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如今的房地產市場很大一個變化就是分化嚴重，除了大房企與中小房企之間的分化，也包括城市區域之間的分化。過去普遍上漲的好日子沒有了，這也是對購房者的一個極大考驗，因為需要你更專業的投資技能，掌握更多的信息和知識，博傻時代即將結束。
2018年就暴露了一個非常嚴重的市場分化問題，一二線城市房價隨著樓市調控的深化，房價出現下跌跡象或者回穩，三四線城市反倒是逆襲出現一路上行態勢。這是很反常的，但是卻是有根據的。
一方面得益於一二線城市的嚴厲調控，很多投資者或房企紛紛湧入三四線城市，這里的調控要麼寬鬆，要麼幾乎沒有，連炒帶忽悠的，三四線城市卻是製造了火爆的假象。另一方面，在去庫存的號召下，各地改造刺激政策也推進了這里的市場進入瘋狂狀態。
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁認為，「貨幣的安置刺激政策導致房價上漲」的結論，忽視了一個很重要的前提假設，即所有安置家庭都重新購置了住房。事實上，在安置家庭中，將近80%都沒有購置新住房。在甘犁看來，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。
這還是說得好聽的，實際上就是說很大一部分是被炒房者抬高的。房子是用來住的而不是用來炒的，但是在一二線城市嚴格落實了該項定位，三四線城市還並未徹底執行，無論是安置的刺激政策，還是炒房投資行為，都極大支撐了三四線城市房價的上漲。而這種上漲顯然並不具備可持續性。不可否認的是，刺激政策與炒房行為呈相互影響關係。
雖然這都不是房價上漲的根源，因為只要地方對土地財政的依賴不變，各種手段只是一個手段而已，但是，此輪房價上漲的原因的確與刺激政策有關。那麼就應該從源頭上解決該問題。
2018年，住建部表示，將在加大改造配套基礎設施建設力度的同時，還將依法依規控制改造成本，嚴禁違規支出。這意味著三四線城市的這項刺激政策很可能會大大減少。目前三四線城市去庫存顯著，2019年全國各地均下調改造任務目標，貨幣刺激安置比率可能將回落，甚至拉開退出歷史舞台的大幕。沒有了刺激政策的支撐，三四線房價或可能下調。
社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立就曾表示，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停這種刺激政策，減少或停止這種安置手段。
果不其然，21世紀經濟報導稱，房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。中原地產對30家已經發布業績的房企進行統計指出，今年1月，30家企業做到銷售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。中原地產首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。
中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。這就好比雲霄飛車遊戲，沖得有多高，下來就有多猛。
2月1日，諸葛找房發布2019年1月百城二手住宅掛牌數據。數據顯示，2019年1月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為14902元/平方米，環比下跌1.05%，連續5個月下跌。一線城市一直是調控的重點城市，4個一線城市中，僅有上海二手住宅掛牌均價環比小幅上漲0.4%。熱點二線城市中，也僅有三亞、蘇州等少數城市二手住宅掛牌均價環比小幅上漲，大部分城市處於下跌趨勢。降幅最為嚴重的城市大多位於西部三四線城市及華北、東北區域。二線及三四線城市中下跌城市數量占比超6成。
此時的三四線城市已經釋放出回落的信號，不是說不讓剛需購買，你在這里生活不買住什麼？只是希望剛需購房者千萬不要被炒房者帶著盲目跟風，人家買完再賣給你就跑了，在一個沒有人口支撐和資源支撐的三四線城市，是有價無市的城市，將來你賣也賣不掉，租都租不出去。
我總是喜歡專家馬光遠這句話，所以每次都引用，就是希望大家能夠警醒，尤其是炒房者，別再興風作浪了。他們越不愛聽，我就越要天天說。經濟學家馬光遠談到，「價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的三四線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。」
過去的就過去了，哪里的房子還能買呢？今天就簡單跟大家分享一下。當然簡單說就是，人口淨流入、淨流出會是判斷下一輪房價漲浮的主要指標。比如一線城市周邊的人口淨流入大城市中，如果以前房價上漲比較慢，未來就有潛力。比如燕郊同樣也被看好，但是由於過去房價上漲過快，導致現在房價回落最快。另外，比如環粵港澳大灣區、長三角、珠三角等區域的城市，只要過去不是被透支，那麼就還有上漲空間。
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