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《從選址到轉讓，民宿運營手冊》
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利用價格的調整來引導民宿產品的營銷，相對於產品策略和渠道策略來說，往往是最為簡單粗暴又直接有效的。對於每一個民宿產品來說，對價格的敏感度，是各不相同的。拋開佛系和任性房東不談，每一個理性成功的民宿經營者，都有自己的一套定價策略。
價格分類
大類可以分為三種：散客價，團隊價和其他價格。
一、散客價
1. 門市價，就是前台的正常賣價；
2. 網絡價，在OTA的價格，比如攜程、去哪兒、藝龍、途家上的價格；
3. 會員價，連鎖民宿可以構建自己的會員體系，對不同會員實行不同的定價規則，可分為普通會員、金卡會員和白金卡會員等；
4.預售價，在預售活動期使用的一種價格，一般比正常售價低50%；
圖：民宿預售活動
5. 客房包價，包價指的是除了客房以外還包含了其他產品的價格，比如：房間+景區門票、房間+2份自助晚餐等；
6. 長住客，與長住客人簽訂的價格；
7.營銷價，一般會做一個特價房作為營銷噱頭；
8.整租價，單幢民宿的體量不大，可以作為一個整體出租。
二、團隊價
1. 公司團建，這種團隊除了一定數量的房間需求之外還需要使用會議室或者廚房等，除了房間以外還會產生其他消費。
2. 普通旅行團，旅行社代訂的團隊，這種團隊品質不高，在民宿的房價相對較低，除了房間消費之外很少有其他消費。
散客價> OTA底價>會員價>協議客戶>團隊會議價
門市價制定
門市價（Bar Rate、上門散客價）是制定完整的價格體系時候的基準價。所以制定價格體系第一步要先制定bar rate。
客房定價的基本原理
客房價格一般以供給價格為下限，以需求價格為上限，實際市場成交價格受市場競爭的影響在上/下限間波動，特殊時期市場成交價格可能會低於產品成本價格，客房產品的價值決定供給價格、客人支付能力決定需求價格、市場競爭決定市場成交價格。
客房定價的基本方法
1、以成本為中心的定價方法
（一）建築成本定價法（千分之一法）
又稱經驗定價法，即以總建造成本除以房間數，再除以1000作為每個房間的平均價格，這個公式適用於酒店，但我們可以做一下經驗修正。
公式：房價=建造成本/(1000×房間數)
例如某民宿建設投資200萬，10間客房，
平均房價=200萬/(10×1000)=200元
明顯這個數據是低於市場平均水平的，按經驗值修正
公式：房價=建造成本/(400×房間數)
修正後的基本房價為500元。
這種定價方法只考慮了客房的成本因素，而沒有考慮會議與餐飲、娛樂等其他各種設施設備投資比例的差異以及供求關係、市場競爭等相關因素，因而缺乏科學性和合理性，只能作為客房定價的參考。
（二）盈虧平衡定價法（保本點定價）
在既定的固定成本、變動成本和預計客房銷售的條件下，實現銷售收入與成本相等時的房間，也就是收支平衡時的客房價格。側重於保本經營，是市場不景氣時採用的定價方法。
公式：保本點房價=全年成本總額/全年預計銷售客房數
保本點定價缺點：客房銷售數量難以控制，只有達到或超過預期銷售量才能取得利潤。
1、固定成本——是指在一定的範圍內不隨入住率、收入變化的成本，包括租金、裝修折舊、人員工資等；
2、可變成本——是指隨著入住率、收入變化而變動的成本，包括日常損耗（日用品損耗、水電制冷等能耗）、稅收等
（三）目標收益定價法（赫伯特公式法）
以目標投資回收率為定價出發點，在客房成本計算的基礎上，在保證實現目標利潤的前提下，根據計劃的銷售量、固定費用和需達到的合理的投資率來決定客房的平均價格
公式：產品單位售價=（總成本+目標利潤）/預期銷量
