尋夢新聞LINE@每日推播熱門推薦文章，趣聞不漏接❤️
◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 青巖
01
2019年一開年，樓市出現了一系列重大異動，讓國人的心七上八下，患得患失。
按照重要程度，咱們簡單列了一下：
1、21日，中國最有能量的一群人，常委們加上中央和國家各部委、地方各省級行政區、軍隊武警等等的一把手們搞了「……化解重大風險」專題研討班，把房地產上升到國家安全的高度，提出一定要「穩」，還說下一步調控要「因城施策」。
2、還是21日，國家統計局公布2018年大陸總人口為13.95億。沒有負增長！但由於新生人口創40年新低，意味著負增長會比想像中來得早。
3、前兩天，彭博說國家決定投放一批規模為2.15萬億的專項債，等待審議，民間認為這又是大水漫灌的節奏，樓市又要火？
4、22日，武漢首創「涉穩樓盤」概念，意思是過去買這些樓盤的，現在都可以無條件退。
5、北京市長在講北京財政有點吃緊時，特別點到樓市凍結的狀態；與此同時，很多城市都在一點一點地松動過去的調控。
6、以濟南合併萊蕪為先導，一批省會似乎有大動作。
……
這些消息直接涉及房產三要素：
資金——目前房地產行業最緊缺的，
人——未來的接盤者，
政策——房價的晴雨表，間接涉及宏觀環境。
樓市何去何從，人民群眾特別上心。畢竟中國人最重要的投資都在「房」上呢。不過，要弄明白那些看似千篇一律的文件語言，上下好些個相關數據背後的關係，以及各種相互矛盾的動態、放風到底指向何方，對普通人來說是不太容易的。
所以，咱們今天就化繁為簡，只要看一個指標就可以了，那就是——人。
02
房子不管是居住還是投資，最終都要有人來買。一個地方，人多了自然需求就多，價格就有支撐或溢價；人都跑掉了，房子再多也只能爛在手里。
嚴格說，看人口變化可以細致到一個樓盤、一個區域，這些都有辦法可以做到。但今天，我們只談城市。
中國所有動態都顯示：三線之外的機會不大，所以我們選了常住人口500萬以上的城市，以及人口不到500萬的省會（除拉薩）、計劃單列市、特區城市等等，正好100個。
具體要怎麼看呢？簡單！用一個城市常住人口減去戶籍人口，或曰淨流入人口。
在中國，戶籍人口可以說非常準確，有多少人落戶，警察叔叔們可是門兒清。
至於常住人口，情況比較複雜，統計起來本就不易，再加上有的地方因管控拼命往低了報，有的地方擔心政績，能多報一點是一點，所以誤差會比較大。
僅舉一例啊，下表是大連2014-2017年的常住人口，我是該佩服其統計精確呢，還是該充滿懷疑呢？
不過，中國每十年有一個大普查，每五年有一個千分之一人口抽樣，觀察少則5年多到10年的人口趨勢，也不會大差。
一般而言，常住人口多於戶籍人口，表示本地有人口淨流入，差值越大就表示流入的人口越多。
以上海為例，2017年上海常住人口2418.33萬，戶籍人口1445.65萬，多973萬，意思是有小一千萬外地人長期生活在上海。
還有一類城市要特別注意，就是淨流入人口絕對數量不大，但是和戶籍人口的比值卻很高的。比如三亞，2017年長期生活在三亞的外地人僅17萬，但這相當於三亞戶籍人口的近30%，如果一個城市多出來30%的人，那麼房價顯然也是有支撐的。
下面我們就用淨流入人口絕對值，以及淨流入人口相當於戶籍人口的百分比來看一下中國最值得關注的城市。
03
由於2018年的地方人口數據一般要到2019年7月才能大體公布完，所以此次就先以2017年的數據為準。
截止2017年底，淨流入人口最多的城市是上海，其它三個一線也都躋身前五，唯一讓人有點意外的是東莞，搶了省會的風頭，把廣州硬生生擠到了第5。
為了便於觀察，我們以淨流入人口300萬、100萬、50萬、10萬為節點，把城市劃分為4檔——
第一檔，大於300萬的城市，有8個：
上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、蘇州、佛山
第二檔，小於300萬大於100萬的，15個：
武漢、寧波、杭州、廈門、成都、無錫、南京、哈爾濱、青島、泉州、昆明、石家莊、大連、烏魯木齊
第三檔，小於100萬大於50萬的，13個：
溫州、瀋陽、濟南、長沙、福州、貴陽、金華、太原、呼和浩特、珠海、海口、煙台、合肥
第四檔，小於50萬大於10萬的，9個：
西安、蘭州、銀川、長春、西寧、濰坊、唐山、南昌、三亞
分檔完畢，先說結論：
結論一：從絕對值來看，人口向中國頭部城市、區域中心城市集中的趨勢非常明顯，它們是房產投資最穩的地方。
