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導讀：對於上海的房地產開發商來說，董家渡歷來是兵家必爭之地。關於121億收購中民投董家渡項目，綠地方面稱，這筆交易為折價收購；中民投方面則表示，董家渡項目為整體贏利退出。
圖片來源：全景視覺
作者 | 經濟觀察報 記者 謝敏敏
昔日上海名動一時的總價地王，在4年多後，尋覓到了新的主人。
2月14日晚，綠地控股（600606.SH）宣布以121億元價格收購中國民生投資有限公司（以下簡稱「中民投」）及子公司上海佳渡置業有限公司持有中民外灘房地產開發有限公司50%股權，以及中民外灘的相應債務。
綠地方面稱，這筆交易為折價收購；中民投方面則表示，董家渡項目為整體贏利退出。
2017年中民投聯合安信信托發起的信托產品募資中，以45%的股權為代價，共募集240億元。本次50%的股權轉讓給綠地，價格僅為121億元。
董家渡位於上海市南外灘核心區域，在上海房地產江湖中有著舉足輕重的地位。著名的外灘金融中心項目、融創近期收購的大型住宅項目均在此區域。
經濟觀察報從知情人士處獲悉，這筆交易之所以成功，很在的關鍵在於上海市政府等有關部門的協調。在這一點上，具有上海國資背景的綠地顯然比其它競爭者更有優勢。
2014年中民投以248.5億元價格拿下董家渡項目首次涉足地產行業，這一舉動創下了當年上海總價地王。4年之後，中民投選擇將這個標桿項目出售，不免讓人唏噓。對於這筆交易，2月14日中民投回應稱，出售董家渡項目屬於戰略轉型部署。
「折價收購」&「盈利退出」
2月14日是西方傳統情人節，雖然綠地收購中民投在上海董家渡項目50%股權已經被確認，而且項目公司中民外灘房地產開發有限公司的大股東也變更為綠地地產集團，但雙方對於交易消息仍然不願過早公布。
據一位熟悉交易的人士透露，2019年情人節當天上午，綠地和中民投雙方仍坐在談判桌的兩頭，就交易價格進行談判，最初中民投報價為160億元，但是經過多輪談判後，最後將交易價格確定在121億元左右。
2014年11月18日，中民投、上海外灘投資開發（集團）有限公司和中民投旗下的上海佳渡置業有限公司以248.5億元聯合摘得董家渡13、15地塊（黃埔小東門街道616、735街坊地塊）。董家渡13、15號地塊也成為當年上海名動一時的總價地王項目。
在這前後，中民外灘房地產開發有限公司作為董家渡項目公司成立。中民投及旗下佳渡置業合計持中民外灘95%股權。2017中民投通過安信信托發行總規模240億元信托產品，其中優先級180億元，劣後級60億元。
募資成功後，中民外灘45%股權轉讓至安信信托名下。中民投及旗下佳渡置業合計持有中民外灘50%股權，上海外灘投資持有5%股權。中民投負責項目開發經營事宜。安信信托和上海外灘投資為財務投資人，安信信托向中民外灘派出董事、財務副總監等。
2015年12月，中民投董家渡項目正式啟動。根據規劃，項目為商辦住為一體的綜合項目，其中辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓；商業部分涵蓋高端購物中心及開放式休閒商業街；此外還有8幢住宅樓及五星級酒店。
規劃信息顯示，中民投董家渡項目總投資達到604億元。董家渡位於上海黃埔核心區域，這樣的黃金地塊在上海幾乎所剩無幾，但是，最終中民投未能等到享受董家渡項目紅利。
經濟觀察報了解到，2018年下半年以來，中民投就開始為董家渡項目找到新婆家，由於地塊位置稀缺，自然吸引了不少買家的關注，不少大型房企均表達了興趣。但最終將蛋糕留個了綠地。
綠地擁有上海國資背景，一位接近交易的匿名人士透露，上海市政府等有關部門參與了協調，選中綠地也是眾望所歸：「單純從項目角度看，確實是個好項目，絕佳的地段，上海畢竟是綠地大本營。而且綠地在上海核心地段操盤過不少類似項目，也有實力接盤。」
中民投將50%股權以121億元價格出售給綠地，與2017年安信信托募資入股相比，彼時45%股權對應的是240億元募資規模。本次交易雖然中民投當初拿地成本相當，入股加上4年間財務成本和投資支出，這筆交易顯然進行折價。
