難點！人才問題！普通技工短缺，中層管理人員技術比較單一，總工隊伍綜合水平整體下降非常大，很多酒店在招不到合格的總工情況下，只能內部提拔、拔苗助長，或者是空降；針對後備人才培訓：大部分酒店都只會挖人，而忽略工程人才培訓培養、如何培養第二梯隊接班人等問題。

我們看到，目前使用部門的員工培訓不到位、操作不當造成的工程維修約占60%以上，酒店工程管理必須針對全套設備設施，編制科學合理有計劃的維護、維修、保養手段，對酒店設備設施的統計是這項管理規則的開始，然後統籌計劃，按照周期做出科學合理的計劃措施，接下來就是酒店全體員工嚴格執行!

圖20 線上授課與線下實習相結合，提高專業素養

我們要像酒店投資方一樣站在酒店全生命周期和投資回報的角度上去看問題。這樣工程行業才會在酒店有價值。否則他們只認為我們是維修保養。這部分需要工程部想辦法幫助酒店提高收益，大範圍開展節能措施的思路和提高人員績效等措施，酒店節約成本，應該從改善自身機電系統的狀況入手，多去研究節省人工的方式方法，想辦法提高人員的工作績效，變「要我解決問題」為「我要解決問題」。

圖21 酒店工程部人員實地檢測

未來工程部運作管理轉型升級：面對技工人員「難招聘」的現狀，如何改良工程部運作及管理：依靠科技能量，提高工作效率，建立線上能源及設備數據監控平台，線下開展外包保養及搶修工作，這樣方能高效安全的確保酒店經營。

註：筆者為大中華酒店工程師協會常務理事、IDM酒店研究院副院長中國飯店協會設計和裝飾委員會理事、全國綠色飯店工作委員會國家註冊高級審核員、清華大學建築節能研究中心調研員。

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