專家看漲房價新年樓市卻「開門黑」，樓市跌跌不休模式或開啟？

對中國樓市預測從來是一件很不靠譜的事，尤其是在當下密集推行一城一策調控政策下。2018 年 12 月底，全國 100城新建商品住宅庫存總量為 45734 萬平方米，環比增長 2.1%，同比增長 1.6%。2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存。1月30日，騰訊金融科技智庫發布100位經濟學家問卷調查報告，對2019年的樓市做出預測，有57%的經濟學家認為房價不會下跌，繼續鼓吹漲價。

然而，一個明顯的樓市變化事實卻啪啪啪打臉所謂經濟學家預言。多年炙手可熱的房地產市場伴隨著2018年末房地產市場維權潮和降價促銷此起彼伏的亂象，進入2019年已是市場下行明顯，受銷售房價下行、質量問題和房企違約風險等三大問題制約，今年樓市開年即遇「開門黑」，市場氣氛顯得有點涼涼了。房地產市場可能將正式轉入下行周期，跌跌不休模式開啟。

首先，無論如何行政干預，以價換量已成房企共識。1月房地產行業銷售額方面的表現更加慘淡，今年的返鄉置業潮已不再。數據顯示，萬科、碧桂園、恒大三大龍頭地產商銷售額分別為468億、460億、435億，同比降幅近30%！受到銷售不暢影響，土地市場房企拿地熱情繼續下降。2018年下半年土地市場開始降溫，平均樓面價為2277元每平米，相比2017年的2627元，下調了13.3%，進入今年1月，拿地前三甲分別是華潤置地、萬科、華僑城，拿地金額分別為134億、116億、80億，同比去年降幅高達26%！近期安徽省蕪湖就有開發商由於扛不住銷售壓力，將新加推的房源在原價1.5萬元的基礎上，降價5000元銷售，僅賣1萬元，讓部分小區的老業主感覺一夜之間財產縮水幾十萬，被叫停降價，並讓前期降價賣掉的房子立即補差價。江蘇省邳州房地產商會發布了《關於邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》，批評了近期當地部分樓盤出現的低價促銷等擾亂市場的行為。譴責當地個別樓盤降價2000元以上嚴重地擾亂房地產市場秩序的所謂「不正當競爭」。房地產市場內生降溫降價趨勢漸成，雖然受外部行政干預影響有可能延緩，但終究還是扭曲不了市場下行趨勢的力量。

其次，房屋質量問題不斷發酵，嚴重影響購房人信心，買房行為更趨謹慎，觀望氣氛濃厚，房企銷售現象難重現。自去年下半年以來，全國各地頻頻爆光住房質量維權事件，暴露了房地產行業近年快速發展存在的諸多問題到了亟待解決的時候。

據不完全統計，2018年下半年有近50個樓盤被爆出質量問題，遍及北京、成都、長沙、青島等多個城市，涉及碧桂園、萬科、華潤、龍湖等數十家大型開發商。其中嚴重的有4月天津市城鄉建設委員會通報的粵翠名邸質量問題，個別棟號混凝土強度不符合設計要求，將全部完成的18棟住宅主體建築拆除重建。2019年1月21日，重慶市住建委公開發布《關於2018年下半年建設工程質量提升行動專項督查情況的通報》點名江津區的集美郡、沙坪壩區的綠華西永項目、雙橋經開區的新瀾康橋名邸等在建項目在建設過程中存在質量問題和違法違規行為。處於輿論的漩渦。1月14日萬科爆光「紙板門」的新聞，「門和地板都是用紙做的」，萬科杭州某樓盤業主表示。隨著2018年下半年「房住不炒」政策落實，投資性房地產行為減少，原來房產價格快速上漲的背景下，住宅的投資屬性掩蓋或忽略的房屋本身的質量問題，隨著住宅回歸居住的屬性，質量問題漸為買房者重視和關注。主要質量問題有:一是漏水、減配問題，房屋裂縫、牆面脫落、配備設施質量不過關等。青島萬科桃花源，在交付之際出現了全屋地板被泡、長毛的情況，南京招商雍和府因漏水、減配等被業主投訴維權。二是裝修、配備設施不達標，即便是品質標桿的龍湖、華潤，也難以避免。如北京龍湖長城源著二期還未交房就出現了嚴重的裂紋；華潤最近也因北京二環豪宅昆侖域項目的外部材料變更，被業主要求退房或整改。深圳灣頂級豪宅——恒裕濱城二期因房屋漏水、牆紙發霉被業主投訴維權。

近期頻繁出現的房企商品房質量危機，究其原因，主要是房企頻頻被詬病的「高周轉」模式，過度追求規模擴張和簡單復制，以犧牲工期作為代價，特別是在「房住不炒」的買房者更注重房產質量，給整個行業帶來質量問題信用危機。曾有某房企高管聲稱，近年房企「高周轉」模式建造的房子問題重重，如果是買來居住這幾年的房子都不值得購買。

第三，房企債務壓力漸現，違約風險大升。2018年，A股房地產行業全年下跌28.79％，全行業2018年市值蒸發了約6800億元。跌幅前三的ST新光、華業資本和粵泰股份都與債務違約很大關聯。其中作為一家百強的房地產企業–銀億股份，未能按時足額支付「15銀億01」債券本金2.997億元，構成了實質性違約。

據可能，未來5年房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2022年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021Q3房地產到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021Q1的2061.87億元，2022年以後單季度到期償還量均小於1000億元。如果考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。其中，3季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元，1季度有840.38億元的債券可回售，加上回售規模後1季度為2019年房地產債償還壓力高峰，達到2263.09億元。目前市場已通過今年「開門黑」反映，房企巨頭1月的房地產銷售、購地雙降30%以上，雖有今年春節提早影響，但已不可否認房企債務壓力的作用。為緩解償債壓力，部分信譽好的房企除通過發新債置換舊債等外，更多的房企只能通過加快銷售回籠資金解決，這都將進一步加大房價下跌壓力。

進入2019年，隨著調控高壓態勢不減和庫存再度上行，不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多房地產企業無法逾越的大山。眾多房地產企業經歷2018年的彷徨和煎熬，出讓股權、裁員降薪，今年的降價促銷將成為常態。

面對2019年樓市危局，行政動作頻頻。首發央行降準等，釋放了8000億元資金流動性。隨後菏澤、廣州、衡陽、青島等多個城市己傳出樓市新政。2019年全國樓市調控政策放鬆的猜測不絕於耳，甚至有機構預測將有數十個城市跟進調整樓市政策。這一次，行政調控還能突破日愈嚴重的房企降價壓力、房屋質量問題和房企違約等三大風險交織的「緊箍咒」，繼續維持房價只漲不跌神化的房地產行業歷史嗎？

根據社科院發布的2017年《房地產藍皮書》數據，2017年土地價格與房價比值達到了0.68，創新紀錄！漲價去庫存已到極限，要維持土地財政收入，降價賣地已成必然，地價領跌了，房價跌還會遠嗎？房地產的財富占家庭財富比重已高達76％以上，負債超過104％。除去2.8億高收入人口之後，剩餘11億居民家庭人口的人均可支配月收入不足1600元，面對百城新建商品住宅成交均價高達13382元/平方，也只能望房興嘆，缺乏現實購房能力的市場自有內在運行客觀規律限制。瘋狂而行的專家再鼓噪看漲房價也不靈了，2019年房價跌跌不休的模式或就此開啟？