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欄目簡介：
為更好地連接中國文旅目的地資源、投資機構和有資本化潛力文旅企業，新旅界於2018年底發起成立了中國文旅投資俱樂部「青城會」。
作為目前國內唯一一個專注文旅產融促進的聯盟，青城會邀請有一定資金實力、在文旅產業有實際投資的機構和集團加入，搭建投資商交流合作平台，並通過系統性掌握每家機構的投資邏輯、投資方式和資源優勢，專業挖掘目的地投資價值、尋找有成為獨角獸潛力的文旅企業，促進資本方與項目方的精準高效對接，助力中國文旅產業提質升級。
本欄目將通過對青城會成員的系列訪談，呈現當下深度參與文旅行業投資的機構、基金、集團企業的投資邏輯，為文旅產業投融資提供更多借鑒與參考。
早在20多年前，偉光匯通旅遊產業發展有限公司（以下簡稱「偉光匯通」）已經開始嘗試文旅特色小鎮的開發。2012年底，偉光匯通集團總部在北京成立，開始全國戰略布局。目前，偉光匯通的業務板塊有文旅小鎮開發、文旅小鎮經營管理和城市商業綜合體。開發並經營的代表項目有彝人古鎮、灤州古城、田州古城、零陵古城等古城小鎮項目，業內稱之為「中國文化旅遊小鎮經營專家」。
通過深入挖掘地緣文化，全方位、全產業鏈展現文旅小鎮的產品業態布局，偉光匯通開始推動文旅小鎮由傳統的食宿、觀光為主向休閒、體驗、度假轉變，「文化+旅遊+文創」模式不斷升級，文旅小鎮產品體系也得到了進一步優化。
偉光匯通文旅小鎮的投資邏輯是怎樣的？城市選址有何偏好?小鎮項目運作周期速度為何如此之快？如何活化在地文化？青城會與偉光匯通集團總裁王軍圍繞上述話題做了深度探討。
公司情況
青城會：偉光匯通的定位和投資偏好是怎樣的?
王軍：偉光匯通是文旅平台公司，從策劃、規劃、投資、建設、經營進行全產業鏈布局。
布局重點在黃河以南地區，目前簽約的城市有：重慶三個區（涪陵區、開州區、合川區），四川瀘州市，湖北兩個市（十堰、襄陽），河南兩個市（漯河市、平頂山市），山東濟南市等。目前經營比較成熟的文旅小鎮已經有13個，在建的文旅小鎮7個，加上前期籌備的項目，小鎮總數已經超過30個。
青城會：2017年偉光匯通旅業公司成立，成立前後投資邏輯有什麼變化？
王軍：2017年開始，團隊整體專業度有提升，可以同時進行多項目運作。最大的變化是有國開金融背書後，可以持有更多資產，政府信用度也更高了。
青城會：團隊有多少人？
王軍：整個公司有3000人，每個項目都有專業的團隊在負責。
項目情況
青城會：每個項目從前期拿地到開始經營，運作周期大概多長？項目開業後客流量有多少？
王軍：項目從拿地到開業大概一年時間。目前在這個領域沒人能夠和偉光匯通匹敵，其他公司運作周期一般在兩三年，有的可能時間更長。在政府層面基本上公認我們是文化旅遊產業小鎮領域絕對的領頭羊。
偉光匯通2018年所有項目客流量有4000多萬人次。彝人古鎮項目比較早，周期比較長，2018年客流量1300萬多人次。湖南零陵古城開業當年人流量達到500萬以上。
彝人古鎮
青城會：對於城市選址有什麼具體要求？
王軍：傾向集中在區域性的中心城市，需要有大量消費人群，城市中心區域人口可以達到20萬。例如湖北第二大城市襄陽，雲南第二大城市曲靖，山東省會城市濟南。
「選址要選有一定人文資源的城市」，這個商業邏輯是錯誤的。人文資源作為城市的基本屬性，每個地方都有，主要靠自己挖掘、提煉活化。偉光匯通本質在解決消費升級，解決當地輻射的圈層里的人口消費問題，以及吸引外地遊客來旅遊消費。
青城會：古鎮業態如何布局？有規模比較大的演藝項目嗎？有配套地產嗎?公司會持有古鎮的一些重資產嗎？
王軍：基本上是吃住行、遊購娛、商養學，再加閒情奇一共12大產業。