結論二：一些強二線城市追趕的步伐非常迅速，可以重點關注。
結論三：只要地方經濟不出現大麻煩，從中長期投資的角度，上述45個城市的絕大部分投資房產整體上是有保證的。
結論四：個別特色城市值得特別關注，尤其是常住人口在300萬-500萬之間的。
下面我們就結合更多的數據對這幾個結論做進一步的分析解釋。
04
結論一：從絕對值來看，人口向中國頭部城市、區域中心城市集中的趨勢非常明顯。
100個城市，49個人口在流入，51個人口在流出。前49個城市總共吸引多少外來人口常住呢？答案是超過8500萬。而且，越是靠前的城市吸引的人越多。
第一檔的8個城市里，前3名「北上深」淨流入人口都超過800萬，隨後的東莞、廣州、天津也超過500萬，它們之間以及它們和後面的城市都有一道深深的鴻溝。
比如，第一檔的最後一名佛山和第二檔的第一名武漢之間的距離是約110萬。
結果就是，上海一地的常住外來人口，相當於第三檔全部13城市的常住外來人口的總和；第一檔的任何一個城市，其常住外來人口都比第四檔全部9個城市的總和還多。
拿2017年的數據和2010年時的數據做一個比較，其結果也支持結論一。
如果採用同樣的標準，2010年的第一檔城市是8個，第二檔城市11個，第三檔15個，第四檔10個。
除了第二檔明顯少了4個之外，第一檔的質量也差別巨大。2010年時，常住外來人口超過500萬的只有4個，比2017年少了2個；超過800萬的只有1個，也比2017年少了2個。
一句話，一線城市的吸引力無以匹敵。
05
結論二：一些強二線城市和特色明顯的城市追趕的步伐非常迅速。
第二、第三兩檔集中了28個城市，它們代表了中國城市崛起的主流力量，其中二線城市占四分之三，更有18個省會城市。相信在今天這個強調「省會擔當」的時代，它們會越來越風生水起的。
當然，也有個別出現人口外流的省會城市，比如南寧。這樣的城市只有期待重大政策傾斜了。
現在重點來說說「特色」。
可能不少人留意到了東莞、佛山、蘇州。它們憑什麼位列第一檔？
它們憑的就是中國「世界工廠」的最靚麗名片，這三個城市都是靠實業立城的。但如果只有這個還不足，因為一旦經濟下滑，就將意味著打工者的大量撤離，事實上若干年前的東莞就曾出現過常住人口下降。
不過，這三個城市還有其它的優勢，蘇州早就凌駕於省會南京之上，發展自成一格；至於東莞、佛山，則分別處於深圳、廣州兩個一線城市的直接輻射圈，這就給他們提供了新的可能。
另外，如果使用常住外來人口與戶籍人口的比值排序，就會發現廈門、珠海位列排行榜前十.此外，三亞這一排序上的排名也超過了諸多明星二線城市。這三個城市都屬於特色明顯的城市。
這提醒我們，一些特色城市也許比「人口大城市」更值得投資。這一類城市的特點是體量不大，但是一定有極為吸引人之處。隨便掃了一眼，發現這樣的城市大多集中於長三角和珠三角。
這里可以提一個略顯冷門的目標城市：柳州，一個實業立城的樣本。廣西唯一常住人口大於戶籍人口的城市。
06
結論三：只要經濟不出大麻煩，投資上述45個城市的房產基本上是有保證的。
這個結論基本上就是一句正確的廢話了，不做更多展開。
那麼除了這46個城市還有沒有跳出上述簡單結論外的特例呢？有。
比如重慶從2010年至2017年雖然人口淨流出一直高居第一，但重慶作為「城市」本就是個怪胎，說它象「省」更合適。它的中心城區人口不但沒降，反而基本保持了增長。而且，2017年的數據相比2010年顯示，重慶淨流出人口收縮了100萬，這可能意味著有大量的人口回流，而回流當然也是購買力。
更何況重慶的常住人口基本都處於正增長狀態。
還有一類比如東北的哈爾濱和長春，也可以給予一定關注。它們的特色是過去這7、8年雖然戶籍人口在下降，但是常住人口卻在增長，這種情況意味著，原來的戶籍人口跑了，而大量的周邊群眾又補充了進來。在偌大的東北，可以凝聚人的核心城市是在不多。
所以，如果只看最近8年的常住人口與戶籍人口數據，我們可以把值得投資的中國城市範圍縮減到小50個。
當然，這個結論還稍顯粗枝大葉。如果再增加一個條件——過去五年常住人口平均每年淨增8萬以上，做一個交集，可以鎖定的範圍會更加明確。
我們希望中國所有的城市都是值得投資的，當然更希望所有的城市都是適合生活的。
從人口數據尋找中國最值得投資的城市，比Wind數據更全面、更準確的常住人口數據與戶籍人口數據，歡迎或購買100城淨流入人口變動（2010、2012-2017）數據。
中國值得買房的地方比你想像的更少，要不要買？在哪里買？這組數據能告訴你