2021年4月23日，肇慶市鼎湖區人民法院在審理的（2021）粵1203民初254號服務合同糾紛中認為：業主提出物業服務質量不達標、物業公司選聘程序違法等抗辯，與物業公司起訴業主支付物業費案件不是同一個法律關係，所欠的物業費及違約金，應按照約定支付。
特別說明：本案的判決結果與其他法院不一致，不代表類似案件的常見裁判尺度。同案不同判的司法現象仍舊存在，也說明每個案件都有風險，沒有百分之百的結果。
一、案情簡介
原告起訴稱：2017年12月15日，原告與涉案小區業主委員會簽訂《物業管理服務合同》，約定原告為涉案小區提供物業服務，業主按標準支付物業費等費用，如逾期的，每天按欠繳金額的千分之三交納滯納金。被告作為業主，經原告多次催告，仍拒絕交納相幹物業費。為維護合法權益，特向法院起訴，請求判令被告支付物業服務費及公共水電費3373.56元及違約金3491.63元，承擔本案訴訟費。
被告答辯稱：2017年11月，小區業主委員會在選聘物業公司時暗箱操作，選了剛成立沒有資質、經驗的原告公司，當時業委會不理會業主向區信訪局投訴，在調查期間與原告簽署合同；原告沒有按約定設置兩個崗亭；原告還未經業主同意，把小區原有的三個崗亭拆掉兩個，只剩下正門口一個崗亭；原告不懂管理，造成小區的車輛亂停放，天天堵塞消防通道和消防門口，公共綠地有養雞、種菜、停車、曬食物、曬衣服被子和樹木枯死，四處堆放樹枝和樓道四處堆放雜物。生活用水長期不清洗水池，或不專業人員清洗水池，導致水質污染，影響業主的正常生活；原告未經業主同意，占用小區原有的涼亭改為員工宿舍；未經業主同意砍掉樹林；原告在小區使用國家禁用的有毒的除草劑，四處放毒，嚴重污染環境；進駐小區三年來，原告員工從26人縮少到20人，有時候更少，招聘人員超齡（60歲以上）和人員頻頻更換；原告請求的違約金是霸王條款，原告違約在先。
被告提供證據如下：1、信訪事項受理告知書、信訪延期辦理告知書，證明原告進駐小區不合法、不合規。2、小區物業選舉業主大會表決票，證明原告是通過造假選中進駐小區的。3、信訪事項處理意見書，證明業主向管理部門反映投票的事實，街道辦之後作出的答復。4、資質證書、營業執照，證明其餘物業公司有這份資質證書。5、關於及時提供服務本小區人員情況的函，證明原告工作人員不足。6、2020年物業費收取最新標準，證明原告物業費的標準不符合規定。7、收支情況表，證明原告沒有將收支情況進行公開。8、照片29份，證明原告不按照合同履行，不作為。9、微信聊天記錄，證明業主建立了業主微信群，原告管理差服務不到位，原告工作人員與業主在群裡對罵。10、除草劑對人體及其他生物產生了嚴重危害，證明除草劑對人體是有害的。11、USB（文字表述），證明原告管理小區期間不履行小區的服務合同，不作為、亂作為，私自將涼亭改建作為物業人員的員工宿舍。12、投訴信，證明業主向相幹部門進行投訴。13、住建局關於物業管理不善投訴的回復、關於物業公司砍伐樹木不合理的問題回復，證明住建局對業主投訴作出回復。
法院查明：被告系涉案小區業主。原告於2017年12月15日與小區業主委員會簽訂《物業管理服務合同》，約定物業服務費由業主按套內面積1.20元/㎡/月收取，逾期未交的，每天按欠繳金額的千分之三交納滯納金。合同簽訂後，原告進駐小區進行服務。被告自2017年12月1日起至2020年11月30日共欠物業費及公共水電費3384元，經多次催繳未果，形成訴訟。
法院認為：根據涉案街道辦事處出具的《信訪事項處理意見書》對業主信訪事項的回復，經街道辦抽樣調查，有效投票的業主存在與其實際投票意願不相符的情況，業主如選任結果存在抗告，建議通過訴訟門路解決。截止本案庭審之日止，原告及小區的其他業主都沒有對物業選任提起訴訟。
根據民法典規定，業主大會或業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。原告與小區業主委員會簽訂的《物業管理服務合同》內容合法有效，受法律保護，當事人應按合同享受權利、履行義務。原告已為小區提供了服務，被告應按約交納物業費用。
被告提出小區業主委員會選聘原告作為物業服務公司存在暗箱操作，且原告之後提供的服務與約定不符等抗辯理由，根據民法典的相幹規定，與本案屬於不同法律關係，被告可另尋法律門路予以解決。原告起訴要求交納物業費、公共水電費的訴訟請求，予以支持。關於違約金，原告主張從逾期之日以欠繳的總金額為基數按每天3‰收取，明顯過高，依法予以調整，違約金參照民法典規定，按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率3.85%的130%計算。