文旅小鎮有很多與場景空間結合的小演出，原則上不做大演藝項目，因為大演藝需要劇場，和場景結合不緊密。所以偉光匯通選址地傾向在黃河以南，因為北方受季節限制，淡旺季很明顯。
項目有配套地產，地方地產公司比較少，全國性地產公司比較多。
文旅小鎮是由偉光匯通統一經營，是否持有資產取決於整個公司對這個項目的戰略判定，對偉光匯通來說是否持有並不重要。
灤州古城
青城會：古鎮是否為開放型？現金回流重點在什麼業態？
王軍：大景區不收門票，古鎮里小景點收費。
商業業態在現金回流方面貢獻很大。業態完善的新建小鎮是一個非常好的度假目的地，服務設施、硬件條件規劃很好，很多遊客選擇去住兩三天、一周。
青城會：目前我們操作的文旅古鎮有哪些功能屬性?目前在運作的項目是哪個？
王軍：文旅小鎮大概有六大屬性：遊客集散地、城市會客廳、休閒目的地、旅遊目的地、度假目的地、康養目的地。每一個對應的流量不一樣，對應的人群也不一樣，不同的人群組合業態都不一樣。
目前在運作的是濟南宋風古城小鎮於今年8月1日開工，明年一期投入經營，總投資約40億元，是以宋代風情為主的旅遊小鎮，同時，我們在湖南湘西、湖北襄陽等地的文旅小鎮項目都已在今年開始開工建設，明後年陸續投入經營。
濟南宋風古城小鎮
行業思考
青城會：如何把當地文化活化成旅遊產品？
王軍：城市文化有自己的獨特性，但是需要去挖掘、提煉。關鍵在於找準文化點和旅遊相對應，能夠讓遊客產生興趣。需要深入研究項目地的歷史文化，把歷史上曾經輝煌的一面呈現出來。偉光匯通有龐大的策劃團隊在把提煉出的文化活化成產品，可以活化成四個方面。
第一，活化成遊客願意去體驗、感知、學習的文化產品。
第二，活化成可以玩、可以娛樂的體驗互動旅遊產品。
第三，古鎮日日有活動，月月有節慶。偉光匯通經營團隊根據文化創造一系列的節慶活動、節日活動，遊客的娛樂性、參與性、互動性、體驗性非常強。
第四，每一個文化會形成若干個IP，每個IP都會形成一系列產品，再讓遊客把文化帶走，所以又活化成文創產品。
安徽定遠古城
青城會：為什麼中國傳統建築適合做文旅小鎮？
王軍：文旅小鎮的核心不是建築本身，建築只是搭了個場景和空間。觀光不是遊客的唯一旅遊內容，核心在於小鎮內容需要有一系列的文旅產品讓遊客去體驗、互動、消費。
現在建築風格有三大類。第一類，歐美建築風格，這種建築做文旅項目生命力不強，雖有三五年短期熱潮，但從長期角度、經營角度來看，與當地文化不融合；第二類，現代建築，沒有新鮮感，文旅小鎮主要針對都市人群，需要營造一個全新的場景和空間，而現代建築對於都市人群來說天天都在看，沒有長久吸引力；第三類，中國傳統建築和文化最容易搭接，反而最有生命力。
青城會：傳統古鎮和偉光匯通打造的古鎮有何不同?
王軍：現在傳統古鎮最大的不足在經營環節。傳統古鎮是真正的古鎮，而偉光匯通是用傳統仿古建築形態打造的文旅小鎮。
湖南零陵古鎮
傳統古鎮是按照當地人生活進行規劃的民居，甚至都沒有整體規劃，而不是從旅遊角度來建造，當時的生活水平和現代人旅遊需求有巨大差距。現在消費升級需要更高的服務，商家對空間的需求、消費者對品質的需求都不一樣。這些決定了真正的古鎮沒法滿足現代人對文旅消費的需求。
此外，傳統古鎮也需要面臨開發與保護的問題，改造難度非常大，所以偉光匯通原則上不接真正的古鎮項目。
青城會：為什麼大多數地產公司做文旅項目很難成功？
王軍：地產的本質是做存量市場，是想把房子賣給來旅遊的人；文旅項目的本質是要做增量市場，把市場從無到有做出來。
邏輯不一樣，它背後構建的整個生態體系也不一樣。做項目第一考慮流量從哪里來，第二建立起一套文旅商業生態體系，讓與旅遊相關的各個利益主體都得到滿足，把生態搭建好，流量自然就會來。
偉光匯通在這個行業領先別人三年，目前的定位是把這三年的護城河挖大。
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