2、以競爭為中心的定價法
隨行就市法
以同一地區、同檔次競爭對手的客房價格作為定價依據，從而確定客房價格。
1、以同等級別民宿的平均水平作為定價。
2、追隨「領導型民宿」的價格，以減少風險。
競爭對手
競爭對手的劃定有以下幾個維度：
一、地理位置：一般就在自己的環境周邊（一般三公里以內），或者說其他條件極其相似的知名客棧民宿；
二、風格：裝修風格是民宿特有的一個標籤，風格差異會對客群形成一定的差異，進而無法形成比較；
三、房間數量：客房數量相差太大就無法在收益、價位等各方面形成對比；
四、硬件配套（檔次）：民宿的硬件條件是必須參考的一個重要因素，比如衛浴、床墊、易耗品品牌、新舊程度等；
五、經營項目：比如有些店提供團建會議場地，聚會等場所，有的會提供特色餐飲等，經營項目也需要進行一定的匹配；
六、可替代性：如果你的民宿具有某種產品的不可復制性，比如獨一無二的景觀、無與倫比的位置那是不是就沒有競爭者了？可替代性也許會推翻上面所有的評判標準。
OTA平台會有一個小提示，內容是：瀏覽了這家店的客人還瀏覽了哪些店。那麼那些民宿就有可能會分流你的客人，分流比較嚴重的店就很可能是你的競爭對手。
3、以需求為中心的定價方法
（一）直覺評定法
在分析競爭對手產品的基礎上，根據自身產品特色和可能的服務水平等邀請客人或中間商評價直覺評定價格。
（二）相對評分法
通過對周邊相似業態的產品價格調查，對不同等級民宿產品進行測評和評分，以獲得的分值權重對目標產品進行產品類別的差級定價。
（三）特徵法
這種方法要求決策者選取周邊不同等級的民宿，請消費者對其產品和可感知度、可靠性、保證性和移情性等特徵做評分，例如針對產品的服務設施、服務質量、服務效率、地理位置、安全保障、情感滿足等逐一作出評價和評分，求取每個特徵的權重，以市場平均價格為基礎，乘以每個特徵權重得出價格。
民宿定價的影響因素
可分為可控因素和不可控因素。
可控因素，主觀上的花費，不受外界的影響。比如成本（固定成本和變動成本），地理位置、定價目標，產品本身定位。
不可控因素，受外界影響很大。比如淡旺季，目標客源結構，服務質量、供求關係、政策變動、周邊房源定價等都會使價格產生巨大變化。
4種定價模式
1. 按天定價
每晚的房間都是獨立定價，即客人入住期間每晚的房價都不一樣。這種定價策略是基於市場需求及客人對每晚住宿價格的敏感度。
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2. 按住宿天數定價
基於客人入住的日期及住宿天數。這種方法在客人住宿天數的基礎上考慮了市場需求及客人對入住日期價格的敏感度，也就是說在評估客人的入住日期後確定房價。
3. 動態定價
這種定價策略和按天定價的方法類似，根據每種房型的最低價及最高價定出一個房價區間，並在此基礎上進行分析，然後確定能實現收入最優化的房價。
4.固定定價
全年統一售價，或除個別節日外統一售價。
圖：枸杞島·思想家 全年固定定價（春節除外）
民宿定價的常見問題
1、 價格偏離價值
民宿價格虛高已是公開的秘密，服務跟硬件，比不過五星，價格超五星。實際價值低於售賣價，差距較大，配套設施設備也跟不上，現狀是很多景區民宿都存在，使得到店客戶實際入住體驗感較差，讓住客感覺不誠信，一次性生意現象突出。以莫幹山片區為例，住客普遍感覺房價偏貴，但受制於當地整體價格策略和運營成本，很難有較大改觀，基本上是騙一個算一個。
民宿貴的理由
民宿房價高的邏輯基礎
資源的稀缺性：地理位置、環境景觀
資源的整體性：客房配置、周邊配套、服務水平
如果以上五大因素都做的極致，沒人會認為不值，但一般民宿往往也就只能做到其中的三項，卻想著賣超五星酒店的價格，只能自打其臉。
圖：莫幹山民宿價格反饋
圖：莫幹山民宿價格反饋
