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剛過完年，筆者的一個朋友就遇到了一個大難題。由於工作調整的原因，他打算把市中心的房子賣掉，然後在工作所在的片區置換一套更大的房子，可是他發現房子根本賣不出去。據筆者分析，除了受目前樓市環境的影響以外，主要問題還是出在房子本身。 據筆者了解，雖然這套房子地段不錯，但是屬於90年代的老房子，而且面積僅僅68平方米，慶幸趕在2016年房價剛開始上漲的時候以總房價70多萬元的價格拿下，如今短短三年時間，轉手就已經可以掛牌105萬了。但是，在漂亮的帳面財富下，面臨的卻是無人問津的尷尬。
在筆者看來，這並非個例，而且這種現象會越來越普遍。如今，房地產行業已經發生了明顯變化，不僅僅房價上漲的邏輯開始有了改變，購房者的觀念和房價預期也發生了轉變。根據調控政策釋放的穩字當頭的信號，我們可以預見的是，房住不炒將成為長期定位。面對未來的買房問題，購房者除了要保持理性的態度以外，還應該及早告別見房就買的思維。為什麼這麼說呢？上面的例子告訴我們，同樣一套房子，樓市火爆的時候，買了容易轉手，可隨著樓市回歸理性，想要轉手就難了。換言之，樓市環境變了，有些房子輕易不要碰。所以，筆者認為，從2019年開始，購房者應該謹慎對待以下4種房子。
第一種；市中心的老破小
上文中的例子就是典型的老破小，筆者認為，老破小這種房子優點很多，但缺點也很大，完全就是兩個極端。一方面，市中心發展完善，配套成熟，一旦選擇了老破小，不僅可以享受到生活的便利，而且還可以享受到優質的教育資源。 除此之外，由於房子的面積比較小，所以房子總價相對較低，買房壓力自然就會小得多。
另一方面，自住需求考慮老破小沒問題，但是如果後期有置換的打算，就要做好房子難以輕鬆轉手的心理準備，因為市中心的老破小基本屬於有價無市的類型。換言之，就是空有漂亮的帳面財富而已。此外，由於大多都是90年代的老房子，戶型設計結構往往不合理，居住舒適度值得打個大大的問號。所以，筆者認為，老破小縱有萬般優點，為數不多的幾個缺點就足以擊碎所有優點。
第二種，炒房客手里的房子
在目前的樓市環境下，為了及早脫身，擺脫斷供的風險，不少炒房客都選擇打折賣房。面對這種情況，筆者的建議是購房者可以心動，但不要急著行動，當然也不是說炒房客手里的房子完全不能買，但是應該謹慎對待。為什麼這麼說呢？主要原因就是炒房客和剛需的買房目的不同。
眾所周知，炒房客投機囤房不是為了自住，而是把買房當作是短期內牟利和攬財的工具，所以他們自然不會特別在意房子的品質，特別是在房子供不應求，搶都搶不到的時候，房子的品質更是被直接忽略了。從2016年開始，隨著房價不斷上漲，炒房客到處組團圈房囤房，足跡從一二線城市蔓延到五六線城市，其中必然少不了一些品質堪憂的房子，所以購房者不要看到折扣優惠就往上沖，而是應該謹慎接盤。
第三種，三四線的郊區房
在一二線城市買房，可能要考量很多因素，比如工作片區、孩子教育、文化氛圍等等， 但是在三四線城市買房要相對簡單得多，黃金法則就是看準地段。換言之，筆者認為，在三四線城市郊區開發的樓盤盡量別碰，雖然房價比市中心要便宜不少，但是接下來五年八年的時間里，你可能享受不到生活的便利。由於三四線城市經濟基礎相對較為薄弱，發展進程也相對較慢，核心片區只有那麼大，核心地段也只有那麼一兩個，再過個五年八年，核心片區、核心地段恐怕也不會發生太大擴張。
可能有購房者會問，為什麼一二線城市可以買房郊區的房子呢？筆者認為，一二線城市大都屬於人口流入區，城鎮化水平高，而且推進的步伐也比較快，郊區地帶開發的自然也就快。除此之外，一二線城市人口多，而且房價較高，郊區買房是人口流動的必然趨勢，而且隨著地鐵等城市基礎設施的普及，可以有效拉動城市內部人口、資源的流動性，這也是絕大多數三四線城市無法相比的。
第四，低總價的商住房
商住房，顧名思義，是指在商業、辦公用地上建造的住宅形式的房屋。如果說得更通俗易懂一些就是，在利潤的驅使下，開發商把本來用於建造寫字樓的商業地塊，建設成了更受市場歡迎也更容易賺錢的「商品房」，不過和普通住宅相比，這里的商住房主要是以一些40年或50年產權的公寓為主。
在筆者看來，商住房總價較低，可以方便漂泊一族暫時過渡，但是商住房缺點要遠遠大於優點：購房者不能落戶；居住成本較高，水電氣費比普通住宅貴得多；居住環境難有保障，不僅房子本身密度大，而且各色人群都有。最關鍵的是，商住房本身帶有一些違規性質，常常受到政策打壓，所以購房者就不要主動去買單了。因此，筆者認為，錢不夠也不能太將就，買房盡量避開商住房，轉手難度幾乎是這四種里面最高的。
筆者認為，在買房過程中，錢不夠也不能太委屈，更不能太將就，面對低總價和折扣房的時候，應該看到這些房子背後的細枝末節，畢竟已經有不少人因為買到上面這幾種房子而後悔了。如今，隨著樓市環境的變化，並不是所有房子都能賣得出去，市場對於品質好房的需求也越來越旺盛，所以面對以上這4種房子盡量避開，不要讓自己最後吃了個啞巴虧。