比起多買一套房,今年更重要的是「現金為王」

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比起多買一套房,今年更重要的是“現金為王”

買房賺錢,這在中國是小孩子都知道的事兒。問題是,「眾所周知」並不等於「天經地義」,房地產在中國快速增長,是天時地利人和合力的結果,並非永久的。

城鎮化、貨幣增發、文化意識、歷史遺留問題……諸多方面決定了,國內的房子一度成了香餑餑。隨著經濟不斷發展,人們的認知也在改變,促成房地產高速發展的紅利也在改變。其中,很重要的一點——貨幣量,可能在今年會有一個大變化,繼而影響房價的預期。

比起多買一套房,今年更重要的是“現金為王”

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通縮或加重,樓市的紅利可能消失

買房賺錢?除非是專業的操盤手,仔細算算,買房也就是跑贏通脹,盈利有限。反過來說,也正因為通脹,貨幣量增加,才造就了房價高速上漲的可能。兩者互為因果,本質上是對沒有進行相應資產配置的人的財富的再分配。

可控的通脹,是有利於經濟發展的。所以從宏觀角度看,經濟環境通脹,是好事;即便是有失控的苗頭,在中央銀行的干預下,加一加息、緊一緊銀根,很容易回歸正軌。

相反,如果是通縮,就不那麼好辦了。

從最新的CPI、PPI來看,雙雙進入下行通道。

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而且,12月官方的製造業指數跌破50%的榮枯線,創34個月新低。其中,新增出口訂單指標也在下探,這意味著宏觀上看,通縮的預期增加了。

鼓勵人們存錢容易,鼓勵人們花錢就難了,在經濟不景氣的時候鼓勵人們花錢,難上加難。扭轉通縮預期,從調控的角度看,並不容易。

1998年的通縮,通過房地產市場化和教育產業化讓老百姓花錢,從而釋放了房地產紅利,並增加了人口的流動性,擴大了人力資源的基數

2008年通縮,借加入WTO的東風,國內的勞力密集型產業得到發展,通過低成本的勞力力跟國際的資源相結合,中國逐漸成為「世界工廠」。

2015年,房地產再度起飛,經過三年的繁榮,終於回歸「房住不炒」。

不回歸也不行了,居民部門負債居高,房子繼續炒下去,遲早糊鍋。

比起多買一套房,今年更重要的是“現金為王”

現金為王,不是簡單理解為「存錢」

對於普通居民和散戶投資者,可能並不關心宏觀經濟大道理。簡單說,通縮,就是錢值錢了;這並不是好事,在通縮的時候,大家不敢花錢,商品需求萎靡,企業的艱難會進一步加劇,投資也就相應的縮減;當影響從消費部門傳導到生產部門,再由生產部門傳導回居民這里時,就會發現,裁員、降薪成了趨勢。

所以說,通縮時期,普通居民的應對方式就是:現金為王。

比起多買一套房,今年更重要的是“現金為王”

當然,這並不是說,把所有的債務都清了,把所有的房子都賣了,就把錢存銀行。現金為王,從具體做法上,可以從四個方面看:

1、降低負債。剛剛說了,既然錢越來越值錢,那麼負債就是不明智的了。這里說降低,並不是說把錢都換還了,而是要收縮消費和投資規模,理性投資、合理消費。盡可能還清信用卡和網貸,不產生利息等額外支出。

2、保證現金流。這是具體到房地產投資者來說的,房價長期看漲也好,平盤也罷,最為最大的負債載體,那麼這房子能否帶來平衡的現金流呢?它帶來的收益能否抵扣負債呢?算一下就知道,有些房子,如果可能就及早出手吧。

比起多買一套房,今年更重要的是“現金為王”

此外,通過多個市場對沖單一市場不景氣的風險,也是走出困境的一個有效手段。要提醒投資者的是:不能用一個市場的經驗去處理另一個市場的問題;務必要找到專業的、靠譜的合夥人去操作——這就是另一個大問題了,如果有興趣筆者可以撰文詳述。

總之,經濟要發展,就要不破不立;中國目前的經濟形勢決定了房子不能再炒,而是盡可能剔除投資屬性,將資金引向實體經濟。在這樣的情況下,如果投資者還用當年暴漲的心態去投資,期望杠桿撬動房產規模,以規模換收益,那未來可能會失望了。此時就是比見識,誰能率先跳出慣性思維,誰就能立於未來的不敗之地。

本文原創,作者劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員,《房產投資煉金術》課程導師,多家媒體房地產專欄作者、作家。

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