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最近，房貸利率下調引發市場廣泛關注，2018年12月全國首套房貸平均利率5.68%，環比下降0.03個百分點，乃是近23個月以來首降。2019年央行信貸政策將何去何從？房地產市場行情又將如何演變？
01
房貸利率拐點已至
2019年再降準可能性頗高
2018年12月全國首套房貸平均利率轉升為降，環比下降0.03個百分點至5.68%，也是近23個月以來首次下降。並且，二套房貸平均利率連續兩月回調，跌至6.04%，環比減少0.02個百分點。鑒於當下房地產市場步入調整期，我們認為房貸利率拐點已至，無論首套還是二套房貸利率，長期來看皆有一定的下降空間。
2018年底各項經濟數據大都不及市場預期，投資、消費和進出口這傳統三駕馬車漸顯疲態，疊加中美貿易戰仍存較大不確定性，不排除階段性升級的可能性，顯示大陸經濟依舊面臨較大的下行壓力。聯繫到2018年12月CPI、PPI同比漲幅雙雙回落，通脹風險整體可控，這給積極的貨幣政策提供了良好的政策環境。為了抵禦經濟下行風險，我們認為2019年貨幣政策中性偏積極，央行將積極創設以及續作MLF、TMLF、SLF等多種融資工具，年內不排除再次降準的可能性，以期保持市場流動性合理充裕。不過，2019年央行全面降息的可能性不大，更多採用定向激勵非全面降息，著力緩解小微企業融資難、融資貴的困境。
02
松綁信貸僅限於弱二線以及三四線等市場壓力大的城市
就房地產市場而言，除非2019年樓市成交量價調整幅度顯著超出市場預期，否則央行信貸政策難言實質性轉向。尤其是全國層面刺激性信貸政策落地可能性不大，否則房地產市場必將陷入「一降就放、一放就漲」的怪圈，進而加劇房價「只漲不跌」的一致預期，進一步倒逼房價看漲壓力。
當然，因城施策、一城一策的政策主基調未變，各城市將有更多的政策自主權，可以根據市場實際情況，針對性地調整信貸政策。典型如調降公積金貸款首付比例，下調房貸利率等。預計首套房貸利率可能將恢復至基準利率，部分城市將再現折扣利率；二套房貸利率也將向基準利率靠攏。
具體而言，一線以及核心二線城市市場需求依舊堅挺，長期來看房價猶存一定的上漲壓力，信貸政策仍需從緊執行，以便打壓投資、投機性需求，維穩房價看漲預期。弱二線以及三四線城市信貸政策可能將有所調整，以便支持居民自住以及改善性購房消費。尤其是那些庫存壓力較大的城市，信貸政策可能將轉向寬鬆，譬如執行認房不認貸、調降首付比例等。
03
購買力明顯透支
部分城市信貸放鬆亦難改市場下行回調趨勢
盡管2019年市場壓力大的城市信貸政策將有所調整，甚至轉向寬鬆，但房地產市場較難出現反轉行情，市場真正壓力將在2019年上半年得以體現，屆時全國商品房銷售面積步入下行通道已是大概率事件。主要原因在於前期房價上漲過快，市場購買力明顯透支，表現於各線城市置業客群首付、月供壓力顯著提升，付不起首付、還不起月供的案例持續增多，甚至部分購房者收入水平已然達不到銀行商貸標準。
綜合而言，房貸利率拐點已至，2019年貨幣政策中性偏積極，年內不排除再降準可能性。央行信貸政策難言實質性轉向，松綁限貸僅限於市場壓力大的城市，房地產市場仍將延續整體下行趨勢，市場真正壓力集中在2019年上半年。而在調控政策有所松綁的作用下，預計下半年一、二線城市成交量將低位企穩，三四線城市猶存較大的調整壓力。