滬上優質地塊
2月13日，中民投上海董家渡項目公司中民外灘房地產開發有限公司的工商資料已經完成變更。中國民生投資股份有限公司和上海家渡置業有限公司退出，綠地地產集團有限公司成為持股50%的新股東。
同時，中民外灘的法人也由塗國兵變更為徐榮璞，徐榮璞為綠地集團總裁助理、房地產事業二部總經理。同時，高天國、彭心曠、蔣駿、塗國兵等來自中民投的董事高管，也被錢迄、梁海樑、吳正奎、徐榮璞等來自綠地的高管取代。
徐榮璞告訴經濟觀察報記者，其本人只負責項目後期的經營開發及推進，並不涉及此次交易：「我們這個事情還是以公告為準。」
招拍掛文件顯示，董家渡13號、15號地塊出讓總面積12.67萬平方米，地上建築面積70.19萬平方米。中民投當時以248.5億元價格獲取項目，折合樓面價3.54萬元/平方米，實際溢價率並不高。
根據綠地方面公布消息，項目商辦部分建築面積為57.5558萬平方米，住宅建築面積為12.6342萬平方米。目前上海董家渡附近二手房均價已超過了12萬元／平方米，根據這一信息，項目住宅部分貨值大約為152億元左右。
此外，作為上海南外灘新興金融商務區，董家渡甲級寫字樓資源格外稀缺，目前董家渡附近甲級寫字樓租金達到9元/平方米/天。 根據這一價格粗略計算，每年項目租金收入大約在19億元左右。
對於上海的房地產開發商來說，董家渡歷來是兵家必爭之地。2011年到2015年期間，為了董家渡一幅92億元地塊的控制權，郭廣昌的復星集團與潘石屹的SOHO中國進行長達4年的爭奪戰，雙方曾一度反目。
而且該兩幅土地均為淨地，不存在拆遷等歷史遺留問題。綠地以121億元價格獲得50%的股權，這一價格與2014年中民投拿地時並沒有太大變化。
經濟觀察報記者獲得的一份資料顯示，截止2018年12月31日，中民外灘總資產為453.16億元，總負債為352.98億元，淨資產為100.18億元。
「出售」前情
董家渡項目出售的背後，是中民投面臨的日益嚴峻的資金承壓形勢。上交所官網顯示，2月12日，中民投申請在上交所上市的三只公司債券「17中民G1」「18中民G1」「18中民G2」暫停競價系統交易。
在此項申請之前，「17中民G1」已多次臨時停牌，債券價格自2019年來以來已跌近六成。此外，1月29日，中民投發行的30億元私募債「16民生投資PPN001」到期未及時還款，構成技術性違約。
國家市場監督管理總局數據顯示，中民投持有的中民外灘房地產開發有限公司（董家渡項目開發公司）約49億元人民幣股權被上海金融法院凍結；中民投持有中民嘉業的約83.3億元人民幣股權也被上海金融法院凍結。公示日期為2019年2月1日。
對於中民投遭遇的問題，2月14日中民投總裁呂本獻表示，中民投正通過引入戰略投資者、加快退出不符合戰略轉型方向的項目等多方面舉措，預計將在較短時間做到重大突破。「這是在經濟和金融周期發生重大調整背景下，我們經歷的第一次真正挑戰。但我們不會氣餒，將全力以赴從根本上解決問題。」
根據中民投方面披露的數據，截至去年三季度，中民投資產總規模3109億，淨資產781億，負債率74.9%，部分為並購形成的被動負債。2018年，中民投共償還到期債務800多億，已減少銀行貸款和債券共計244億元。
呂本獻還表示，很多負債是因為並購產生，屬於被動負債。隨著相關資產的處置和退出，其負債也會剝離。很顯然，出售董家渡地王項目，既能剝離負債，還能為中民投短期內帶來充裕的流動資金。
隨著綠地首批支付款項到位，1月29日構成技術性違約的「16民生投資PPN001」私募債據悉已完成兌付。2月14日，中民投持有的中民外灘約49億元股權已經處於解凍狀態。
呂本獻則表示，退出董家渡項目屬於戰略轉型的部署：「事實上，早在2017年，我們就已經出售45%的董家渡股權。可以這麼理解，中民投是資源整合者、平台經營者，而不是產業經營者；作為投資集團，我們的屬性是發現價值、提升價值或做到價值。」
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