前幾日，萬科在秋季例會上打出「活下去」的標語。

伴隨地產調控不斷升級、去杠桿持續推進，房地產市場進入寒冬，似乎是業內人士的共識。

所以，真是凜冬將至，地產行業真的活不下去了嗎？真的是樓市的拐點？以及，一眾房地產商的更名熱，難道他們真的要另辟蹊徑？

倘若真的如此，那為何大家身邊那些房產中介個個月入2萬？房價為何仍舊這樣高？一套房子挖空三代人6個錢包，還要背一身債……錢，究竟被誰掙了？

房企兄弟：戰略收縮，謹慎投資

當銷售額沖萬億的萬科高呼「活下去」時，那些房企弟兄們在做什麼子？

停止拿地，提高收購標準，限縮城市區域，調整業務布局。

各家房企的行動

碧桂園：今年10月之前停止拿地，要求保持利潤率8%-10%，退出粵東四五線城市的布局。

恒大：收縮深圳城市更新項目的投資。

保利：三四線不再拓展新城市，只能在已進入的城市主城區獲取地塊，均不去縣級市，利潤率由15%提高到20%。

融創：整體放慢並購步伐，拿地區域亦集中在一線、二線及環二線城市，三四線城市只能進主城區。利潤率提高到15%。

旭輝：三四線城市均只能進主城區。

龍光：暫停在粵東區域取地，今年的投資目標主要在珠三角及深莞惠區域。

龍湖：利潤率提高到12%-15%。

情緒，已經開始蔓延了。

更名潮下的求生欲

以萬科為例，諸多地產公司都將名字中的地產二字去掉，如「深圳市萬科房地產有限公司」更名為」深圳市萬科發展有限公司「，龍湖地產有限公司更名為」龍湖集團控股有限公司」，據統計，共有18家更名。

加之恒大這些年一直在進行的「轉型」，做礦泉水做糧食，搞足球投電影，最近還對充電汽車來了興趣。

難道，在一系列的調控下，房產稅、預售制之後，這是地產商們的求生欲嗎？一些房地產商轉型，這是房企的「去地產化」嗎？

鬱亮：「市場仍然很大」

很多人只看到了鬱亮在發言中強調「活下去」，卻沒看到他還說了「市場仍然很大」。

鬱亮的原話是「現在我們面對剩餘50%的任務，大家覺得非常困難，但是 4、5 年前出現過更難的情況，但最終我們仍然做到了目標。……我們集團關注：新業務發展、現金流、做到股東回報的有序增長、500強地位的提高，而這些都將依賴於開發業務……」

「我們需要開發業務來拉長有序增長的時間，來換得我們新業務發展的空間，來做到開發業務本質的調整……總體市場規模仍然很大，靠什麼讓消費者選擇你？要靠性價比、產品和服務的能力……」

萬科的「白銀時代」

鬱亮2014年在接受記者採訪時曾說，「調控政策的變化不會立刻使市場好轉，但中國房地產行業未來十到十五年仍將保持增長。未來10-15年仍然是房地產的白銀時代。」

並建議房地產企業都要改變黃金時代的思維方法，坦言房地產行業已經過了青春期、不再是長個頭、應該是長力量的時候，應該換個標準衡量已過青春期的房地產。

「傳統住宅業務還是占據比例最大，至少八成。」城市化進程會帶來很大的機會，白銀時代對比青銅爛鐵時代還是好時代。但與黃金時代相比，白銀時代的競爭更加激烈，毛利率肯定會更低。

通過巨大的房價利潤賺錢的時代，已經過去，地產商的微利時代正在到來。也就是說，房企「悶聲發大財」的時代已經過去，如今需要更加兩把刷子才能更好的盈利。

而所謂的「去地產化」，不如用一位龍頭房企的高管的解釋吧：「誰願意放棄十萬億的市場？現在只不過是從增量市場轉到了存量市場。」

抑或是一場深謀遠慮的圍獵

隨著償債高峰的到來，中小房企、以及那些高杠桿企業，在資金壓力下選擇出售項目或「賣身」，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，未來，這個行業只會越來越集中。

獵豹和瞪羚的故事

據說獵豹媽媽的家教是這樣的：「孩子，你要是跑不過瞪羚，就會被餓死。」瞪羚媽媽的家教則是：「孩子，你要是跑不過獵豹，就會被吃掉。」獵豹必須抓到瞪羚，否則就會餓死。

經過一代又一代的激烈競爭，跑得慢的獵豹餓死了，活下來的都是精銳中的精銳。

所以，即使寒冬來臨，很多中小房企都紛紛到底，最終存活下來的，也會是那個最強壯的。

而萬科此時高呼這句話，用意何在？引起輿論？製造熱點？網民追捧？引發一些人唱衰房價……最終，打擊市場信心？

而下面這位網友的解讀，雖然有調侃之意，但足以引人深思。

（銀行表示很無奈。）

隨著三四線城市去庫存化的完成，房地產商或許要開始洗牌，大量的中小開發商會消失，現金流出問題的開發商，會以成本甚至低於成本的價格甩賣。

但對於一二線來說，有可能是另外一番景象。

短短十來天，萬科有三個資本動作：

13億元購北京海南航空大廈

29億元購聯合置地30%權益

為馬來西亞吉隆坡項目6億元提供擔保

今年前8個月萬科在拿地上投入了1067億元，僅次於碧桂園。

試問，帳上握有16000億資金，淨負債率32.7%，前八個月累積銷售金額達3880億元的企業，如果生存還是個問題的化，那不知道別人該怎麼活？

鬱亮說，「房地產行業的轉折點實實在在到來了」

或許，只是從一個暴利行業，轉折到沒那麼暴利而已。

圍獵，開始。

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