鴻坤物業闖關港股IPO：體量較小 營收高度依賴母公司

原標題：鴻坤物業闖關港股IPO：體量較小 營收高度依賴母公司

來源：財聯社

物管企業的上市熱潮仍在繼續。

日前，鴻坤集團旗下物管公司燁星集團（以下簡稱「鴻坤物業」）通過了港交所聆訊，即將在港股掛牌上市。

招股書顯示，截至2019年8月31日，鴻坤物業總收入為1.75億元，淨利潤為0.206億元，管理的總收益建築面積約490萬平方米。其中由鴻坤集團提供開發的物業，占鴻坤物業管理所得收入的98.6%；來自鴻坤集團開發的物管面積，占其總物管面積的99.1%。

「鴻坤物業體量較小，上市可拓展其融資管道，從而進一步擴大規模，但相對於其它龍頭物業公司，其在收並購方面並無優勢，預計短期內，鴻坤物業的業績增長仍需依靠母公司提供的物業。」一位機構資深分析師告訴財聯社記者。

超98%營收依賴母公司開發物業

該公司招股書顯示，截至2019年8月31日，其在位於京津冀地區、海南省、湖北省及陜西省的八個城市提供物業管理服務，包括21項住宅物業及15項非住宅物業。

上述分析師認為，和其它房企分拆上市的物業公司相比，鴻坤物業優勢並不明顯。

根據灼識咨詢報告，2018年，按所管理的總建築面積計，鴻坤於北京物業管理市場排名第21位，市場占有率約為0.35%。

事實上，開發商旗下的物業公司對母公司的業務依賴，一直是上市物業公司的「通病」，但鴻坤物業對於母公司的依賴程度在物業公司中處於高位，近幾年來其超過98%的物業管理收入，均依賴母公司開發的物業。

數據顯示，2017年、2018年及截至2019年8月31日，由鴻坤集團提供開發的物業，分別占鴻坤物業管理所得收入的99.7%、98.1%及98.6%；來自鴻坤集團開發的物管面積，分別占其總物管面積的100%、99.1%、99.1%

「我們一大部分的收益來自我們為鴻坤集團所開發物業提供的物業管理服務。若鴻坤集團的業務營運出現任何不利發展或其未能完成其物業開發項目，我們向其取得新物業管理委聘的能力可能受到影響。」鴻坤物業在招股書中表示。

此外，預期在2020年及2021年，鴻坤集團將根據相關合約交付予鴻坤物業管理的總收益建築面積將分別約為60萬平方米及540萬平方米，合計達到600萬平方米。

「對於物業公司而言，集團地產銷售帶來的管理面積具備新項目收費高以及項目獲取方便、成本低的優點。」國盛證券分析師夏天指出。

在接管集團物業的同時，鴻坤物業方面稱，未來將透過策略性收購地方物業管理公司進行擴張，特別是京津冀地區以外的地區，於2021年前將市場覆蓋範圍擴大至最少五個額外城市，如上海、太原、佛山、鄭州及無錫，同時成立11間新附屬公司或分支機構及收購最少兩間物業管理服務公司。

然而，第三方物業開發商物業管理服務的毛利率比鴻坤集團提供的物業毛利率低。其中2019年前8個月，第三方物業開發商所開發物業提供物業管理服務的毛利率為5.8%，而鴻坤集團所開發物業提供物業管理服務的毛利率約43.6%。

在招股書中，鴻坤物業表示，「倘我們成功獲得更多獨立第三方開發商的物業管理委聘，對我們的整體毛利率及盈利能力可能將有重大影響。」

物業上市潮持續，行業整合加劇

克而瑞統計數據顯示，截至2019年年底，共有24家內地物管公司上市，其中去年便有12家物管企業以IPO或者借殼的方式登陸資本市場。

進入2020年物管企業上市潮仍未退卻。目前已有金融街物業、興業物聯、燁星集團、正榮服務等物管公司向港交所遞交上市申請表，其中興業物聯以及燁星集團已經通過港交所聆訊，即將掛牌上市。

而華潤置地、世茂集團等房企也有物業分拆上市的計劃。

對於華潤置地計劃今年分拆物業管理業務上市，知情人士向財聯社記者透露，拆分計劃屬實，相關上市事宜已由華潤物業科技服務公司自行安排。不過，據其獲知的文件顯示，華潤物業科技服務公司並未明確今年上市，而是計劃1-2年內進入資本市場。

世茂集團副總裁、物業公司董事長兼總裁葉明傑曾對記者表示，世茂集團正在推動物業板塊的上市，預計於2021年完成世茂服務的上市，但最終會在哪里上市還沒有確定，A股或H股都在考慮之列。

「對於物業行業來說，上市為公司帶來的影響會比較大，既能夠打開融資管道，還能夠獲得較好的市值。」一位物業公司的高管向財聯社記者表示。

克而瑞關於物管行業的一份研究報告顯示，2019年12月31日物管板塊總市值達到2320億元，較年初增長了182.5%，物管上市公司全年股價平均增幅為66.6%。

中原地產首席分析師張大偉認為，輕資產的物業公司估值相對開發企業而言較高。從發展角度看，房企規模擴張將逐漸面臨瓶頸，下面就是存量時間，目前不少房企都在試圖在物業市場上有所作為。

此外，為搶占市場份額，物管公司爭先在管理規模上發力，行業整合正在加劇。

上述研究報告顯示，2019年上市物管公司全年並購對價約79.2億元。除了「大魚吃小魚」外，也出現了多筆同等規模的並購，例如招商物業借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務股份等。

「作為容納了十幾萬家企業的行業，物管行業的資本化進程可能才剛剛開始。不過，收購驅動的增長將對投後管理提出更高的要求，進而使物管公司的投資決策更加趨於理性。」克而瑞一位分析師說。

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