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在居民消費力逐步回暖之後，房價回歸正位，該漲的地方漲，該跌的地方跌，該穩的地方穩，起碼對購房者來說有一個盼頭，而不是像之前那樣。突然一股浪潮，房子從希望變成了絕望。
來源:子木聊房（ID:zimuliaofang）
作者:子木
1
謠言四起
天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。
有利益勾連的地方，就有參與者絞盡腦汁的博弈。而在這博弈的背後，不乏有失去人性原則的爭奪與謊言。
在今年9月房價預期調頭向下後，樓市博弈正式拉開了序幕。一時間謠言四起遍布天下，例如北三縣破了限購，炒房客蠢蠢欲動；上海房貸利率下調，迎來房價利好；廣州限價抽離，新房將一飛沖天……
對於這種信息的辟謠文章的確是沒必要寫，這段時間我也一直在微信群和研習社里進行幫大家做解釋說明。然而用者有意，知者甚少，三人成虎的故事在韭菜之間愈演愈烈。
10月26日，地產股集體迎來大漲。迫不得已，新華社連夜發文辟謠《絕不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄》，以正視聽。
很多媒體用「定調」的關鍵詞去解讀這篇文章，我認為有失偏頗，因為在7月31日的政治局會議上，官方已經用了「堅決遏制房價上漲」給房地產市場下了最後通牒，接下來一直是履行跟進的過程，何為定調？
今天，小編想通過多年的研究，告訴大家一套關於樓市真言判斷的方法和標準，讓大家避免成為人云亦云的被動型韭菜。我認為這個對於購房者來說是比較有意義的。
2
誰在說謊
在解剖這個問題之前，我們首先要把自己的身份剝離出來。
無論你是剛需族還是投資客，都要以上帝的視角、旁觀者的心態來看待樓市博弈。只有做到這一點，你才不會被自己的利益禁錮思維，才會更加理性。
那麼樓市之中，到底是誰想要房價漲？誰又想讓房價跌呢？
答案很清晰。
漲方：開發商、銀行、中介、炒房客、地方
跌方：剛需
在這個利益對壘陣容中，你會明白幾個道理。
1.漲方明顯多於跌方，剛需族在當年中國採用香港的土地出讓金制開始，就已經被確立為整個利益鏈條的最底端。如果監管缺位的話，中國至始至終將會是賣房市場。
2.房子本身只具有居住屬性，然而因為資源有限，房子和教育、醫療等資源綁定，在漲方的共同謀策下，房子成為了中國最具有投資屬性的金融產品，是金融就一定有炒作，有炒作就一定有犧牲。
3.中央和地方至始至終都存在博弈，中央在意的是大局，地方在意的是自身。中央也希望「居者有其屋」，希望每個地方都有能帶動經濟發展的產業，老百姓有高質量的生活水平。然而到現在為止，大部分地方都缺乏財政收入來源，為了發展只能把房地產作為靈魂，深深地汲取。
看懂以上三條，作為一個「局外人」的你應該不會抱怨環境是非、誰對誰錯，而是默認為這個是一個市場，所有人都是參與博弈的一份子，為自己的利益而戰。
擺正好心態，看清事實之後。現在就要去深入了解各個利益者是怎麼干涉市場來達到自身利益最大化的。
首先是開發商。
現在樓市下行，剛需族觀望情緒，市場成交蕭條。資金面雄厚的大型開發商會想著如何「大魚吃小魚」，趁機完成企業規模的擴張。
近期的萬科就是玩的這個套路：先是高喊活不下去，然後破除行業禁忌給購房者退款，加速中小型房企死亡速度，然後洋裝聖者身份以救濟弱者的名義低價吞並其他開發商的土地。而中小型開發商有的為了渡過寒冬期，只能忍痛把自己的資產出賣，例如最近華夏幸福低價出手環京地塊。
第二個是銀行。銀行在乎的的並不是購房者的房貸，而是來自於開發商龐大的資金貸款。現在國家為了控房價，嚴禁資金流入開發商，銀行很大的一部分收益消失，同時因為資管新規落地，資金收緊，銀行們的處境壓力很大，可能會通過不斷試圖放鬆房貸利率來影響市場預期。
第三個是房產中介。