判決如下：（1）被告支付物業費3096元、公共水電費288元及違約金（2020年12月1日起以3096元為基數按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率3.85%的130%計至清償之日止）；（2）駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費25元，由被告負擔。
二、律師分析
本案是原告對小區內欠費業主進行起訴的案件之一，受案法院對此次案件的裁判尺度基本一致，均支持物業公司有關物業費、違約金的請求。從本案以及其他類似案件綜合研究發現，涉案的業主抗辯意見主要為物業公司選聘程序有問題、具體服務不達標兩個方面，而法院對兩個問題的回應是這與本案不屬於同一法律關係。
面對本案的具體糾紛，本人認為涉及如下焦點問題：一是被告抗辯中提到的物業公司選聘問題是否成立，如何解決，二是被告抗辯的物業服務不達標，是否與本案具有關聯性，是否屬於同一法律關係，是否成立的問題，三是本案法院全額支持原告關於物業費的訴請以及違約金的訴請，是否合適、妥當，以上問題，分析如下：
（一）被告抗辯中提到的物業公司選聘問題是否成立，如何解決
根據民法典規定，選聘物業服務企業由業主共同決定，業主通過召開業主大會的方式，按照投票情況，選聘物業服務公司。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。在本案中，被告提供了街道辦出具的信訪回復材料，確認了涉案的物業企業選聘程序存在違規情況並告知業主有權通過司法門路解決。據此，對該問題，業主可通過業主撤銷權糾紛進行解決，而本案屬於物業服務合同糾紛，因而無法在本案中進行處理。法院認定該抗辯理由與本案無關，也是符合法律規定的。
當然，本案業主如果將來起訴撤銷權糾紛，除了提供街道辦的信訪回復材料外，案件還需要具體涉及業主大會表決簽字、大會決議等整套資料，綜合認定選聘物業公司是否存在違規行為。
（二）被告抗辯的原告服務不達標，是否與本案具有關聯性，是否屬於同一法律關係，是否成立
根據民法典規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相幹物業服務為由拒絕支付物業費。可見，在物業服務合同關係中，業主的義務是按照約定支付物業費，物業公司的義務是按照約定標準提供服務。在具體的糾紛中，物業公司應該提供證據證明其已經按照約定標準提供了服務，這是作為原告的基本舉證責任。業主如果認為物業公司的服務不符合標準，也應該提供相應證據，該證據屬於抗辯性質的證據。
在本案中，被告提供了原告服務不達標的相幹證據，用以抗辯原告要求付物業費的訴訟請求。法院對此認為該抗辯與本案不屬於同一個法律關係，並且在本案原告起訴其他業主的類似案件中，本案法院的其他法官也是持同樣意見。本人經研究涉案的類似判決，認為法院的意見和認定是錯誤的，本案被告對物業服務是否達標的抗辯是本案作為物業服務合同糾紛邏輯最清晰的抗辯意見，與本案原告的物業費主張能否支持最具有關聯性。另外，在其他類似案件中，法院都會考慮原告物業公司在提供服務過程中是否存在瑕疵，如果存在瑕疵都會對原告的訴請酌情減少，要麼是減少物業費、要麼是不支持違約金，從而協調雙方權利義務，引導和規范物業公司不斷提高服務質量，構建和諧社區。
（三）本案全額支持原告關於物業費及違約金的訴請，是否合適、妥當
在本案中，涉案的物業服務合同在未被法院確認無效、撤銷之前，對業主具有約束力。原告作為物業服務公司，在涉案小區提供了服務，應該獲得相應的物業費。被告長期沒有支付物業費，在其抗辯理由沒有獲得法院認可的情況下，其欠費行為已經構成違約，應該承擔違約金。當然，如前所述，本人認為法院沒有認定物業服務存在瑕疵是錯誤的，支持違約金也是欠妥當。
三、風險提示
本案給我們的啟發是多方面的，既有常見的業主與物業公司之間的矛盾，也有對業主大會、業主委員會權力監督的問題。
首先，業主大會、業主委員會是代表業主維護業主合法權益的。業主有必要在業主大會議事規則、業主委員會議事規則等制度文件中，對其權力做出必要的限制，對違反規則的後果做出明確的約定。這就需要在制定這些文件時，不是簡單地從其他地方復制、照搬，而是要逐條研究，根據實際情況做出修改。有的小區在成立業主大會、選舉業主委員會時，僅僅關註了這兩個機構代表業主依法維護權益的職責，沒有關註這兩個機構本身可能反過來侵犯業主的權益，導致最後業主與業委會之間矛盾重重，嚴重者釀成訴訟。
其次，物業公司提供了服務，作為業主本應該按照約定支付費用，但如果物業公司提供的服務質量有問題，業主首先應該看物業服務合同是否有服務質量的約定以及違反該約定的處理辦法，嚴格按照合同辦事。業主通過拒交物業費的方式對物業服務質量提出抗辯，在司法實踐的具體案件中，法院通常會考慮物業公司的服務瑕疵問題，對其訴訟請求進行減少。
>物業服務有瑕疵，法院判決業主全額支付物業費？