圖：營銷號上網友對桐廬某民宿的吐槽
2、 不合理的房價梯隊
房價梯隊不合理，無法形成有效的價格保護，讓客戶的觀感變差，不同的房型設置和功能配套的區分合理價格，這是設計公司應該協助民宿投資人完成的。
而合理的改進方法需要從設計上面做改進，有效果的設計感可以提升客戶的用戶體驗，讓其有物超所值的感覺，而硬件投入決定定價，當然，硬件投入也是需要參考以下幾個指標的。
地理位置
地理位置決定了該片區民宿的層次和價格，無論是周邊城市的人均消費水平，還是城市分類，相同硬件、配套設施的價格也可能會完全不同。
發展層次
民宿附近的配套成熟度，競爭對手的價格定位，設施設備的配套，民宿數量，房間數，均價，入住率等。
客戶群體
結合所處位置的交通及商業資源情況來鎖定客戶群組，再結合他們的需求和喜好進行針對型的設計。
3、節假日價格差
節假日、周末、寒暑假、小長假、黃金周等所謂的旺季往往是淡季的2-3倍，甚至需要至少提前2-3個月調整好價格，以獲得最高收益。行業通病，沒有有效解決方案。
怎樣提高價格競爭力？
在基礎定價上進行營銷是為了顯示出性價比，想要房間的競爭力就需要讓客戶覺得你的房間物超所值。
比如接送服務，景區訂票服務，提供美食商家的打折券，在房間里準備小禮物等等。
用有吸引力的附加服務為你的房屋競爭力添加有力的一筆。
《從選址到轉讓，民宿運營手冊》
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目錄
介紹篇
01全球民宿發展歷程（已更新）
02民宿的定義（已更新）
03中國民宿發展簡史（已更新）
04大陸民宿現狀（已更新）
05大陸民宿的主要分佈（已更新）
06中國鄉村旅遊創客示範基地100個（已更新）
07城市民宿的概念（一）（已更新）
07城市民宿的概念（二）（已更新）
08 民宿未來的發展趨勢（已更新）
09民宿和自媒體的關係（已更新）
10民宿和鄉村振興（已更新）
籌劃篇
11開民宿一般流程（已更新）
12股權架構（已更新）
13民宿選址（已更新）
14民宿選址、建造和運營中的風水常識（已更新）
15民宿租房合同的風控（已更新）
16民宿的土地政策（已更新）
17民宿的證件辦理（已更新）
18民宿取名（已更新）
19 LOGO設計（已更新）
10民宿的商標註冊（已更新）
21民宿商業計劃書（已更新）
22民宿眾籌（已更新）
23民宿估值（已更新）
設計篇
24設計和策劃（已更新）
25設計風格（已更新）
26民宿ins風（已更新）
27常用設計網站（已更新）
施工篇
28民宿泳池的建造和維護（已更新）
29.民宿里的幹柴烈火——壁爐（已更新）
31.民宿地暖（已更新）
31民宿隔音怎麼做（已更新）
32民宿節能措施（已更新）
33民宿中夯土牆的運用（已更新）
新型民宿篇
34民宿里的木屋（已更新）
35民宿里的泡泡屋（已更新）
36集裝箱里的民宿（已更新）
37民宿中的帳篷（已更新）
運營篇
38民宿照片的拍攝技巧（已更新）
39.民宿PMS系統簡介（已更新）
40民宿的OTA管理（已更新）
41民宿的差評管理（已更新）
42民宿的客房配置（已更新）
43民宿的佈草管理（已更新）
44民宿里的32個品牌：4+1、佈草和床墊（已更新）
45民宿的價格管理（已更新）
46實名登記管理
47消防管理
48早餐介紹
49成本管理
50人才管理
51鄰里關係維護
52二次消費
53海外拓展
54維系老客戶
55民宿（人）的100種死法
營銷篇
56新媒體推廣渠道和模式簡介
57朋友圈營銷
58短視頻營銷
59H5營銷
60民宿公眾號怎麼做
61民宿小程序怎麼做
62公眾號Wi-Fi引流
63公眾號二維碼設計
64網紅民宿的營銷
附錄
65問題和痛點
66相關政策
台灣哪裡好玩/45.民宿的價格管理.