他們是這個行業里最活躍的人群，沒有之一。常年把「買漲不買跌」購房者心理學作為聖經，無論何時何地，均會想法設法地鼓吹房價上漲信號。最近這段時間，幾乎所有的謠言起源均出自於他們口中。
很多房產中介都玩得一手好P圖技術，自己會P政策，會另類解讀。例如前幾天廣州發布政策，規範購房雙合同，其實目的很明確，就是為了減少因雙合同催生的房鬧事件。結果有個中介附圖解讀說，雙合同規範了開發商行為，使購房者的成本降低，房價又要漲，再結合前幾年房價一直在漲的事實，開始在朋友圈大肆傳播。
一個認識的銷冠中介跟我說，這種方法屢試不爽，朋友圈里這麼多人，總有幾個會相信找你買房。而且這招只要你做的不過分，發到朋友圈里沒人會管你，其次是這幾年房價把人們都漲怕了，人們的神經脆弱敏感，相信房價下跌，但更相信房價上漲。
所以在樓市博弈者中，地方是為了城市發展，中介是為了養家糊口，開發商是為了擴大規模，銀行是為了業績增長，炒房客是為了割韭菜，聲音雖多，但沒有一句能信的。
最後，可以相信且唯一能信的或許就只剩下中央了。
3
該聽誰的話
在新華社的文章里，我截取了三段話放下下面。
種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的「花拳繡腿」，「房住不炒」定位正在從各方面得到進一步落實。
當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控。要明確的是，根據7月31日中央政治局會議中所強調的「下決心解決好房地產市場問題」「堅決遏制房價上漲」的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。
投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢，丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想，摒棄房價「復燃」的幻想，及時調整心態回歸理性，沉下心來做一些有利於國家經濟長遠發展的實事。
三段話，陳述了三個事情。
1.堅決遏制房價的決心不會動搖
2.即使經濟下行，也不會放水救市
3.唱漲的人好好做事情，別天天就想著炒房價
這次官方隔空喊話，對於房價的態度異常堅決，其實這也是不得已而為之。
回顧這輪房價的整體預期，準確的來說是從2015年3月開始到2018年的9月才結束，歷時3年半，可以稱得上是「史上最長周期」。
為了消滅這輪房價大火，從16年開始到現在，大約出台了600餘次調控，平均是一天一調，然而地方卻以「人才引進」做博弈，開發商用「捂盤惜售」做博弈，又引發了一次次萬人搶房行動，房價在嚴政中逆風上揚。
終於，中央終於忍無可忍，在今年7月31日的政治局會議對房價下了最後通牒，直接約談問責地方，才把火徹底滅了下去。這時間還沒過一個季度，就有人開始躁動不堪了，真得是在利益刀口上舔血，不顧一切。
要知道現在中國的經濟已經再也受不起房價的折騰了。
在今年8月中國社會消費力和固投指標雙雙滑入了歷年谷底後，到現在都沒有緩過來，這意味著經濟增長中最重要的一環內需已經達到了閥值。如果房價繼續上漲，再加上國外形勢嚴峻，「逢8魔咒」或許在中國可以成形了。
在高風險面前，還有什麼收益值得追求？
房價需要回調，市場需要理性。
現在的中國，終於承認了經濟得從高速到高質量的轉變了，即使經濟下行，地方也不用為了做到經濟增長目標而大舉刺激房價，這才是房地產市場真正意義上的成熟。
在理性的市場中調控會逐步脫離。例如未來有些城市二手房房價回落到基本面後，價格倒掛的新房限價政策會逐步取消，高浮的房貸利率會出現松緩，真正的剛需可以入場，在為城市奮鬥的同時可以享受到城鎮化發展帶來的紅利。
在居民消費力逐步回暖之後，房價回歸正位，該漲的地方漲，該跌的地方跌，該穩的地方穩，起碼對購房者來說有一個盼頭，而不是像之前那樣。
突然一股浪潮，房子從希望變成了絕望。
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