國人不一定知道的美國地產投資邏輯

在美國，地產投資主要指的就是商業地產。很多美國家族，會配置20%甚至30%在商業地產領域，用來對沖風險。那麼美國地產投資邏輯和中國有何不同呢？

一、出租公寓雖然是住宅，但是歸屬於商業地產

2017年，美國商業地產交易總額已經有4000億到5000億的。其中，可以看到辦公樓和出租公寓是重倉。因為有人的地方就有兩大需求：辦公跟居住。另外，也因為美國是一個大量租房子的國家。

二、美國地產規模是非常難做的

因為土地制度的私有，如果要在50個城市進行地產開發，你可能要面對3000個業主，包括家族、個人、企業等。所以美國地產商絕大多數是小而精，而不會出現巨大的項目。

三、因為經營的複雜性，美國的地產商細分成不同領域。

比如說，做出租公寓，整個團隊都只做出租公寓，就做不了酒店和辦公樓。因為每個領域都難跨領域，法律、經營和技能要求都非常細致。

就像是耐克是做運動鞋，卻不做皮鞋。成熟社會的特點就是細分。這個特點就決定了投資的邏輯。任何一個人，都逃離不了這個邏輯。這些框架和法律經營就決定了美國地產商小而精，不求規模，只求深耕細作。

四、美國地產商通常以家族和合夥制為主，因為小，它不能發公司債，公司債在美國地產私有的經營開發管理是非常少見的，所以開發商的市場化融資需求非常龐大。這是一環套一環的邏輯，所以，在美國它是每個項目單體拿出來，去找機構資本合作。

但是開發商的很大價值是在一個具體地產類型中，長期深耕所產生的能力。這個經營團隊和經營能力在美國成本非常高，個人做不到。很多機構資本不可能組建這個團隊，因為在美國「人」是最稀缺的資源。

所以，當經營商在一個地方生產了一個細分領域的能力後，就產生了自己的護城河。這個別人再去復制成本是非常高的。這個就是美國地產的投資產業鏈，跟中國的地產投資邏輯是完全不同的。

五、美國的商業地產是被鎖死的，是一個閉環，因為美國是行業細分、法律細分為特點。例如如果在紐約地區長期深耕的話，開發商基本上就被鎖死在紐約地區了，不會去德州投資。所以那種在全國各地到處開發的所謂龐大的開發商其實是中國特色。

六、中國開發商喜歡市中心高層，在美國不好使。

美國74%的人口不住在城市中心，美國真正有購買力的中產階層，到富裕階層，通常習慣住在郊區的獨立屋。因為那個地方有更好的公立學校。

這兩個國家社會資源的分布習慣不一樣，中國是資源分布在城市，城市是巨大的資源集中地，政府、高校、醫院、學校都在。所以中國開發商喜歡在城市蓋高層，基因是這樣。但是在美國，高層購買的人群比較狹窄。中國開發商如果運用國內的邏輯，而忽略具有縱深特點的美國市場，就會錯過很多極具投資價值的細分市場。

可見，中國和美國地產投資的邏輯不同。中國開發商出了中國，要重建認知。作為投資人在做投資決策前也同樣要調整認知，比如購買公寓時要從投資而不僅僅是剛需的角度去考慮，否則很有可能在退出時出現誤判。

海頭客

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